房地产行业快评：近期地产数据观察租金反季节走强房价止跌逻辑强化-260707（8页）.pdf

核心结论速览： 6月住宅租金出现反季节走强：根据冰山数据，6月80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势，这是自2021年租金系统性下跌以来，首次出现淡季的租金上行（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 租金上涨广泛存在于不同能级城市：包括上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、成都、武汉、郑州等40余城，租金走强并非局限于个别城市，而是出现了真实改善（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 租金走强原因或为保租房供给压制明显下降：十四五期间保租房硬性指标650万套，实际完成量870万套；十五五规划保租房并无硬性指标，投放市场的保租房大幅减少，在需求端无明显复苏时，供给端压制减弱带来租金改善（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 租金预期改善类似于股票EPS止跌回升：根据永续增长模型P₀=A₀/(r-g)，租金预期增长率g是房价定价的核心变量；租金连续两个月反季节走强，为房价止跌提供了资产定价角度的逻辑支撑（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 租金收益率vs租金预期：后者对房价解释力更强：2023年至2025年，上海平均租金吸引力为-7.68%（2018-2022年为-0.91%），北京为-5.88%（2018-2022年为-2.43%），租金预期的恶化解释了为何在租金收益率改善、房贷利率下降的情况下房价仍明显下跌（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 地产股PB隐含房价跌幅超15%，当前房价跌速年化在5%以内：地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，前期受资金风格影响明显回调后已出现较为扎实的底部迹象（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 6月地产基本面延续“没那么差”：与市场普遍的保守态度形成预期差，后续若数据上行有望再次出现价值修复，若数据下行股价下跌空间也不大（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。 推荐标的：中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。H2：研究背景与全景图谱。2026年6月，中国住宅租赁市场出现了一个值得高度关注的现象——租金反季节走强。根据冰山数据，6月80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势。这是自2021年租金系统性下跌以来，首次出现淡季的租金上行（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。更为重要的是，租金连续两个月的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于不同能级的城市。包括上海、中山、佛山、兰州、北京、南京、南宁、南昌、南通、台州、合肥、大连、天津、太原、威海、常州、广州、廊坊、徐州、惠州、成都、新乡、无锡、昆明、杭州、武汉、江门、沈阳、济南、深圳、烟台、盐城、福州、芜湖、苏州、襄阳、许昌、贵阳、郑州、重庆、金华、银川、镇江、长春、马鞍山等40余城均出现了租金上涨（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。国信证券由此判断，租金走强并非来自于季节性因素，而是出现了真实的改善。这一租金改善的宏观背景值得关注。当前消费者收入信心指数和就业信心指数均处于较低水平，宏观经济环境并未出现明显复苏。租金的反季节走强似乎是反直觉的——在需求端没有明显改善的情况下，租金为何能逆势上行？国信证券认为，答案或许来自供给端。十四五期间，保障性租赁住房硬性指标为650万套（间），实际完成量高达870万套（间），解决了2000多万新市民、青年人的住房困难。由于保租房租金相对于市场租金往往有20%到30%的折价，同时房屋质地不差，大量保租房的集中投放必然对市场租金形成压制。而根据十五五相关规划，保租房并无硬性指标要求。保租房投放市场的大幅减少，在需求端无明显复苏的情况下，供给端压制的减弱带来了租金的改善（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。从房价端来看，当前二手房价格月环比仍处于负值区间，但跌幅已在收窄。地产股超额收益与二手房价累计跌幅之间呈现高度相关性，当前地产股PB隐含房价跌幅已超15%，而当前房价跌速年化在5%以内，地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。H2：租金走强的核心逻辑——保租房供给退坡。租金的反季节走强是当前地产市场最值得关注的数据变化。自2021年租金系统性下跌以来，这是首次出现淡季的租金上行。国信证券从供需两个维度对这一现象进行了深入分析（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。需求端：无明显复苏。从消费者信心数据来看，当前消费者收入信心指数和就业信心指数均处于低位，宏观经济环境和居民收入预期并未出现明显改善。在需求端没有明显复苏的情况下，租金的上涨似乎难以从需求侧得到解释（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。供给端：保租房投放大幅减少。十四五期间，保障性租赁住房被作为住房建设的重点任务。住建部披露，十四五期间全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。截至2025年底，全国保障性租赁住房实际建设筹集量达870万套（间），超额完成34%，解决了2000多万新市民、青年人的住房困难（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。保租房对市场租金的压制效应是显著的。保租房租金相对于市场租金往往有20%到30%的折价，同时房屋品质不差。大量保租房的集中投放，在边际上显著压低了市场租金水平。进入十五五时期，政策表述从“扩大保障性租赁住房供给”转向“优化保障性住房供给”，保租房并无硬性指标要求（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。这意味着保租房的新增投放量将大幅减少，对市场租金的供给端压制将明显减弱。在需求端无明显复苏、但供给端压制大幅减弱的情况下，市场租金出现了反季节的改善。这一逻辑链条如果成立，意味着租金改善的持续性可能较强——只要保租房投放不重新加速，市场租金有望在供需再平衡中逐步企稳。H2：租金预期与房价定价——从模型到实证。国信证券在专题报告《租金收益率的陷阱》中提出了一个核心观点：相比租金收益率，租金预期对房价的解释力更强（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。理论模型：永续增长定价公式。按照基本的折现定价模型P₀ = A₀ / (r - g)，其中P₀为资产当期均衡价格，A₀为当期收益，r为要求收益率，g为A₀的预期增长率。对应到房价：P₀为当期均衡房价，A₀为当期租金，r为要求收益率（综合考虑债务利率、自有资金成本、风险和流动性补偿），g为租金的预期增长率。对公式变形可得：r = A₀/P₀ + g。即房价达到均衡的条件是，表观租金收益率与租金预期增长率之和，等于要求回报率。如小于要求回报率，则房价下跌，反之则房价上涨。国信证券由此定义了“租金吸引力”指标：（A₀/P₀ + g）- r。该指标越大，则市场吸引力越大（买房比租房更划算），反之则越小（买不如租）。租金的预期增长率g在其中至关重要——同样的要求收益率和租金收益率，租金增长率是+2%还是-2%，将得到完全相反的结论（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。纵向验证：上海、北京案例。以上海为例，2023年至2025年，上海平均租金吸引力为-7.68%，而2018年至2022年为-0.91%，租金吸引力明显下降。同期，上海租金收益率稳中有升，房贷利率持续下降。如果只看租金收益率和房贷利率，2023年至2025年的上海房价相对于2022年之前应更具优势，但这与市场表现明显不符。租金预期的恶化解释了这一矛盾（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。北京的情况类似：2023年至2025年平均租金吸引力为-5.88%，2018年至2022年为-2.43%，同样出现了明显下降（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。横向验证：北京vs天津。北京和天津在2018年至2025年间，租金收益率的绝对水平和走势几乎完全一致。但以2017年底房价为起点，8年间北京累计下跌13.8%，而天津累计下跌30.3%。单从租金收益率无法解释这一差异。引入租金预期和租金吸引力后，2018年至2025年北京平均租金吸引力为-3.72%，而天津为-6.52%，对房价的差异同样具备较好的解释力（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。核心结论：相较于租金收益率，租金预期对房价的横向和纵向表现具备更强的解释力。稳住租金，才能稳住房价。5月、6月租金连续反季节走强，意义类似于股票的EPS止跌回升，为房价的止跌提供了资产定价角度的逻辑支撑（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。H2：地产股投资价值分析——折价充分、底部扎实。当前市场对地产数据的改善漠不关心，国信证券认为主要原因在于缺乏对房价止跌的逻辑解释。而租金连续两个月的反季节走强，恰恰提供了这一逻辑支撑（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。估值端：折价已充分甚至过度。国信证券在中期策略中提出，当前地产股PB隐含房价跌幅已超15%，而当前房价跌速年化在5%以内。地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。资金面：回调后底部迹象扎实。前期受科技成长行情加速、资金风格影响，地产股经历了明显回调。回调后已出现较为扎实的底部迹象。后续若数据上行，有望再次出现价值修复；若数据下行，股价下跌空间也不大（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。基本面：6月延续“没那么差”。6月地产基本面延续了“没那么差”的态势，这与市场普遍的保守态度形成了一定的预期差。二手房价格月环比跌幅持续收窄，房价指标边际好转的趋势仍在延续（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。选股标准：优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。H2：未来6个月机会洞察。| 主线 | 确定性 | 弹性 | 核心逻辑 | 优先级 |||||||| 租金改善驱动的估值修复 | 中高 | 高 | 租金反季节走强→房价止跌逻辑强化→地产股价值修复 | ★★★★★ || 优质龙头房企 | 高 | 中高 | 拿地积极、布局合理、折价充分 | ★★★★ || 国央企地产 | 高 | 中 | 信用优势、融资成本低、资源获取能力强 | ★★★★ || 高弹性中小房企 | 中 | 高 | 折价幅度大、修复空间大 | ★★★ |多角色行动建议： 机构投资者：地产股已进入中期底部，折价充分、底部扎实。建议关注租金数据的持续性，若租金改善趋势延续，地产股有望迎来价值修复。优选中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。 个人投资者：可通过地产ETF或直接配置龙头标的参与板块行情；关注租金数据的月度变化作为先行指标。 房地产行业从业者：关注保租房政策的边际变化和租金走势；租金改善若能持续，将对住宅销售市场和房企经营环境产生积极影响。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块（6组）。Q1：6月租金数据有什么特别之处？A：6月80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势。这是自2021年租金系统性下跌以来，首次出现淡季的租金上行，且上涨广泛存在于不同能级的40余城（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。Q2：为什么在宏观环境没有明显改善的情况下租金反而上涨？A：国信证券认为原因在于供给端——十四五期间保租房实际完成870万套，对市场租金形成压制；十五五规划保租房无硬性指标，投放量大幅减少，供给端压制减弱带来租金改善（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。Q3：租金上涨对房价有什么意义？A：根据永续增长模型，租金预期增长率是房价定价的核心变量。租金连续两个月反季节走强，意义类似于股票的EPS止跌回升，为房价止跌提供了资产定价角度的逻辑支撑（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。Q4：为什么租金收益率改善但房价仍在下跌？A：因为租金预期在恶化。以上海为例，2023-2025年平均租金吸引力为-7.68%，而2018-2022年为-0.91%。租金预期的恶化抵消了租金收益率改善的正面影响（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。Q5：地产股当前的估值水平如何？A：当前地产股PB隐含房价跌幅超15%，而当前房价跌速年化在5%以内，折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，已出现较为扎实的底部迹象（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。Q6：报告推荐哪些地产股？A：推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的（数据来源：国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》）。数据来源说明：本报告数据主要来源于国信证券《近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》（2026年7月7日），分析师任鹤（S0980520040006）、王粤雪（S0980520030001）、王静（S0980522100002）。冰山租金数据来源于冰山指数，房价数据来源于冰山指数及Wind，保租房数据来源于住建部及国家统计局。