【中银证券】房地产行业第27周周报：一二手房成交环比涨幅均收窄，土拍同比量涨价跌；海南公积金贷款新政提高最高贷款额度-260707（31页）.pdf

核心结论速览： 新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正：第27周47城新房成交面积370.8万平方米，环比上升6.9%（涨幅收窄23.1pct），同比上升1.4%（增速提升12.6pct）。一、二、三四线城市同比增速分别为-10.4%、2.6%、7.8%（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 二手房成交面积同比涨幅扩大至14.2%：第27周23城二手房成交面积248.8万平方米，环比上升0.9%（涨幅收窄7.1pct），同比上升14.2%（涨幅扩大11.9pct）。一线城市二手房同比+14.5%，涨幅扩大14.3pct（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 新房库存面积同环比均下降，去化周期降至15.9个月：13城新房库存面积7268.1万平方米，环比-1.7%，同比-9.1%；去化周期15.9个月，环比下降1.5个月，同比下降2.6个月。一线城市去化周期12.7个月（同比-3.2个月）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 北京6月二手房网签1.7万套，创五年来新高：上半年整体网签规模达9.4万套，仅次于2021年同期。深圳6月一二手住宅成交8878套，为2021年以来同期新高（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 土地市场环比量价齐涨、同比量涨价跌：第26周百城全类型成交土地规划建面1904.4万平（环比+135.2%，同比+16.9%），成交总价665.5亿元（环比+368.1%，同比+10.1%），楼面均价3495元/平（环比+99.1%，同比-5.8%），溢价率5.3%（环比+3.5pct，同比+2.4pct）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 海南出台公积金贷款新政，个人最高额度统一提高至100万元：夫妻双方最高额度统一提高至120万元；二套房“存贷挂钩”缴存余额倍数由10倍提高至12倍；加大人才住房公积金贷款支持力度（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 杭州上半年涉宅用地成交额同比下降58.5%：成交34宗（同比-50%），成交总额481.5亿元（同比-58.5%）。多地土地市场仍处缩量调整阶段（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。 房地产板块PE为10.22X，绝对收益0.7%：板块相对收益（相对沪深300）为1.2%，较上周上升0.5pct。A股涨幅居前为滨江集团（+7.2%）、金地集团（+2.8%）、万科A（+2.7%）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。H2：新房与二手房市场——成交延续修复，同比数据改善。新房市场方面，第27周47城新房成交面积370.8万平方米，环比上升6.9%，同比上升1.4%，同比由负转正。分城市能级看，一线城市同比-10.4%（降幅收窄1.0pct），二线城市同比+2.6%（增速提升17.0pct），三四线城市同比+7.8%（增速提升15.1pct）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。二线和三四线城市同比增速明显改善，与2025年二季度后的低基数效应有关。市场整体成交同比走势预期是“前低后高”，市场已充分预期。进入到7月后，传统淡季预计会影响成交量，但四季度开始预计将有所回升（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。二手房市场方面，第27周23城二手房成交面积248.8万平方米，环比上升0.9%，同比上升14.2%，同比涨幅扩大11.9个百分点。一线城市二手房成交面积同比+14.5%（涨幅扩大14.3pct），二线城市同比+14.4%（涨幅扩大10.9pct），三四线城市同比+12.9%（涨幅扩大9.9pct）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。二手房成交同比涨幅显著扩大，反映二手房市场的修复节奏快于新房。北京6月二手房网签1.7万套，创五年来新高，上半年整体网签规模达9.4万套，仅次于2021年同期（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。深圳6月一二手住宅成交8878套，为2021年以来同期新高，且新房预售及二手成交量均刷新近六年同期纪录。H2：库存与去化周期——双降趋势延续。13城新房库存面积7268.1万平方米，环比-1.7%，同比-9.1%。一、二、三四线城市库存面积同比分别-12.0%、-3.2%、-17.0%（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。去化周期方面，13城新房库存面积去化周期为15.9个月，环比下降1.5个月，同比下降2.6个月。一、二、三四线城市去化周期分别为12.7、14.5、63.8个月，环比分别下降1.3、1.6、1.0个月；一、三四线城市同比分别下降3.2、1.8个月，二线城市同比上升0.2个月（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。一线城市库存去化周期降至12.7个月，处于较为健康的水平。三四线城市去化周期仍高达63.8个月，库存压力依然较大，城市间分化显著。H2：土地市场——环比量价齐涨，同比量涨价跌。第26周百城全类型成交土地规划建面1904.4万平方米，环比+135.2%，同比+16.9%；成交土地总价665.5亿元，环比+368.1%，同比+10.1%；楼面均价3495元/平，环比+99.1%，同比-5.8%；溢价率5.3%，环比+3.5pct，同比+2.4pct（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。分城市能级看，一线城市土地溢价率25.8%（环比+17.0pct，同比+25.8pct），二线城市4.5%（环比+2.2pct，同比-0.6pct），三线城市3.9%（环比+3.0pct，同比+1.7pct）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。住宅类用地方面，百城成交住宅土地规划建面473.2万平方米（环比+129.8%，同比-3.0%），成交总价483.3亿元（环比+316.1%，同比-6.9%），楼面均价10213.4元/平（环比+81.1%，同比-3.9%），溢价率10.3%（环比+5.8pct，同比+6.7pct）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。住宅用地溢价率提升至10.3%，反映核心城市优质地块仍有较强市场关注度。一线城市住宅用地溢价率高达40.0%，进一步印证核心城市土地市场的结构性热度。H2：政策动态——公积金新政与地方调控持续推进。中央层面：国家税务总局回应换购住房个税政策，表示延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2027年12月31日。住建部明确建筑和市政领域设备更新贷款支持范围，包括环卫设施、供热设施等十大类，并规范申报流程（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。地方层面重点政策：海南：住房公积金管理局进一步优化调整住房公积金贷款政策，包括提高购买自住住房最高贷款基准额度（个人最高额度由现行新房80万元和二手房60万元统一提高至100万元，夫妻双方最高额度由现行新房110万元和二手房90万元统一提高至120万元）；加大人才住房公积金贷款支持力度；将二套房“存贷挂钩”贷款额度计算公式中缴存余额倍数由10倍提高至12倍（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。天津：进一步优化住房公积金政策，购房者购买预售商品房时，可提取住房公积金支付购房首付款，符合条件的缴存人、配偶及双方父母可一次性提取（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。南昌：出台《南昌市既有房屋使用安全管理长效机制》，建立既有房屋常态化排查、安全鉴定监管及房屋安全保险制度，自2026年8月1日起施行（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。重庆：住建委公开征求《重庆市城镇住房高质量发展“十五五”规划》意见，支持房地产开发企业参与保障性住房、城市更新等项目建设运营，推进住房“以旧换新”，优化“卖小买大”“带押过户”等支持政策（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。土地市场动态：上海第五批次土拍涉及6幅住宅用地，总起价104.2亿元；深圳挂牌光明区住宅用地起拍总价12.7亿元；广州集中挂牌4宗地块合计起拍价44.1亿元；杭州上半年十区涉宅用地共成交34宗（同比-50%），成交总额481.5亿元（同比-58.5%）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。H2：板块表现与投资建议。板块表现：房地产行业绝对收益为0.7%（较上周+1.5pct），相对沪深300收益为1.2%（较上周+0.5pct）。房地产板块PE为10.22X，较上周上升0.05X（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。A股涨幅靠前的三家公司为滨江集团（+7.2%）、金地集团（+2.8%）、万科A（+2.7%）；港股涨幅靠前的为碧桂园（+10.6%）、建发国际集团（+9.8%）、旭辉控股集团（+7.5%）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。投资建议：由于去年二季度后的低基数原因，今年整体成交同比走势预期是“前低后高”，市场也已经充分预期。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》）。重点关注标的：1. 开发类公司中基本面稳定且能够保持成绩提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2. 宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3. 以持有性物业管理为主、运营能力较强的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块（6组）。Q1：第27周新房和二手房成交表现如何？A：新房成交面积370.8万平（环比+6.9%，同比+1.4%），二手房成交面积248.8万平（环比+0.9%，同比+14.2%）。二手房同比涨幅扩大至14.2%，修复节奏快于新房（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。Q2：当前新房库存和去化周期如何？A：13城新房库存面积7268.1万平（同比-9.1%），去化周期15.9个月（环比-1.5个月，同比-2.6个月）。一线城市去化周期12.7个月（同比-3.2个月），处于健康水平；三四线城市63.8个月，压力仍大（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。Q3：北京和深圳的二手房市场表现如何？A：北京6月二手房网签1.7万套创五年来新高，上半年网签9.4万套仅次于2021年同期。深圳6月一二手住宅成交8878套，为2021年以来同期新高（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。Q4：本周有哪些重要政策出台？A：海南公积金贷款新政（个人最高100万/夫妻120万、二套房倍数10→12倍）；天津支持提取公积金支付购房首付款；南昌出台房屋安全管理制度；重庆发布住房“十五五”规划征求意见（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。Q5：土地市场表现如何？A：百城全类型成交土地规划建面1904.4万平（环比+135.2%），总价665.5亿元（环比+368.1%），溢价率5.3%（环比+3.5pct）。住宅用地溢价率10.3%，一线城市达40.0%（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。Q6：房地产板块的投资策略是什么？A：四季度板块行情概率较大，核心驱动为“金九银十”成交量回升、公积金改革落地、部分房企估值低位。关注三条主线：基本面稳定房企（保利置业/华润置地/中国金茂等）、弹性标的（新城控股/我爱我家）、商业地产（华润万象生活/太古地产）（数据来源：中银证券《房地产行业第27周周报》）。数据来源说明：本报告数据主要来源于中银证券《房地产行业第27周周报（2026年6月27日-2026年7月3日）》（2026年7月7日），分析师夏亦丰（S1300521070005）、许佳璐（S1300521110002）。数据来源于同花顺、中指院及中银证券研究所整理。