【中邮证券】房地产行业周报：结构性修复延续，核心城市热度抬升-260706（11页）.pdf

核心结论速览： 百强房企销售降幅连续四个月收窄：2026年1-6月TOP100房企销售总额15,863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小1.3个百分点，销售端边际改善趋势确立。 千亿阵营缩至3家，行业集中度持续提升：保利发展（1,351亿元）、中海地产（1,343.5亿元）、华润置地（1,165亿元）位居前三，绿城中国跌出千亿阵营。百亿房企34家，较去年同期减少12家。 核心城市贡献度首超二线：20家代表房企一线城市销售业绩贡献占比达45.5%，较去年同期增长5.8个百分点，首次超过二线城市（44.6%）。 土地市场延续“缩量提质”：2026年1-6月百强房企拿地总额3,360.0亿元，同比下降33.7%，但降幅较上月收窄6.8个百分点。300城宅地成交规模同比下降24%，出让金下降31%。 30大中城市新房成交近四周平均196.74万方，同比-11.6%，环比+5.9%。其中二线城市环比+12.3%表现最强，三线城市环比-4.1%持续承压。 二手房成交韧性显著强于新房：20城近四周平均成交233万方，同比+5.8%。上半年30城二手房成交套数同比增长6%，市场活跃度持续性强于往年。 核心城市土地溢价率显著攀升：2026年上半年15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月攀升至30.13%。一线城市6月溢价率跃升至63.39%。H2：研究背景与政策全景。研究背景：从“止跌回稳”到“稳定房地产市场”的政策转向。2026年上半年，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面完成了多项关键制度搭建：1月《求是》杂志定调行业战略定位，重申房地产是支撑国民经济的基础产业；3月两会政府工作报告首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章；5月国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》。4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，政策导向明确。地方层面，上半年累计出台调控政策约293条，宽松性占比近九成，4月为政策发布峰值，5-6月重心转向落地执行。公积金提额扩围、住房以旧换新、房票安置及收储等政策接续推进，为市场预期改善和基本面修复提供持续支撑。核心数据总览：2026年上半年房地产市场全景。| 指标 | 数据 | 变化趋势 |||||| TOP100房企销售总额 | 15,863.6亿元 | 同比降幅连续4个月收窄 || 百强房企拿地总额 | 3,360.0亿元 | 同比-33.7%，降幅收窄6.8pct || 30城新房成交（近四周平均） | 196.74万方 | 同比-11.6%，环比+5.9% || 20城二手房成交（近四周平均） | 233万方 | 同比+5.8%，环比-1.6% || 300城宅地成交 | 同比-24% | 出让金同比-31% || 15城涉宅用地平均溢价率 | 13.23%（上半年） | 6月单月30.13% || 百城新房价格 | 累计+0.59% | 改善型楼盘入市带动 || 百城二手房价格 | 累计-2.9% | 上海连涨4个月，深圳6月转涨 |H2：房企竞争格局——头部集中与中小房企逆势突围。千亿阵营缩至三家，央企底盘最稳。2026年上半年，千亿阵营房企共3家，较去年同期减少1家；百亿房企共34家，较去年同期减少12家。保利发展以1,351亿元夺得半年度冠军；中海地产以1,343.5亿元紧随其后；华润置地以1,165亿元位列第三。中海地产权益销售额已实现对保利发展的反超，权益金额1,236亿元位列榜首。从不同性质房企的表现来看，央企底盘最稳，前6月权益销售金额实现正增长的比重为36.3%，接近四成。中小房企逆势突围。在行业整体调整的背景下，一批深耕区域的中小房企逆势突围。2026年1-6月累计权益销售额增幅TOP10房企中，有7家企业同比增幅突破100%。龙翔控股以206.8%的增幅拔得头筹，央企中建玖合以204.9%的增速紧随其后。天健集团作为唯一排进增速前十的地方国企，依靠城市更新项目集中交付实现154.5%的增长。核心城市贡献度首超二线。从城市贡献度来看，核心城市的压舱石作用越发凸显。20家代表房企一线城市销售业绩贡献占比达45.5%，较去年同期增长5.8个百分点，已超二线城市的44.6%。H2：土地市场——缩量提质与核心高热。总量收缩，结构性修复信号已现。2026年上半年，重点50城土地市场延续缩量态势：供应建面同比-36.8%，成交建面同比-34.6%，总价同比-37.8%。300城宅地成交规模同比下降24%，出让金下降31%。但结构性修复信号已现：二季度楼面均价同比转正至18.7%，供地结构优化成为核心推力。5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，出让金规模环比增长，同比降幅收窄。能级分化：一线断层领先，二线内部分化。一线城市为唯一修复梯队，6月溢价率52.9%，断层领先。2026年上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%。二线整体承压（成交建面同比-43.3%，跌幅最大），但杭州、苏州地王频出，与普通二线城市底价成交形成显著背离。三四线脉冲反弹后回落，真实需求疲弱。热点城市土拍案例。 上海：静安大宁地块历经168轮竞价，建发以72.89亿元竞得，楼面价8.17万元/平方米，溢价率29.63%。 广州：海珠琶洲中二区地块经88轮竞价，越秀地产以13.75亿元竞得，楼面价6.1万元/平方米，溢价率46.28%。 杭州：萧山区世纪城核心单元地块经98轮竞价以46.05亿元成交，溢价率26.68%。 南昌：高新区宅地8.3亿元成交，溢价50.2%。 深圳：南山、前海地块连续两周溢价率突破100%。拿地格局：央国企寡头垄断。拿地金额TOP10中，央国企占9席，华润以404.9亿元居首；百强房企拿地三项指标创近五年新低，民企仅滨江集团入围前十。H2：新房市场——结构性修复，分化加剧。成交：边际改善但仍承压。上周30大中城市新房成交面积为203.29万方，本年累计新房成交面积为4,372.72万方，累计同比-7.8%。近四周平均成交面积为196.74万方，同比-11.6%，环比+5.9%。分能级看：一线城市近四周平均57.87万方，同比-7.4%，环比+2.6%；二线城市101.41万方，同比-11.7%，环比+12.3%；三线城市37.47万方，同比-17.2%，环比-4.1%。二线城市环比修复最为显著。2026年上半年100城新建商品住宅销售面积同比下降12%，二季度市场有所修复，一线城市二季度成交量同比转增。房价：新房微涨，二手房跌幅收窄。上半年百城新房价格累计上涨0.59%，主要受部分重点城市改善型楼盘入市带动。改善性需求仍是新房市场主要支撑，多数代表城市120平方米以上产品成交占比继续提升。百城二手住宅价格累计下跌2.9%，但下行趋势有所放缓。核心城市中上海连续4个月环比上涨，深圳6月转涨。库存：持续去化。上周14城商品住宅可售面积为7,243.65万方，同比-8.71%，环比-1.73%。14城去化周期为18.81个月，其中一线城市去化周期为12.85个月。截至5月末，商品住宅广义库存14.26亿平方米，同比下降17.7%。受供应持续缩量影响，新房可售库存小幅下行。H2：二手房市场——韧性最强的细分赛道。成交：持续优于新房。上周20城二手房成交面积为228.64万方，本年累计成交6,069.7万方，累计同比+4%。近四周平均成交233万方，同比+5.8%，环比-1.6%。上半年30城二手房成交套数同比增长6%，市场活跃度持续性强于往年。27城1-5月成交面积同比-0.7%，对刚需和置换需求的承接能力更强。挂牌量价：趋稳信号显现。截至2026年6月22日，全国城市二手房出售挂牌量指数为1.21，环比-0.8%；挂牌价指数为142.22，环比-0.06%。去年四季度以来核心城市挂牌量有所趋稳，市场预期逐步回归理性。上海冰山指数较年初回升约1.6个百分点，二手房挂牌量较高点下降26.3%。H2：未来3-6个月市场展望。核心判断：筑底延续，分化加剧。展望下半年，房地产市场仍将处于筑底修复阶段，市场分化特征将进一步加深。市场修复预计延续分化特征，全面企稳仍需时间。关键预测指标。| 指标 | 预测值 | 同比变化 |||||| 全国新建商品房销售面积 | 约8.1亿平米 | -7.8% || 全国商品房销售金额 | 约7.76万亿元 | -7.6% || 新开工面积 | 约5.02亿平米 | -14.6% || 竣工面积 | 约5.15亿平米 | -14.7% || 开发投资 | 约7.45万亿元 | -10.0% |数据来源：中指研究院、东吴证券。政策展望。下半年政策将继续围绕“稳房价、稳预期”精准施策，各项举措有望加快显效。需求端住房公积金政策有望进一步优化，更多城市预计通过支持住房“以旧换新”、发放购房补贴等促进需求释放。供给端各地仍将延续控增量、规范土地供给导向，同时加大存量盘活力度。城市更新和“好房子”建设被定位为释放投资潜力的重要方向，政策重心正在从“止跌回稳”的短期调控转向“盘活存量、提质增效”的长效机制。