【国新证券股份】房地产行业周度观察-260630（11页）.pdf

核心结论速览： 房地产板块上周下跌3.82%，落后沪深300指数2.34个百分点，在申万行业中排名第18位。2026年以来房地产板块累计下跌16.08%，落后沪深300指数21.23个百分点，板块持续承压。（数据来源：国新证券《房地产行业周度观察》，2026年6月29日）。 30大中城市新房成交面积218.07万平方米，同比下跌29.05%：环比上涨22.13%，一线城市成交71.23万平方米（同比-17.96%），二线城市107.95万平方米（同比-35.52%），三线城市38.89万平方米（同比-26.77%）。（数据来源：Wind，国新证券整理）。 10大城市存销比80.54，二线城市去化压力突出：一线城市存销比48.29，二线城市高达130.44。二线城市去化周期远超一线，区域分化显著。（数据来源：Wind，国新证券整理）。 7个一二线城市二手房成交175.72万平方米，同比上涨13.27%：环比上涨35.79%，二手房市场韧性显著强于新房。累计成交3797.16万平方米，同比微增0.11%。（数据来源：Wind，国新证券整理）。 100大中城市土地成交建筑面积3311.34万平方米，环比大涨96.07%：土地成交总价592.2亿元（环比+238.41%），楼面均价1788元/平方米（环比+72.59%），溢价率11.23%（环比+5.97pct）。（数据来源：Wind，国新证券整理）。 1-5月国有土地使用权出让收入8048亿元，同比下降28.7%：全国政府性基金预算收入12518亿元（-19.2%），地方本级收入10476亿元（-23.2%），土地财政收缩压力持续。（数据来源：财政部，国新证券整理）。 江苏提出扎实推进城市更新，努力稳定房地产市场：强调把城市更新与科技创新、产业发展结合，盘活老旧街区、厂房、低效楼宇，有序推进“好房子”建设。（数据来源：国新证券整理）。H2：研究背景与房地产行业全景图谱。研究背景：基本面延续下行，政策托底效应待显。2026年以来，房地产行业仍处于深度调整期。从国家统计局数据看，房地产投资、新开工和销售面积同比仍在下滑且降幅扩大，房地产市场延续下行态势。政策层面，今年房地产政策目标为因城施策控增量、去库存、优供给，政策持续发力有助于改善房地产供求关系，通过好房子建设加快构建房地产发展新模式。部分一二线城市房价有所企稳，商品住宅销售价格同比降幅总体收窄，但整体市场信心修复仍需时间。核心数据总览：上周（2026.6.22-6.28）房地产行业全景。| 指标 | 数据 | 同比/环比 |||||| 房地产板块周涨跌幅 | -3.82% | 落后沪深300 2.34pct || 房地产板块年初至今 | -16.08% | 落后沪深300 21.23pct || 30城新房周成交 | 218.07万方 | 同比-29.05%，环比+22.13% || 一线城市新房成交 | 71.23万方 | 同比-17.96% || 二线城市新房成交 | 107.95万方 | 同比-35.52% || 10城存销比 | 80.54 | 一线48.29，二线130.44 || 7城二手房周成交 | 175.72万方 | 同比+13.27%，环比+35.79% || 土地成交建面 | 3311.34万方 | 环比+96.07% || 土地成交溢价率 | 11.23% | 环比+5.97pct || 土地出让金收入（1-5月） | 8048亿元 | 同比-28.7% |数据来源：Wind，财政部，国新证券整理。H2：板块行情与个股表现分析。板块表现：地产持续跑输大盘。上周（2026.6.22-6.26），房地产（申万）板块下跌3.82%，沪深300指数下跌1.48%，房地产板块落后沪深300指数2.34个百分点。在申万31个行业中排名第18位。2026年以来，沪深300指数上涨5.15%，房地产板块下跌16.08%，房地产累计落后沪深300指数21.23个百分点。板块持续跑输大盘，反映出市场对行业基本面的悲观预期。子板块中，房地产开发板块下跌3.78%，房地产服务板块下跌4.74%。个股表现：ST板块异动，部分房企跌幅较大。房地产行业109家上市公司中，上周14家上涨，94家下跌。涨幅前三：\ST皇庭（+23.95%）、盈新发展（+15.54%）、光明地产（+15.09%）。跌幅前三：深深房A（-20.15%）、京投发展（-17.02%）、\ST金科（-14.18%）。H2：新房市场——成交疲弱，城市分化加剧。周度成交：同比大幅下滑，环比有所反弹。上周30大中城市房地产新房成交面积218.07万平方米，同比下跌29.05%，环比上涨22.13%。环比反弹主要受月末冲量及端午假期后恢复性成交影响，但同比仍大幅下滑，反映市场需求依然疲弱。分城市能级看： 一线城市：成交71.23万平方米，同比-17.96%，环比+46.93%。一线城市表现相对抗跌，环比反弹力度最大。 二线城市：成交107.95万平方米，同比-35.52%，环比+13.89%。二线城市同比跌幅最大，需求压力突出。 三线城市：成交38.89万平方米，同比-26.77%，环比+10.20%。累计成交：同比仍为负增长。30大中城市房地产新房累计成交面积4146.87万平方米，同比下跌8.67%。全年累计跌幅维持在较高水平，新房市场整体仍处于收缩通道。库存去化：二线城市去化压力沉重。上周10大城市存销比为80.54周，其中： 一线城市：48.29周。 二线城市：130.44周。二线城市存销比高达130.44周，远超一线城市，去化压力极为突出。部分二线城市面临较大的库存积压风险。H2：二手房市场——韧性持续验证。周度成交：同比维持正增长。上周7个一二线城市二手房成交面积175.72万平方米，同比上涨13.27%，环比上涨35.79%。二手房市场延续了此前强于新房的表现，同比维持正增长。分城市能级看： 一线城市：成交55.89万平方米，同比-0.06%，环比+30.29%。 二线城市：成交119.83万平方米，同比+20.78%，环比+38.53%。二线城市二手房成交同比涨幅达20.78%，表现更为突出。累计成交：同比微增。7个一二线城市二手房累计成交面积3797.16万平方米，同比上涨0.11%。累计同比已转正，反映出二手房市场在经历调整后逐步企稳。新房 vs 二手房：分化持续。新房同比-29.05% vs 二手房同比+13.27%，两者差距超过42个百分点。二手房市场的韧性持续验证，反映出“卖旧买新”链条不畅，居民更倾向于在存量市场交易而非进入新房市场。H2：土地市场——量价齐升，但累计仍大幅下滑。周度数据：成交规模大幅反弹。上周100大中城市土地市场数据： 土地成交建筑面积：3311.34万平方米，环比+96.07%。 土地成交总价：592.2亿元，环比+238.41%。 成交楼面均价：1788元/平方米，环比+72.59%。 土地成交溢价率：11.23%，环比+5.97个百分点。土地市场周度数据大幅反弹，主要受核心城市优质地块集中出让带动，尤其是高能级城市土地市场热度有所回升。累计数据：降幅仍大。截至上周，100大中城市： 土地成交建筑面积累计48247.98万平方米，同比-10.88%。 土地成交金额累计6717.95亿元，同比-35.31%。土地出让金同比降幅远超面积降幅，反映土地市场“量价齐跌”特征明显，土地财政收缩压力持续。H2：行业动态与政策解读。事件一：江苏扎实推进城市更新，努力稳定房地产市场。6月26日，江苏省召开城市更新工作会议。会议指出，实施城市更新行动是推动城市高质量发展的重要举措。核心要点： 把城市更新与科技创新、产业发展结合，加快塑造城市创新空间和消费空间。 盘活老旧街区、老旧厂区厂房、低效楼宇、老旧建筑，培育城市发展新动能。 营造高品质城市生活空间，有序推进“好房子”建设。 加快老旧小区改造和完整社区建设，完善城市综合交通体系。 健全房屋全生命周期安全管理制度。江苏省省长在全省房地产投资说明会上表示，将动态完善政策举措，持续优化服务保障，支持企业盘活存量、做优增量、提高质量，扎实推进城市更新、努力稳定房地产市场。事件二：1-5月国有土地使用权出让收入同比下降28.7%。财政部数据显示，1-5月全国一般公共预算收入100465亿元，同比增长4%。土地相关税收： 契税：1661亿元，同比-14.8%。 房产税：2492亿元，同比+7.6%。 城镇土地使用税：1220亿元，同比+3.6%。 土地增值税：1742亿元，同比-14.2%。 耕地占用税：635亿元，同比-1.2%。政府性基金收入： 全国政府性基金预算收入：12518亿元，同比-19.2%。 地方政府性基金预算本级收入：10476亿元，同比-23.2%。 国有土地使用权出让收入：8048亿元，同比-28.7%。土地出让金收入降幅近三成，地方财政承压明显，后续土地市场能否回暖将直接影响地方财政可持续性。H2：投资建议。从国家统计局公布的最新数据来看，房地产基本面仍然偏弱。房地产投资、新开工和销售面积仍然同比下滑且降幅扩大，房地产市场延续下行。部分一二线城市房价有所企稳，商品住宅销售价格同比降幅总体收窄。今年房地产政策目标为因城施策控增量、去库存、优供给，政策持续发力有助于改善房地产供求关系，通过好房子建设加快构建房地产发展新模式。建议关注：销售情况较好、业绩稳健的房地产企业。