【中国银河】房地产海外研究：新加坡商业REITs表现跟踪-260706（11页）.pdf

核心结论速览： 新加坡资产避险需求韧性较强：得益于新加坡资产的避险属性以及前期借贷成本的下降，市场对新加坡核心资产的需求保持韧性，有望支撑优质物业业主的资产净值（NAV）。 工业地产净吸收量高于新增供给：2026Q1新加坡工业地产市场净吸收量约230万平方英尺，高于约140万平方英尺的新增净供给，带动租金环比增长0.4%、同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。 CBD甲级写字楼新增供应有限：2026年新加坡CBD甲级写字楼新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求量，预计2026年末CBD甲级写字楼空置率保持在4.0%以下。 零售物业出租率稳定在93.7%：新加坡全岛零售物业出租率维持在93.7%的稳定水平，接近2024年四季度后的高点。 商务园区供需格局持续改善：写字楼租金上涨促使成本敏感型企业转向商务园区办公，纬壹科技城人工智能园区和榜鹅数字园区创新孵化基地将于2026年末至2028年陆续落地。 工业REITs中现代仓储物流、高标准厂房、数据中心更具优势：AI、半导体和精密制造企业持续拉动高标准工业厂房需求，老旧物业面临现代化新物业竞争压力。H2：研究背景与新加坡REITs市场全景。新加坡REITs市场是全球主要的REITs交易市场，商业地产是其中的主要底层资产之一。市场对新加坡资产的需求韧性较强，主要得益于新加坡资产的避险属性以及前期借贷成本的下降。这有望支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是拥有新加坡核心资产的标的。资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资，从而释放存量价值；但资本化率下行，或将削弱新加坡收购项目对派息的增厚效应。因此，具备成熟资产增值改造/再开发能力、资本循环操作规范且资产负债表稳健的S-REITs或更具优势。资产负债表方面，得益于债务到期期限均衡分散、且整体资产负债表韧性充足，S-REITs短期再融资风险有限。即便年末市场再度出现加息担忧，也能够平抑短期资金成本波动，明确每份额派息的增长走势。H2：工业地产REITs——结构性需求红利持续。根据JTC工业地产数据显示，2026年第一季度新加坡工业地产市场净吸收量约230万平方英尺，高于约140万平方英尺的新增净供给，带动租金环比增长0.4%、同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。人工智能、半导体和精密制造企业持续拉动高标准工业厂房需求。JTC预计2027年将迎来173万平方英尺的工业新增供给，租赁需求或变得更加具有选择性。一部分新增供给或已提前锁定预租，但老旧物业仍面临多重压力，包括来自现代化新物业的竞争、租金激励支出走高以及资本支出需求上升。因此，后续租金增长或更多依靠续租和空置补租驱动，而非行业整体需求爆发。2026年至今商务园区供需格局持续改善，主因是写字楼租金上涨促使成本敏感型企业转向商务园区办公。纬壹科技城（One-North）的人工智能园区和榜鹅数字园区创新孵化基地（LaunchPad）将自2026年末至2028年陆续落地，这些项目利好优质、现代商务园区资产。总体而言，现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产或更具有运营优势，同时对传统厂房、远郊商务园区敞口保持谨慎。H2：零售地产REITs——优质资产韧性凸显。根据新加坡市区重建局（URA）数据，新加坡全岛零售物业出租率维持在93.7%的稳定水平，接近2024年四季度后的高点。尽管如此，由于经营成本高企、消费情绪走弱以及租户整合/缩减规模，整体零售市场或持续面临压力。在这样的环境下，具备优秀资产的S-REITs有望较整体零售市场具有更强的韧性，如公共交通便利的区位优势郊区购物中心、目的地型购物中心以及一体化综合购物中心；而偏弱的零售物业则易受租户成本压力和流失影响，经营表现承压。2025年四季度以来，受新加坡融资资产属性以及前期借贷成本下降支撑，市场对新加坡核心优质购物中心的需求保持韧性，或有助于为优质零售物业业主的NAV提供支撑。H2：办公地产REITs——CBD供应稀缺支撑租金。根据URA数据，2026Q1新加坡中心城区写字楼租金指数为200.2，较2025年Q4下降0.4，空置率进一步收紧至10.8%。根据戴德梁行数据，2026年新加坡CBD甲级写字楼新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求量，预计到2026年末将支撑CBD甲级写字楼空置率保持在4.0%以下。截至2026Q1末，新加坡私人和公用的在建办公楼规模为52万平方英尺，已有规划许可的办公楼规模34.7万平方英尺，合计86.7万平方英尺。全岛空置的私人和公用写字楼规模为88.7万平方英尺，2025年Q1以来连续下降。考虑到CBD甲级写字楼的新增供应有限，寻找优质办公场地的租户或将面临更激烈的租赁竞争，并有望支撑持有优质CBD写字楼资产的办公类REITs维持高出租率和正向的租金调升率。此外，写字楼租赁需求似乎正在向传统办公用户以外的领域延伸，租赁需求或来自商业银行、财富管理机构、专业机构以及人工智能企业，各类企业将新加坡办事处定位为区域业务枢纽或业务启航平台。H2：未来3-5年机会洞察。机会一：工业地产结构性需求红利。AI、半导体和精密制造企业持续拉动高标准工业厂房需求，现代仓储物流、数据中心等新经济地产具备长期增长动能。机会二：CBD写字楼供应稀缺性溢价。CBD甲级写字楼新增供应远低于历史净需求，空置率有望维持4%以下，持有优质CBD资产的办公REITs受益于租金调升。机会三：商务园区升级改造机遇。纬壹科技城人工智能园区和榜鹅数字园区等政府规划项目落地，优质现代商务园区资产价值有望提升。机会四：中国商业REITs的借鉴意义。新加坡商业REITs发展具有引导意义，目前我国商业REITs稳步推进，商业地产REITs有望盘活优质资产。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：新加坡工业地产2026Q1的市场表现如何？ A：净吸收量约230万平方英尺，高于新增净供给约140万平方英尺，租金环比增长0.4%、同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。AI、半导体和精密制造企业持续拉动需求。Q2：新加坡零售物业的出租率目前是多少？ A：根据URA数据，新加坡全岛零售物业出租率维持在93.7%的稳定水平，接近2024年四季度后的高点。但经营成本高企、消费情绪走弱，整体市场面临压力。Q3：新加坡CBD甲级写字楼的市场前景如何？ A：2026年新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求量，预计2026年末空置率保持在4.0%以下，优质CBD写字楼资产受益。Q4：哪些工业地产资产类型更具优势？ A：现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产更具运营优势；传统厂房、远郊商务园区敞口需保持谨慎。Q5：S-REITs的再融资风险如何？ A：得益于债务到期期限均衡分散且整体资产负债表韧性充足，S-REITs短期再融资风险有限。Q6：新加坡商业REITs对中国有何借鉴意义？ A：新加坡REITs市场是全球主要的REITs交易市场，目前我国商业REITs稳步推进，商业地产REITs有望盘活优质资产。数据来源说明。本报告数据来源于中国银河证券研究院《新加坡商业REITs表现跟踪》房地产海外研究（2026年7月3日）、JTC、URA、戴德梁行、Wind等公开渠道。