房地产行业政府收储系列研究（7）：专项债发行提速收储覆盖率提升-260703（5页）.pdf

核心结论速览： 1H26全国拟收储金额突破8351亿元，涉及6220宗、3.3亿平方米闲置土地：土地收储规模持续扩大，已形成可复制、可推广的操作范式。2Q26新增拟收储金额67亿元，环比下滑89.7%，或因前期项目集中申报后进入执行阶段。 1H26专项债发行超3900亿元，覆盖拟收储金额的48%：较1Q26的44%提升4个百分点。2Q26新增发行482亿元，环比上升6.1%，发行速度明显提升。地方政府新增专项债发行总额约1.67万亿元，收储相关占比5.7%。 累计收储规模TOP3：广东910亿元、浙江907亿元、江西734亿元：三省合计约占全国收储总额的30.5%。广东专项债发行规模已达680亿元（覆盖率75%），浙江523亿元（覆盖率23%），体现区域推进力度的显著差异。 “新地块”占比79.6%，2021-2023年拿地地块占比61.6%：收储主要针对近五年出让的地块，反映地方政府优先解决近周期内出让的闲置土地问题。折价率（收储价/成交价）均值为0.8，0.9-1区间占比30.5%、0.8-0.9占比21.3%、0.7-0.8占比21.4%。 一二线城市拟收储金额和专项债发行规模分别占全国36%和32%：核心城市收储规模占比提升，收储对城市库存水平的调节效果在重点城市更为显著，将成为区域市场修复的重要参考指标。 国泰海通维持房地产行业“增持”评级：十五五地产定调高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产具备补涨能力。推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、龙湖集团、华润万象生活。H2：研究背景与收储全景。自2025年初大力推进土地收储以来，存量土地收购已基本形成可复制、可推广的操作范式。依据中指数据，截至1H26，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共6220宗，对应拟收储面积3.3亿平方米，合计拟收储金额约8351亿元。2Q26新增拟收储金额67亿元，环比下滑89.7%，主要因前期项目集中申报后进入执行阶段，并非政策力度减弱。专项债发行方面，截至1H26，全国共发行土地收储专项债超3900亿元，覆盖拟收储金额的48%，较2026年1Q提升4个百分点。其中2Q26新增发行482亿元，环比上升6.1%，发行速度提升。地方政府新增专项债发行总额约1.67万亿元，涉及收购存量闲置土地的金额占比5.7%。展望2026年，国泰海通认为将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程。目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模，收储对于城市库存水平存在显著调节效果，一二线城市的收储占比提升将成为区域市场修复的重要参考。（数据来源：国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》，2026年7月3日）。H2：区域格局——三省领跑，分化显著。累计收储规模TOP3分别为广东（910亿元）、浙江（907亿元）和江西（734亿元），三省合计约占全国收储总额的30.5%。从专项债发行进度看：广东：拟收储910亿元，已发行680亿元，覆盖率75%，为全国最高。广东在土地收储和专项债发行方面均领跑全国，执行力度最强。浙江：拟收储907亿元，已发行523亿元，覆盖率23%。浙江拟收储规模与广东接近，但专项债发行覆盖率相对较低，后续仍有较大发行空间。江西：拟收储734亿元，已发行244亿元，覆盖率33%。中部省份中推进力度较为积极。重庆：拟收储692亿元，已发行320亿元，覆盖率46%。西南地区收储规模最大的城市。湖南：拟收储681亿元，已发行396亿元，覆盖率58%。华中地区覆盖率较高。从覆盖率角度看，广东（75%）、福建（72%）、湖南（58%）居前，体现这些地区专项债资金到位较快；浙江（23%）、江西（33%）等省份覆盖率偏低，后续专项债发行仍有较大空间。（数据来源：国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》）。H2：被收储地块特征——“新地块”主导，折价率均值0.8。从被收购地块的特征看：拿地时间分布：“新地块”占比依旧维持高位，拿地时间在2020-2025年的地块占比为79.6%，其中2021-2023年的占比为61.6%。收储主要针对近五年出让的地块，反映地方政府优先解决近周期内出让的闲置土地问题。折价率分布：折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9-1、0.8-0.9、0.7-0.8、0.5-0.7、0.5以下的占比分别为30.5%、21.3%、21.4%、18.3%、8.5%。约五成地块折价率在0.8以上，约三成在0.9以上，折价收购为地方政府节约了可观的土地收储成本。分省折价率：西藏平均折价率最高（1.73），浙江（0.90）、江苏（0.89）、福建（0.87）等东部省份折价率较高；部分中西部省份折价率较低。折价率差异反映不同区域土地市场热度及地方政府议价能力的差异。（数据来源：国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》）。H2：一二线城市——收储的“核心战场”。一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和32%。核心城市收储占比提升，主要原因在于：土地价值更高：一二线城市土地单价远高于三四线城市，同等面积的土地收储涉及金额更大，因此拟收储金额占比较高。库存调节效果更显著：一二线城市房地产市场容量大，收储对库存水平的调节效果更为明显。通过收储存量闲置土地，可有效减少未来商品房供应压力，对市场供需关系的修复作用更强。专项债资金倾向核心城市：在专项债资金有限的情况下，地方政府倾向于优先支持核心城市的收储项目，因为其经济效益和市场影响更为显著。随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考。一二线城市收储占比较高，有望率先受益于土地供给收缩带来的市场供需改善。（数据来源：国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》）。H2：投资建议——看好行业格局优化与估值修复。国泰海通看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，蓝筹基本面持续优化。当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配。十五五地产定调行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产具备补涨能力。推荐标的： 开发类：A股保利发展、招商蛇口、金地集团；H股中国海外发展。 商住类：龙湖集团。 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余。 文旅类：华侨城A。（数据来源：国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》）。H2：未来3-5年机会洞察。机会赛道一：专项债收储的资金落地加速：1H26专项债发行覆盖拟收储金额的48%，覆盖率仍有提升空间。若下半年专项债发行进一步提速，收储资金到位将直接利好拥有存量土地储备的房企。机会赛道二：核心城市土地供给收缩的市场修复：一二线城市拟收储金额占全国36%，收储将减少核心城市未来土地供应，有利于稳定房价预期和去化周期。在核心城市有较多土储的房企将受益于市场竞争格局改善。机会赛道三：收储折价交易中的资产价值重估：被收储地块平均折价率0.8，部分地块折价率更低。收储价格低于原始成交价，降低地方政府收储成本的同时，也为参与土地二级市场的企业提供了潜在机会。机会赛道四：行业格局优化下的龙头估值修复：当前AH房地产板块总市值与行业经济地位不匹配，低估值地产具备补涨能力。央国企龙头房企在融资、拿地、收储等方面具备综合优势。多角色行动建议。 投资者：关注专项债发行节奏及一二线城市收储进度；当前板块估值低位，推荐保利发展、招商蛇口、中国海外发展等优质标的。 地方政府：加快专项债发行进度，提高收储资金到位率；优先推进一二线城市收储项目，发挥库存调节效果。 房企管理层：关注收储政策对区域市场供需格局的影响；在核心城市土储充足的企业将受益于供给收缩带来的竞争格局改善。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：1H26土地收储的总体规模如何？A：全国拟收储6220宗、面积3.3亿平方米、金额约8351亿元。专项债发行超3900亿元，覆盖拟收储金额的48%。2Q26新增拟收储67亿元（环比-89.7%），新增发行482亿元（环比+6.1%）。Q2：哪些省份收储规模最大？A：TOP3为广东（910亿元）、浙江（907亿元）、江西（734亿元）。广东专项债覆盖率75%最高，浙江23%偏低，后续仍有较大发行空间。Q3：被收储地块的特征是什么？A：“新地块”占比79.6%（2020-2025年拿地），2021-2023年占比61.6%。折价率均值0.8，约五成地块折价率在0.8以上，约三成在0.9以上。Q4：一二线城市在收储中占比多少？A：一二线城市拟收储金额占全国36%，专项债发行规模占32%。核心城市收储对库存水平调节效果更显著，是区域市场修复的重要参考。Q5：国泰海通推荐哪些房地产标的？A：开发类（保利发展/招商蛇口/金地集团/中国海外发展）、商住类（龙湖集团）、物业类（华润万象生活/万物云/中海物业/保利物业/招商积余）、文旅类（华侨城A）。数据来源说明。本报告数据来源于国泰海通证券《专项债发行提速，收储覆盖率提升——政府收储系列研究（7）》（2026年7月3日），以及中指数据等公开数据。