房地产行业：续销带动头部房企经营改善-260703（6页）.pdf

核心结论速览： 百强房企销售降幅连续四个月收窄，6月单月环比增长11.8%：2026年上半年百强房企销售总额15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小1.3个百分点，已连续四个月收窄。6月单月全口径销售额环比增长11.8%，二季度以来销售韧性持续显现。 头部房企集中度持续提升，3家销售额超千亿：保利发展1351亿元、中海地产1343亿元、华润置地1165亿元。中海地产、招商蛇口、中国金茂上半年销售额同比增幅约10%，北京城建、联发集团增速超20%。 300城住宅用地平均溢价率升至17.4%，创近一年新高：6月核心城市土拍热度明显回升，深圳、杭州等高总价、高溢价地块频出。整体土地市场仍是“缩量提质”格局，300城住宅用地成交建面12741万㎡（同比-23.7%），出让金5447亿元（同比-31.4%）。 22城央国企拿地占比54%，广州、深圳超90%：核心城市土地资源进一步向头部企业集中。越秀地产、华润置地、保利发展位列新增货值前三。 供给收缩驱动去化，动态去化率167%接近近4年最高：近一季度销售套数同比降幅收窄至6.7%，但上市套数维持39.9%的较大降幅。供应收缩背景下存量项目自然去化是当前销售改善的核心驱动力。 国投证券看好地产企稳带来的头部地产股估值修复机会：推荐龙头房企（保利发展/华润置地/招商蛇口）、成长型房企（中国金茂/绿城中国）、持有物业双轮驱动型企业（新城控股/浦东金桥）。H2：研究背景与行业全景。2026年上半年，房地产行业在经历深度调整后，呈现“销售边际改善、土地结构性回暖、供给驱动去化”三大特征。百强房企销售降幅连续四个月收窄，核心城市土拍溢价率创近一年新高，动态去化率接近近4年最高水平，行业企稳信号逐步明确。从政策层面看，十五五地产定调行业高质量发展，住房公积金管理条例修订等政策持续释放积极信号。居民购房信心持续改善，二季度以来销售韧性延续。从市场结构看，供给收缩是当前最核心的逻辑——新增供应大幅收缩，存量项目自然去化推动销售改善。头部房企凭借产品力、信用优势和核心城市布局，销售修复显著强于行业平均。土地市场呈现结构性回暖，核心城市优质地块竞争升温，但整体仍是“缩量提质”格局。（数据来源：国投证券《续销带动头部房企经营改善》，2026年7月3日）。H2：销售端——降幅连续收窄，头部集中度提升。整体销售表现：2026年上半年百强房企销售总额15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小1.3个百分点，连续四个月收窄。6月单月百强房企全口径销售额环比增长11.8%，二季度以来销售韧性持续显现。头部房企强势：3家房企销售额超千亿——保利发展1351亿元、中海地产1343亿元、华润置地1165亿元。中海地产、招商蛇口、中国金茂上半年销售额同比增幅约10%，北京城建、联发集团增速超20%。具备核心城市布局、产品力与信用优势的房企销售修复显著强于行业平均。销售均价变化：百强房企6月销售均价22117元/㎡，同比增长2%，环比下降9%。头部房企中，华润置地销售均价116751元/㎡（同比+1323%），反映高端项目占比变化。（数据来源：国投证券《续销带动头部房企经营改善》）。H2：土地市场——结构性回暖，核心城市溢价提升。整体数据：2026年上半年100家房企拿地总额3360亿元，同比下降33.7%，但降幅较上月收窄6.8个百分点，连续四个月收窄。300城住宅用地成交规划建面12741万㎡（同比-23.7%），土地出让金5447亿元（同比-31.4%），整体呈“缩量提质”格局。核心城市热度回升：5月以来，深圳、杭州等核心城市高总价、高溢价地块频出。6月300城住宅用地平均溢价率升至17.4%，为近一年新高。核心城市土地市场已呈现明显的结构性回暖。央国企主导格局强化：22城累计拿地金额中央国企占比达54%，广州、深圳占比均超90%。新增货值前三为越秀地产、华润置地、保利发展。核心城市土地资源进一步向头部企业集中。（数据来源：国投证券《续销带动头部房企经营改善》）。H2：供给收缩驱动去化——存量项目自然去化是核心驱动力。当前销售规模的持续改善，本质上更多来自新增供应收缩背景下存量项目的自然去化，而非行业进入全面增量扩张：供应端大幅收缩：截至2026年26周，头部房企上市套数同比下降39.1%。近一季度供应方面，上市套数维持39.9%的较大降幅。新增供应的大幅收缩减少了市场竞争，有利于存量项目的去化。需求端边际改善：近一季度销售套数同比降幅收窄至6.7%。动态去化率（销售套数/上市套数）为167%，接近近4年最高水平。需求层面的边际改善持续带动存量项目续销。房价企稳逻辑：供应缩量而销售稳定下，房价有望持续企稳回升。新增供应收缩→市场竞争减少→存量项目去化加速→价格体系趋稳，这一传导链条正在发挥作用。（数据来源：国投证券《续销带动头部房企经营改善》）。H2：投资建议与推荐标的。国投证券看好地产企稳带来的头部地产股估值修复机会。行业供应缩量而销售稳定下，房价有望持续企稳回升，头部房企经营改善趋势明确。推荐标的：龙头房企：保利发展（买入-A）、华润置地、招商蛇口（买入-A）。 保利发展：上半年销售额1351亿元，行业第一，核心城市布局完善。 招商蛇口：上半年销售额962亿元（+8%），央企背景，土储质量优。成长型房企：中国金茂（买入-A）、绿城中国（买入-A）。 中国金茂：上半年销售额575亿元（+8%），产品力突出。 绿城中国：上半年销售额947亿元，品质标杆。持有物业双轮驱动型：新城控股（买入-A）、浦东金桥。 新城控股：商业地产+住宅双轮驱动，现金流稳健。（数据来源：国投证券《续销带动头部房企经营改善》）。H2：未来3-5年机会洞察。机会赛道一：头部房企的集中度提升红利：百强房企中TOP10销售额占比持续提升，具备核心城市布局、产品力与信用优势的房企销售修复显著强于行业平均。中海、招商、金茂等央企逆势增长验证龙头优势。机会赛道二：核心城市土储的价值重估：6月300城住宅用地溢价率17.4%近一年新高，核心城市优质地块竞争升温。央国企拿地占比54%（广深超90%），在核心城市有较多土储的房企受益。机会赛道三：供给收缩驱动的房价企稳：供应缩量而销售稳定下，房价有望持续企稳回升。动态去化率167%接近近4年最高，存量项目续销加速。房价企稳有利于房企资产质量和盈利修复。机会赛道四：持有物业双轮驱动的现金流优势：在行业调整期，持有型物业（商业、办公）提供稳定的现金流，降低住宅开发业务的周期性波动。新城控股等商住双轮驱动型房企抗风险能力更强。多角色行动建议。 投资者：关注百强房企月度销售数据及核心城市土拍溢价率变化；推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等头部标的。 房企管理层：把握核心城市土地市场的窗口期，优化土储结构；关注存量项目续销加速的趋势，合理定价加速去化。 政策制定者：关注供给收缩对房价企稳的正面效应，持续释放居民购房信心改善信号。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：2026年上半年百强房企销售表现如何？A：百强房企销售总额15863.6亿元，同比降幅连续四个月收窄。6月单月环比增长11.8%。3家房企销售额超千亿——保利发展1351亿、中海地产1343亿、华润置地1165亿。Q2：土地市场有什么变化？A：300城住宅用地平均溢价率升至17.4%，创近一年新高。5月以来深圳、杭州等核心城市高总价、高溢价地块频出。22城央国企拿地占比54%，广深超90%。Q3：当前销售改善的核心驱动力是什么？A：供给收缩驱动去化。新增供应大幅收缩（上市套数-39.9%），存量项目自然去化推动销售改善。动态去化率167%接近近4年最高水平。Q4：哪些房企表现最突出？A：中海地产、招商蛇口、中国金茂上半年销售额同比增幅约10%，北京城建、联发集团增速超20%。具备核心城市布局、产品力与信用优势的房企销售修复显著强于行业平均。Q5：国投证券推荐哪些房地产标的？A：龙头房企（保利发展/华润置地/招商蛇口）、成长型房企（中国金茂/绿城中国）、持有物业双轮驱动型（新城控股/浦东金桥）。数据来源说明。本报告数据来源于国投证券《续销带动头部房企经营改善》（2026年7月3日），以及中国指数研究院等公开数据。