【国盛证券有限责任公司】房地产开发2026W26：本周新房成交同比-12%，6月多城二手房以价换量延续市场热度-260704（15页）.pdf

核心结论速览： 二手房“以价换量”逻辑持续验证：6月重点20城二手住宅成交13.3万套，同比+12.6%；上半年20城累计成交76.1万套，同比+5.6%。北京、上海连续4个月同比增长。 百城二手房价环比跌幅扩大至0.42%：6月百城二手住宅均价12639元/平方米，环比-0.42%，跌幅较上月扩大0.10pct。88个城市环比下跌，仅12城上涨。 一线城市分化加剧：上海二手房价环比+0.10%（连续4个月上涨），深圳+0.03%；但一线整体环比仍跌0.16%。新房方面，一线城市6月累计成交同比+23.8%，二线-28.6%，三四线-34.4%——一线与低能级城市差距持续扩大。 本周新房成交环比+12.7%、同比-12.0%：30城新房成交247.4万方，一线城市环比+19.5%、同比+5.8%；二线环比+8.0%、同比-1.4%；三线环比+17.8%、同比-46.7%。 二手房成交韧性显著强于新房：本周15城二手房成交215.0万方，环比+0.8%、同比+5.9%；今年26周累计成交5414.4万方，同比+5.4%。二手房占比持续提升，已有18个省份二手房交易面积超过新房。 房企信用债净融资转正：本周房企信用债发行7只、37.39亿元，净融资16.19亿元；上半年全市场信用债净融资1.46万亿元，同比+11.7%。H2：行业基本面全景——新房与二手房的分化。“以价换量”是当前市场的核心逻辑。6月百城二手住宅均价环比跌幅扩大至0.42%，但成交却保持增长——重点20城二手住宅成交同比+12.6%。这一“量升价跌”的组合表明，二手房市场正在通过价格调整释放需求。新房市场：一线回暖、低能级城市持续低迷。6月新房成交数据呈现鲜明的结构性分化：一线城市6月累计新房成交同比+23.8%，二线城市-28.6%，三线城市-34.4%。30城今年26周累计新房成交同比-16.4%，其中一线-2.5%、二线-10.6%、三线-39.9%。“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然有效。二手房市场：韧性持续验证。本周15城二手房成交215万方，同比+5.9%；今年26周累计5414万方，同比+5.4%。6月北京二手房成交约1.7万套（同比+9.8%），连续3个月创近五年同期新高；上海成交约2.5万套（同比+23.1%），连续4个月同比增长。H2：政策环境——因城施策持续推进。中央定调：2026年上半年，中央房地产政策以“制度先行、结构性资金托底”为核心，从顶层定调、需求端减负、供给端统筹、专项资金支持四大维度搭建长效机制。政策强调充分赋予各城市政府调控自主权，因城施策，允许取消或调减住房限购政策。地方政策密集落地：本周河南省发布《推动城市高质量发展实施方案》，提出因城施策控增量、去库存、优供给，到2030年新增保障性租赁住房5万套以上；贵州省开展省级购房消费券活动，专项资金3亿元，按合同总价1.5%发放消费券；天津市推出公积金支付购房首付款新政；海南省将公积金贷款额度调至单方100万/双方120万元。政策预期：市场普遍预期未来仍将有更多城市优化限购政策，房贷利率有望进一步下行，收购存量商品房用作保障性住房的政策将持续推进。H2：房企融资——信用债净融资转正。本周房企信用债发行7只，规模37.39亿元，净融资16.19亿元。债券类型以私募债为主（50.8%），期限以5年以上为主（38.5%）。部分债券发行利率有所下降。上半年全市场信用债累计发行约5.64万亿元，净融资1.46万亿元，同比+11.7%。房地产行业债券融资方面，一季度信用债融资851.6亿元，同比+9.7%。融资环境边际改善，但国企与民企分化仍在加剧。H2：投资主线与策略框架。核心判断：地产行业基本面仍处于左侧，但结构性机会明确。新房总量机会不大，更多机会来自结构。行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企。四大投资主线：（1）商业运营派——多元化穿越周期。按美日经验，多元化经营的企业穿越周期能力更强。中国房企多元化中存活的是商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活。首选华润置地。（2）轻资产运营——中介与物业。房价下跌过程中，偏轻资产运营穿越周期能力较优。中介首选贝壳-W，A股我爱我家为次选；物业推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）优质开发商——融资顺畅+布局核心城市+历史包袱轻。推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。（4）类地方城投与地产转型股。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部财务指标，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：当前房地产行业的核心矛盾是什么？新房销售尚未在结构层面展现真正的企稳——一线与低能级城市分化加剧，三线城市新房累计同比-39.9%。二手房“以价换量”虽释放了部分需求，但整体beta仍未给出稳定性。Q2：为什么二手房成交增长但房价持续下跌？“以价换量”是核心逻辑——业主通过降价促成交易，6月百城二手房价环比跌幅扩大至0.42%，88个城市环比下跌。量在价先，成交量回升是价格企稳的前置条件。Q3：哪些房企最值得关注？满足三个条件的开发商：融资顺畅成本低、布局侧重核心城市主城区、历史包袱相对轻。H股推荐华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。Q4：物业股的投资逻辑是什么？物业短期面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股。推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。Q5：贝壳的核心价值在哪里？贝壳作为房地产中介龙头，在二手房交易量回升时直接受益。业绩好坏取决于市场“年成”，是轻资产运营穿越周期的典型代表。数据来源说明。本页面数据来源于国盛证券研究所《2026W26：本周新房成交同比-12%，6月多城二手房以价换量延续市场热度》研究报告、中指研究院、Wind及公开市场数据。