房地产行业全国调研系列报告之华中区域（二）：长沙特色调控引导房地产市场稳健发展-230519（17页）.pdf

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1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之华中区域（二）长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展 2023 年 05 月 19 日 GDP 万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前。长沙是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长，南北窄，总面积 11815.96 平方公里。2022 年，长沙常住人口 1042.06 万人，新增 18.13 万人，新增人口在全国位列第一，2022 年 GDP 13966.11 亿元，人均 GDP 13.9万元。居民人均可支配收入 58850 元，在全国排名第 22 名，中部六省会第一。

2、房地产市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早，限价严格，房价增长稳定，2020 年房价才突破万元门槛，在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看，长沙新房市场发展均衡，内五区房价差异不超过 1500 元。新房市场：（1）2022 年楼市利好政策不断，调控节奏紧凑，支持改善购房需求，二套房的购买时限由网签 6 年缩短为 4 年，恢复二套房契税优惠，支持商改住盘活存量市场，下调首套个人住房公积金利率，远城区、望城区、长沙县放松限购。（2）22 年新房供销规模骤降，23 年一季度回暖明显，去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积 897.79 万平，同比下

3、降 34.57%，成交面积660.33 万平，同比下降 45.72%，商品住宅成交均价 13947 元/平，同比增长14.73%。商品住宅出清周期由 22 年 12 月的 15.09 月缩短为 8.33 月。分区域来看，岳麓区成交量位居榜首，占比不断增大，各区价格均有所上涨。土地市场：（1）土拍规则放松：除严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限不变外，对企业拿地门槛降低，土地保证金比例下调，配建要求少，限价地比例下降，开启品质定价。（2）土拍情况：供销齐跌，地价保持，岳麓和望城占 7 成。2022 年长沙完成四批次集中供地，推出建面 1099.78 万平，同比下降 46.07%，成交建面 1047

4、.88 万平，同比下降 24.03%，成交楼面均价 4450 元/平，与去年持平，岳麓和望城区为主力，共占近七成。房企拿地谨慎，国央企托底拿地。投资建议：建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 -001979.SZ

5、 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 -0688.HK 中国海外发展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 -600048.SH 保利发展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推荐 资料来源：wind，民生证券研究院;（注：股价数据采用 5 月 19 日股价；汇率换算为 1HKD=0.9RMB；华润置地、招商蛇口、中国海外发展采用 wind 一致预期）推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电

6、话：18817507365 邮箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 电话：13818319641 邮箱： 相关研究 1.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 2.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 3.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：GD

7、P 万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前.3 2 房地产市场：各区发展均衡，调控紧凑，一季度回暖明显.6 2.1 市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡.6 2.2 楼市政策：调控节奏紧凑，改善购房需求.8 2.3 新房供销规模腰斩，一季度回暖明显，去化压力下降.8 3 政策与土地市场：限价放松，地方国企兜底拿地.11 3.1 地市政策：拿地门槛降低，限价放开，开启“品质时代”.11 3.2 土地成交：供销齐跌，地价上升，地方平台兜底.11 4 投资建议.14 5 风险提示.15 插图目录.16 表格目录.16 FZgVZYkWeXFZkZ2VmU9YaQaO8OsQqQpNpMlOm

8、MsPjMmOtR9PrRwPxNnQpNwMsRpO行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏观：GDP 万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前 长沙市是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙平面位置东西长，南北窄，全市 6 个区、1 个县、2 个代管县级市，总面积 11815.96平方公里，占湖南省面积的 5.6%。根据长沙市国土空间总体规划（2021-2035 年），长沙提出“一轴一带四走廊、一核两副十组团、一脉两屏六绿楔”的国土空间总体格局，规划形成“中心城市-副中心城市-乡镇-村庄（社区）”的城乡体系

9、。中心城区即主城区，包括芙蓉区、天心区、开福区、雨花区全域，望城区、岳麓区和长沙区的部分街镇，是城市核心功能区；副中心城市，包括浏阳和宁乡两个副中心城市，作为全市重要增长极。图1：长沙是长江中游城市群主要城市之一 图2：长沙市国土空间格局规划图 资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院 资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院 根据统计公布数据显示，长沙2022 年GDP 13966.11亿元，同比增长4.5%，占湖南省 GDP 的 28.7%，GDP 全国排名第十五名，人均 GDP 13.9 万元；从增速来看，除 2021 年略低于全国增速 8.4%外，其余年份增速均高于全国平均

10、增速。分区域来看，雨花区 GDP 2478 亿元位居第一，所有城区 GDP 均超千亿。长沙产业体系分为七大支柱产业和五大战略新兴产业，其中工程机械和文化创意为五千亿级产业，电子信息、新材料和旅游为三千亿级产业。分产业看，第三产业贡献不断提高。2022 年长沙第一产业增加值 451.30 亿元，比上年增长 3.6%;第二产业增加值 5589.58 亿元，增长 6.2%，其中高技术制造业增加值同比增长 16.6%；第三产业增加值 7925.24 亿元，增长 3.4%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为2.8%、53.6%和43.6%，第三产业占比从2010年的48.33%提高的2022年的

11、56.75%。行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图3：长沙 GDP 走势 图4：长沙三次产业占比趋势 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 图5：长沙各区重点产业布局 资料来源：前瞻研究院，民生证券研究院 受城市竞争力影响，长沙市人口规模不断扩大，属于人口流入型城市，外来人口主要来自湖南省其他城市。2022 年，长沙常住人口 1042.06 万人，比上年末增长 1.8%，新增人口 18.13 万人，新增人口在全国已公布数据城市中暂位列第一；城镇人口 867.72 万人，城镇化率为 83.27

12、%，按户籍人口计算，人口出生率为7.84，死亡率为 7.25，自然增长率为 0.59。长沙市教育资源丰富全市有52 所高校，高校在校学生 76.24 万。根据长沙市国土空间总体规划（2021-2035年），到 2035 年全市常住人口规模控制在 1400 万人左右，也就是平均每年新增27 万人左右，加上 2023 年开始实行的人才购房新政策，长沙的人口流入势必会更快。居民收入水平全国靠前，城乡居民收入相对差距逐渐缩小。2022 年长沙居民人均可支配收入 58850 元，远高于湖南省人均可支配收入 34036 元，在全国排名第 22 名，中部六省会城市中位列第一。其中城镇居民人均可支配收入 65

13、190 元，同比增长 4.9%，农村人均可支配收入 40678 元，同比增长 6.5%。从增速来看，除 2016 和 2017 外，农村同比增速均高于城镇增速，城乡收入差距在不断缩小。其中雨花区人均可支配收入达 70239 元，稳居中西部省份城区第一，芙蓉区、天0%5%10%15%20%05,00010,00015,0002010201120122013201420152016201720182019202020212022长沙GDP(万亿)GDP同比长沙GDP同比全国0%20%40%60%80%100%第三产业占比第二产业占比第一产业占比 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格

14、，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 心区、岳麓区、也均在 69500 元以上。图6：长沙市 2022 年人口增量位列全国第一 图7：长沙人均可支配收入走势 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 02004006008001,0001,200户籍人口（万人）常住人口（万人）注：2022年长沙户籍人口官方未公布0%5%10%15%20%25%02000040000600002010201120122013201420152016201720182019202020212022农村居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）同比增速农村同比增

15、速城镇 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 2 房地产市场：各区发展均衡，调控紧凑，一季度回暖明显 2.1 市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡 受益于政府有力的调控政策，长沙 20 年房价涨幅平稳。1999 年至 2002 年，长沙房地产市场化刚刚起步，开始出现大批量商品房；2003 年至 2007 年，房价温和上涨；2008 年至 2011 年，房地产进入黄金发展时期，均价突破 6000 元/平；2012 年至 2016 年，长沙开始逐步限购限价，房价总体平稳，维持在 6000 元/平左右；2017 年长沙成为“四限

16、”城市，2018 年长沙“625”新政史上最严格限售政策出台至今，房价保持缓慢上升态势，成交量保持稳定，2020 年商品房均价突破万元。图8：长沙房地产发展历程 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 房地产开发投资占比长期保持在合理值。从开发投资来看，长沙近 10 年房地产开发投资占全市固定投资占比处于 20%的合理区间，而且在增速方面保持了一定的积极性，房地产开发投资增速除 2018 年外均高于全社会固定投资增速。2022年房地产开发投资达 2424.93 亿元，同比增长 8.4%，占固定投资额的 21.6%。房屋市场供应稍呈供不应求，从销供比来看，2014 年-2020 年期间，长沙商品住

17、宅销供比均大于1,2016年达到1.84,2018年达到1.53，2021-2022开始稍下降，总的来看整体稍有供不应求。长沙房地产市场化起国发18号为确定房地产为支柱产金融危机，成交量缩减适度的财政和货币政策房地产迎来黄金时期限购启动，利率上浮，成交萎缩15-16年利率下降、信贷宽松去库存阶段成交量处于高位进行“四限”城市，成交量下降长沙“625”新政调控全面升级，此后严格控制限价受疫情、行业影响成交量锐减0200040006000800010000120000500100015002000250030001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200

18、7 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022商品房销售面积（万平）商品房销售均价（元/平）行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 图9：长沙房地产开发投资投入稳定 图10：长沙商品住宅供求趋势 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 得益于限制性政策出台早，长沙房价低于同等能级城市房价。2011 年限购开始，长沙就采取比较严格的限价政策，2011-2015 年期间，长沙的房价平稳在 6000元

19、/平。2018 年，“625 新政”出台，这个被称之为长沙“史上最强”的调控方案，对限售、限购、限贷进行全面升级。从 2022 年全国新一线城市来看，中指数据显示，长沙商品住宅的成交均价 13947 元/平，仅高于郑州，远低于杭州的 40821元/平，位于新一线城市的低位。图11：新一线城市 2022 年商品住宅成交价格（元/平）资料来源：中指数据，民生证券研究院 由于多中心组团发展模式，住房需求有效分散，长沙新房市场发展较为均衡。长沙自 1990 年就提出多中心、分散组团的发挥模式，多核心组团减轻了城市从“核心-边缘”的区位价值递减，提高了外围城区居住价值，避免了中心城区住房需求旺盛的问题。

20、根据安居客统计，2023 年 3 月长沙市内五区中，岳麓区商品住宅销售均价最高，为 13381 元/平，开福区销售均价最低 11861 元/平，内五区均价差异不超过 1500 元，与较远的望城价差不超 5000 元。0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资占固定投资额占比00.511.5202004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000销售面积（万平）供应面积（万平）销供比1394705,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00

21、040,00045,000杭州南京东莞苏州宁波成都佛山合肥西安天津青岛武汉重庆长沙郑州 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 2.2 楼市政策：调控节奏紧凑，改善购房需求 2022 年长沙市楼市政策调控紧密，多方面多角度刺激购房需求；核心区政策总体微松，郊区放松限购。2022 年，长沙楼市促销政策不断，基本与中央调控节奏保持一致，缩短二套房的购买时限，由网签 6 年缩短为 4 年，恢复二套房契税优惠 90m 及以下按 1%，90m 以上按 2%，支持改善购房的需求；支持商改住、以租换购等盘活存量市场；同时下调首套个人住房公积金利率，

22、升级人才政策等。总的来说，核心区的限购限贷政策总体微松，郊区如望城人才政策、长沙县的十二条举措等政策放松限购。图12：长沙市 2022 年房地产政策调控 资料来源：湖南世联行，民生证券研究院 2.3 新房供销规模腰斩，一季度回暖明显，去化压力下降 2022 年长沙内五区商品住宅供应面积 897.79 万平，同比下降 34.57%，成交面积 660.33 万平，同比下降 45.72%，商品住宅成交均价 13947 元/平，同比增长 14.73%。从销供比来看，2022 年销供比为 0.7，市场整体处于供过于求的状态。从月份来看，2022 年二季度成交规模最大，但四个季度成交量差异不大，仅有 7

23、月开发商以价换量，出现较大的供不应求趋势。随着国民经济整体向好，全国房地产行业回暖，开发商以促回款动作为主降低房价，2023 年一季度长沙房地产回暖明显，内五区商品住宅成交量 195.6 万平，同比增长 27.91%，环比 2022年四季度环比增长 13.56%。供应方面受宏观经济面向好，新政策不断刺激和疫情积压需求释放等多重影响，我们预计 23 年二季度有不少优质项目入市，预计在二季度会迎来供应小高峰。行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图13：2020-至今长沙内五区商品住宅供销量价表现 资料来源：中指数据，民生证券研究院 长

24、沙自 2021 年起商品住宅库存整体微弱下降趋势，2022 年下半年受疫情和行业影响，商品住宅成交规模不断缩减，库存走高，但 2023 年一季度供少需多，库存下降明显。自 2021 年长沙内五区出清周期不断拉长，一路从 5 个月增至 15个月，但是整体处于合理区间，年后缩短态势明显，去化压力稍有下降，2023 年3 月出清周期为 8.33 月。图14：长沙内五区商品住宅月度库存走势 图15：长沙内五区出清周期年后缩短态势明显 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 分区域来看，岳麓区成交位居榜首，占比不断增大。成交面积方面，2022 年长 沙 岳 麓 区、雨 花

25、 区、开 福 区、天 心 区、芙 蓉 区 成 交 分 别 占45.5%/20.9%/18.5%/10.4%/4.8%。近五年岳麓区占据成交榜首，而且成交正比不断增大。雨花区相对发展比较成熟，整体供应有限，占比有所下降，芙蓉区和天心区受区域大小限制，成交占比较小。从价格上来看，各区域同比 2021 年均有所上涨。芙蓉区、岳麓区上涨超过 10%。02000400060008000100001200014000160001800003060901201501802102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020

26、年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月供应面积（万平）成交面积（万平）成交价格（元/平）0246802004006008002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1

27、月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月库存面积（万平）库存套数（万套）02468101214162020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2023年4月出清周期（月）行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 图16：长沙内五区成交占比（按面积计算）图17：2022 年长沙内五区新房均价变化 资料来源：中指数据，民

28、生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 39.9%36.9%43.8%46.7%45.5%0%20%40%60%80%100%20182019202020212022芙蓉区天心区雨花区开福区岳麓区16.9%11.9%11.5%9.3%4.7%0%5%10%15%20%11,00012,00013,00014,00015,00016,000芙蓉区岳麓区雨花区天心区开福区成交价格(元/平)同比 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 3 政策与土地市场：限价放松，地方国企兜底拿地 3.1 地市政策：拿地门槛降低，限价放开，开启

29、“品质时代”2022 年长沙市土拍规则不断放松，拿地资金门槛降低。2022 年长沙土拍规则在保持 2021 年的严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限 15%不变下，进一步放松土拍门槛，如 2021 年对竞拍房企有产业引入要求高的规则消失，双限地块下降，配建要求降低除部分配建小学、道路外，多为常规配建，统一下调土地保证金比例为 20%（长沙以往的土地保证金比例一般在 50%）。限价进一步放开，开启定价时代，边缘板块限价水平提高。相比于 2021 年，长沙 2022 年的限价地块比例不断下降，首次出现根据开发品质等因素进行价格监制。按成交的土地计算，2021 年明确限价地 53 宗，13 宗为价格监

30、制（不限价），不限价地占比 20%；2022明确限价地 44 宗，15 宗为价格监制，15 宗为品质定价（根据开发品质等因素进行价格监制），不限价地占比 40%，不限价地块占比显著提升，尤其是第四批土拍中 13 宗地块中 9 宗未明确限价，占比由 18%激增至 69%。此外，各板块内细分区域的限价水平有所提升，如望城等边缘块，含浦涨幅 820 元/平，滨水新城大泽湖片涨幅 420 元/平等。竞自持租赁地块比例上升。按成交的宗数计算，2021 年成交的 66 宗中竞自持租赁地 29 宗，占比 44%；而在 2022 年 72 宗成交的土地中竞自持租赁地 59 宗，占比 72%，占比较 2021

31、年提升 28 个百分点，其中第三批次中竞自持租赁地占比高达 95%。图18：长沙“两集中”供地限价地块对比（按宗数）图19：长沙“两集中”供地竞自持租赁用地情况（宗）资料来源：湖南世联行，民生证券研究院 资料来源：湖南世联行，民生证券研究院 3.2 土地成交：供销齐跌，地价上升，地方平台兜底 长沙土地供销量规模双跌，价格持续上升。2022 年长沙完成四批次集中供地（实际为 5 批次，由于第三批次仅 1 宗土地，将第三和第四批次合为一次），推出76 中，成交 72 宗，推出建面 1099.78 万平，同比下降 46.07%，成交建面 1047.88万平，同比下降 24.03%，成交楼面均价 44

32、50 元/平，与去年持平。其中涉宅用地成交 70 宗，成交建面 1038.90 万平，占比高达 99.1%，纯住宅用地 20 宗，剩下2 宗为商业供地。从涉宅用地（包括非集中供地），2022 年长沙六区一县涉宅用地24821137184912321900067200100000010203021年第一批 21年第二批 21年第三批 22年第一批 22年第二批 22年第三批 22年第四批限价地价格监制品质定价按改善性住房价价格监制1598181220945%90%35%82%75%95%69%0%20%40%60%80%100%051015202521年第一批 21年第二批 21年第三批 22年

33、第一批 22年第二批 22年第三批 22年第四批竞自持租赁宗数占比 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 供销规模基本腰斩，楼面均价保持持续上升趋势，微升 3%。分区域来看，岳麓区成交建面 436.62 万平，占比 42.55%，望城区、雨花区、天心区占比分别为 27.99%、11.46%，6.10%。图20：长沙 2022 年六区一县涉宅用地供销量价 图21：2022 年长沙各区土拍成交建面占比 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 分批次来看，2021 年长沙土地集中拍卖市场明显转冷，成交金额

34、缩水，溢价率走低。2021 年三批次土地出让金分别为 381.22/88.48/143.96 亿元，溢价率分别为 7.48%/0/0.91%。2022 全年长沙土地市场处于低位运行，多数以底价成交，溢价率持续走低。全年仅 4 宗土地遭遇熔断，成交的 70 宗土地中仅有 7 宗溢价，四批次溢价率分别为 2.59%/2.4%/0/1.54%。国央企为拿地主力，本土国资企业托底拿地占比，品牌民企拿地谨慎。2022 年全国品牌央企拿地建面 575 万，地方国资企业，483 万，民企拿地 159 万。四次土拍中国央企拿地均占 7 成以上，地方国资平台企业勇挑大梁，其中在第三批土拍中以望城投建、长沙水利投

35、资发展为主地方国资企业拿地金额占 63%；虽然品牌民企拿地热情不高，但长沙本土民企拿地比例不断上升。图22：长沙“两集中”各批次成交建面及土地出让金 图23：长沙“两集中”各批次成交宗数（宗）资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 3179347235994163428801,0002,0003,0004,0005,00005001,0001,5002,0002,5003,00020182019202020212022推出规划建面(万平)成交规划建面(万平)成交楼面均价(元/平)42.55%27.99%11.46%6.10%5.10%4.03%2.75%岳麓区望

36、城区雨花区天心区开福区芙蓉区长沙县381.2288.48143.96173.93141.0372.9178.41010020030040050002004006008001,000成交建面（万平）土地出让金（亿元）33102322162113010203040成交宗数 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 13 图24：2022 年长沙土拍各类企业拿地金额占比 资料来源：中指数据，民生证券研究院 总的来说，2022 年长沙土地市场热度较低，政府供地数量减少，2023 年或将加大土地供应；土拍规则会进一步放松，围绕品质定价会进一步放开限价

37、，如 3月发布的土地挂牌显示出大王山地段限价，其他地块未设限价；在 2023 年房地产行业回暖，房企资金情况得到改善的情况下，我们预计参与拿地热情会回归。53.3%35.7%13.6%41.3%34.2%41.6%63.0%45.9%7.9%18.0%9.0%4.7%4.8%14.4%12.8%0%20%40%60%80%100%22年第一批22年第二批22年第三批22年第四批国央企外来国企本土民企外来民企本土 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 14 4 投资建议 建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好

38、且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。表1：重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 -001979.SZ 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 -0688.HK 中国海外发展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 -600048.SH 保利发展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推荐 资料来源：wind，

39、民生证券研究院;（注：股价数据采用 5 月 19 日股价；汇率换算为 1HKD=0.9RMB；华润置地、招商蛇口、中国海外发展采用 wind 一致预期）行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 15 5 风险提示 1）政策变动风险。为刺激需求端增长，长沙政府放松了限购限贷政策，未来楼市复苏，土地和住宅销售政策或重新收紧；2）房价下跌风险。长沙房价因改善户型成交多而结构性上涨，若刚需恢复，均价或再次回落；3）市场波动风险。长沙一季度楼市销售初步回升，但行情暂未企稳，销售回暖速度或将不及预期。行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格

40、，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 16 插图目录 图 1：长沙是长江中游城市群主要城市之一.3 图 2：长沙市国土空间格局规划图.3 图 3：长沙 GDP 走势.4 图 4：长沙三次产业占比趋势.4 图 5：长沙各区重点产业布局.4 图 6：长沙市 2022 年人口增量位列全国第一.5 图 7：长沙人均可支配收入走势.5 图 8：长沙房地产发展历程.6 图 9：长沙房地产开发投资投入稳定.7 图 10：长沙商品住宅供求趋势.7 图 11：新一线城市 2022 年商品住宅成交价格（元/平）.7 图 12：长沙市 2022 年房地产政策调控.8 图 13：2020-至今长沙内五区商品住宅

41、供销量价表现.9 图 14：长沙内五区商品住宅月度库存走势.9 图 15：长沙内五区出清周期年后缩短态势明显.9 图 16：长沙内五区成交占比（按面积计算）.10 图 17：2022 年长沙内五区新房均价变化.10 图 18：长沙“两集中”供地限价地块对比（按宗数）.11 图 19：长沙“两集中”供地竞自持租赁用地情况（宗）.11 图 20：长沙 2022 年六区一县涉宅用地供销量价.12 图 21：2022 年长沙各区土拍成交建面占比.12 图 22：长沙“两集中”各批次成交建面及土地出让金.12 图 23：长沙“两集中”各批次成交宗数（宗）.12 图 24：2022 年长沙土拍各类企业拿地

42、金额占比.13 表格目录 重点公司盈利预测、估值与评级.1 表 1：重点公司盈利预测、估值与评级.14 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 17 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。评级说明 投资建议

43、评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许

44、可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同

45、时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。民生证券研究院：上海：上海市浦东新区浦明路 8 号财富金融广场 1 幢 5F；200120 北京：北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 A 座 18 层；100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 32 层 05 单元；518026