2023年房地产行业十大判断：乍暖还寒时候晚来风急-230516（17页）.pdf

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1、房地产研究房地产研究乍暖还寒时候，晚来风急乍暖还寒时候，晚来风急2023年房地产行业十大判断年房地产行业十大判断太平洋证券房地产行业首席：太平洋证券房地产行业首席：徐超徐超执业证号：执业证号：S1190521050001太平洋证券股份有限公司证券研究报告太平洋证券股份有限公司证券研究报告2023-05-16证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究1.1.政策基调未变，“房住不炒，因城施策”，建立“发展新模式”政策基调未变，“房住不炒，因城施策”，建立“发展新模式”中央政治局会中央政治局会议时间议时间形势判断形势判断宏观政策宏观政策房地产房地产防风险

2、防风险2023年年4月月我国疫情防控取得重大决定性胜利，经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩需求收缩、供给冲击供给冲击、预预期转弱三重压力得到缓解期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。当前我国经济运行好转主要是恢复性的当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。恢复和扩大需求恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力。要坚持房子是

3、用来住的、不是用来炒的定位，因城施策因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和中村改造和“平急两用平急两用”公共基础设施建设公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。2022年年12月月大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现

4、质的有效提升和量的合理增长要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转。要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线。2022年年7月月巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策

5、性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。牢固树立底线思维，提高对重大风险的预见、应对、处置能力。2022年年4月月新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，

6、用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度。要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。20222022年以来年以来历次历次中央政治局会议涉及房地产的中央政治局会议涉及房地产的表述表述FZlYZYlXfWFZkZ3UmU8Z7N9R8OpNnNnPnOfQnNtOeRnMpQbRmNoOxNtRpMvPoMqM请务必阅读正文之后的免责条

7、款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究2 2、“租购并举”和消除“三高”弊端是新发展模式的核心、“租购并举”和消除“三高”弊端是新发展模式的核心“探索房地产新发展模式”是20212021年年1212月月的中央经济工作会议上首次提出的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”20222022年年1010月月党的二十大报告中再次提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举租购并举的住房

8、制度。”2023年2月求是杂志发表总书记20222022年年1212月月1515日日在中央经济工作会议中央经济工作会议上的讲话当前经济工作的几个重大问题，文中提到要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式新发展模式平稳过渡。”2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上住建部长倪虹提到：“各项制度要从解决有没有 转向解决好不好。有条件的可以进行现房销售有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到

9、位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”随后山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态试点现房销售。2023年1月，有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。2023年3月政府工作报告提到：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”请务必阅读正

10、文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究3 3、轻资产代建模式或将成为发展方向、轻资产代建模式或将成为发展方向中国房地产企业之所以出现“高负债、高杠杆、高周转”的问题，主要是由于在土地价格不断升值的过程中，房企普遍都选择自己拿地自己开发的重资产模式，以享受土地升值的红利。而后续如果土地价格不再快速上升，叠加民企融资越来越困难，房企可能会选择代建、小股操盘等轻资产模式，土地的所有者和开发者可能会分离，房企不土地的所有者和开发者可能会分离，房企不再像以前一样从资金、土地、销售等全链条覆盖。再像以前一样从资金、土地、销售等全链条覆盖。2021年5月27日，在大湾区的重要门户城市

11、珠海，由绿城管理控股牵头由绿城管理控股牵头，联合雅居乐房管、金地管理、当代管理、华润置地、中原建业等六家从事代建的企业，一起成立了“轻资产联盟”一起成立了“轻资产联盟”。2022年城投大量拿地给代建行业带来大量机会。此外，涉房涉地的不良资产处置也成为代建行业新的机遇不良资产处置也成为代建行业新的机遇。2021年12月，绿城管理与中粮信托绿城管理与中粮信托就江阴城南项目（原江阴恒大华府）签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。在广西玉林，绿城管理响应柳州市中级人民法院招募，携手玉林市建筑安装工程公司组成联合投资体，参与广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。请务必阅读正文之后的免责条

12、款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究4 4、房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少、房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少2023年1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。我们认为，后续房地产的“消费”属性会体现得越来越突出后续房地产的“消费”属性会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品能会变

13、成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少提前消费和投资性需求会越来越少。（汽车从购买之日起就开始贬值，很少有人会提前10年给孩子买车，都是真正用到的时候再买）请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究5.5.二线城市因城施策仍有空间，但边际效果可能弱化二线城市因城施策仍有空间，但边际效果可能弱化政策类型政策类型城市城市内容内容限购限购(热点二线城市限购继续放松)郑州4月3日，二环外取消限购，二环区域内正常限购。限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。合肥4月4日，合肥房地产调控政策有所调整，在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、

14、大圩镇购买住房不限购。非限购区域住房不计入家庭住房套数。杭州4月13日，杭州市钱塘区已纳入差异化限购范围，4月23日，杭州市临平区临平街道已经加入了临平区限购放松圈，临平区全域均已放宽限购条件公积金公积金郑州、宁波、合肥郑州、宁波、合肥等城市优化公积金政策，主要涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，支持公积金支付首付等相关举措。杭州、福州、合肥杭州、福州、合肥等多地提高多孩家庭多孩家庭公积金贷款或租房提取额度。房票安置房票安置南京持房票购特定区域安置房，给予不超过房票面额10%，其他安置房最高5%，货币安置及房票购商品房的，奖励最高5%。南昌4月12日，自出具房票之日起自出具房票之日起12个月内使

15、用房票，给予最高个月内使用房票，给予最高10%的的购房补助购房补助。自出具房票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。限售限售郑州以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售杭州35周岁以下普通高校大专学历毕业生，可办落户，45周岁以下硕士可“先落户后就业”调整限价调整限价深圳据市场消息，调整二手房指导价规则，银行核定二手房价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅做参考。因区施策因区施策北京多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报

16、请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。”二线城市除了限购区域范围可以进一步缩小之外，还可以将非限购区域的首套房首付比例降至20%。二套房认定方面，“认房不认贷”的二线城市还可以进一步放松为“认贷不认房”（也就是不再将“有房无贷”的情况视为二套）。另外可以关注在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的进展。超大城市有7个：北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都特大城市有14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连图：2022年以来各地因城施策频次（截至4月末）3421351111581459998151824651605866

17、540501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月次表：2022-2023年4月各线城市出台各类政策次数优化限购优化限购优化限贷优化限贷优化限售优化限售优化公积优化公积金政策金政策调整限价调整限价购房补贴购房补贴优化预售优化预售资金监管资金监管引才及落引才及落户户一线一线6311113213二线二线8468221136623236三四线三四线37178273883123711381数据来源：中指数据CREIS请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究6.6.“三支箭”落地进度不及预期，民营

18、房企信用风险仍存“三支箭”落地进度不及预期，民营房企信用风险仍存第二支箭中债增担保发债落地较慢，到目前为止只有龙湖、美的置业、新城、碧桂园、旭辉、卓越、金辉、新希望地产、中骏、雅居乐、合景、华宇等1212家民营房企家民营房企成功发行21笔中票，总金额239亿。春节后只有卓越、华宇、美的置业、新希望地产、碧桂园这5家房企成功新发合计50亿。第三支箭股权融资方面，虽然有很多A股上市公司披露了定增或配股预案，但是到目前为止还没有任何一家A股上市房企实际落地。中债增担保发债情况一览中债增担保发债情况一览起息日发债主体债券简称债券代码债券期限（年）债券规模（亿元）债券票面2022-08-26 龙湖22龙

19、湖拓展MTN001102200207.IB3153.30%2022-09-07 美的置业22美的置业MTN003102282059.IB3103.33%2022-09-13 新城22新城控股MTN002102200218.IB3103.28%2022-09-19 碧桂园22碧桂园地产MTN001102282094.IB3153.20%2022-09-22 旭辉22旭辉集团MTN002102282131.IB3123.22%2022-10-14 卓越22卓越商业MTN001102282215.IB363.50%2022-11-30 龙湖22龙湖拓展MTN002102282614.IB3203.0

20、0%2022-12-05 美的置业22美的置业MTN004102282611.IB3152.99%2022-12-05 金辉22金辉集团MTN001102282612.IB3124.00%2022-12-12 新城22新城控股MTN003102282694.IB3204.30%2022-12-26 碧桂园22碧桂园地产MTN002102282780.IB3104.30%2023-01-13 新希望地产23五新实业MTN001102380072.IB3104.20%2023-01-19 中骏23中骏集团MTN001102380114.IB3154.10%2023-01-19 雅居乐23雅居乐MT

21、N001102380136.IB3124.70%2023-01-30 合景23广州合景MTN001102380139.IB374.50%2023-02-22 卓越23卓越商业MTN001102300285.IB344.69%?2023-03-17 华宇23华宇集团MTN001102380544.IB3114.50%2023-04-25 美的置业23美的置业MTN001A102381032.IB3103.52%2023-05-08 新希望地产23五新实业MTN002102381149.IB384.10%2023-05-09 碧桂园23碧桂园MTN001102381152.IB2 283.80%2

22、023-05-09 碧桂园23碧桂园MTN002102381150.IB2 293.95%数据来源：wind，太平洋证券研究院整理请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究7.2023Q37.2023Q3和和2024Q12024Q1到期较为集中，不排除再次出现新的展期或违约主体的可能到期较为集中，不排除再次出现新的展期或违约主体的可能月份境内债（不含ABS）境外债（人民币亿元）供应链ABS 购房尾款ABSCMBS&类Reits合计合计同比同比环比环比月份境内债（不含ABS）境外债供应链ABS 购房尾款ABSCMBS&类Reits合计合计同比同比环比环比月份境内债

23、（不含ABS）境外债供应链ABS 购房尾款ABSCMBS&类Reits合计合计同比同比环比环比2023年4月372047090509-14.8%-15.1%2023年4月1800048.867-4.1%48.5%2023年4月354047041442-16.2%-20.3%2023年3月488032079600-13.0%101.9%2023年3月4203.000450.0%82.2%2023年3月446029079555-14.0%103.7%2023年2月2272144052972.1%-29.9%2023年2月420.700025-59.4%-66.9%2023年2月2230440527

24、218.4%-22.0%2023年1月2346828094424-39.7%-25.8%2023年1月4427.63.00075-53.7%-22.5%2023年1月1904125094349-35.6%-26.4%2022年12月3870500134571-11.2%77.1%2022年12月96.3000096-3.8%100.6%2022年12月2910500134475-12.6%72.9%2022年11月206043073322-28.9%-5.6%2022年11月48000048500.0%700.0%2022年11月158043073274-38.4%-18.2%2022年10月

25、27203303634232.2%-28.5%2022年10月600006-87.1%-90.3%2022年10月26603303633658.3%-19.3%2022年9月3151569969478-32.0%18.0%2022年9月4714.900062-84.5%16.3%2022年9月26806996941637.4%18.3%2022年8月26019101025405-50.1%-24.0%2022年8月34.418.800053-84.4%-1.7%2022年8月2260101025352-25.2%-26.5%2022年7月3941280739532-57.9%-12.9%202

26、2年7月36.712.45.00054-91.0%18.8%2022年7月358075739478-27.4%-15.5%2022年6月4095143846611-45.6%11.0%2022年6月22.9010.5012.246-89.7%-24.2%2022年6月3875132834566-16.7%15.3%2022年5月37817125031551-32.6%-7.8%2022年5月3016.813.40060-85.8%-13.7%2022年5月348011103149124.6%-7.1%2022年4月328135711189598-40.2%-13.4%2022年4月1503.7

27、05170-86.4%54.8%2022年4月3131353111385288.4%-18.1%2022年3月473224720127690-34.6%137.2%2022年3月15.522.27.30045-90.6%-26.0%2022年3月4580402012764512.3%180.3%2022年2月223224006291-58.7%-58.6%2022年2月53.207.70061-74.1%-62.2%2022年2月170223206230-51.0%-57.6%2022年1月2541082902624703-67.9%9.3%2022年1月62.957.041.100161-8

28、7.2%60.8%2022年1月192512492624542-42.2%-0.1%2021年12月27362146649964341.9%2021年12月45.730.22.8021.41002021年12月22732143647854322.0%2021年11月318076164345375.4%2021年11月800008-82.8%2021年11月3100761643445110.1%2021年10月963472057258-63.2%2021年10月15.012.718.80046-88.4%2021年10月812153057212-30.0%2021年9月2532181750567

29、02-13.5%2021年9月59.1218.266.2055.939917.0%2021年9月194010900303-35.6%2021年8月3171353041442811-35.8%2021年8月103.5104.2111.2022.7342-43.5%2021年8月214301931419470-28.7%2021年7月41126431696177126312.4%2021年7月153.6178.7129.222.3120.560436.1%2021年7月257851877457659-3.0%2021年6月40019932010797112437.6%2021年6月124.3166

30、.9108.423.521.04445.0%2021年6月27532212847668072.6%2021年5月2662821734254817-18.3%2021年5月53.5257.748.941.821.0423-17.5%2021年5月21324124033394-19.2%2021年4月58415115964411000-5.2%2021年4月219.4151.392.218.830.95126.6%2021年4月3650674510487-15.2%2021年3月50716020438146105549.7%2021年3月174.7121.6133.24.346.9481104.3

31、%2021年3月33238703410057422.3%2021年2月210115361811705-67.9%2021年2月62.070.1103.100235-81.2%2021年2月14845258811469-50.0%2021年1月6629733847310121932021年1月180.9858.6157.337.220.212542021年1月4811142263681939房地产全行业公开债务发行情况汇总民营房企公开债务发行情况汇总国企和混合所有制房企公开债务发行情况汇总从发行数据上来看，如果没有担保的话多数民营房企实质上已经没有独立再融资能力，随着存量债券陆续到期，最终将退出

32、债券市场。数据来源：wind，太平洋证券研究院整理公开债务尚未出险的主流民营和混合所有制房企境内外公开债务到期（含行权）分布（含ABS）(截至2023年5月18日）2023公开债务合计境外债合计境内债合计三者孰低穆迪标普惠誉5月剩余6789101112 2023H1剩余 2023H22023剩余123456789101112 2024H12024H22024合计万科944268676BBB+稳定Baa1稳定BBB+稳定BBB+稳定55.5761.100.006.560.0036.603.810.001174716420.000.0058.0220.0024.4541.4023.000.0020

33、.0017.950.000.00163.8760.95224.82美的置业1580158-4.990.0011.6815.008.400.000.000.00535402.9920.000.000.0030.380.000.000.0010.000.000.0017.5053.3727.5080.87滨江95095-0.000.0015.7014.500.009.400.000.00044440.0010.0018.106.000.000.000.009.400.000.008.000.0028.109.4051.50龙湖618138480BBB-稳定Baa2负面BBB-稳定BBB负面5.56

34、10.4841.9441.750.000.001.190.00168510126.7020.4010.000.0015.000.0015.1020.000.000.000.0056.3772.1091.47163.57万达商管274133141Ba2下调观察名单Ba2下调观察名单BB+负面观察BB+负面观察0.0020.0046.330.0038.000.000.300.00208510541.400.000.000.000.000.0010.000.000.0011.1820.0015.0041.4056.18105.18绿城中国39890308Ba3稳定Ba3稳定BB-正面-3.7218.

35、939.382.260.0018.500.004.6623355734.500.0026.5013.2715.000.000.0010.000.0014.005.0030.3576.0059.35135.35金地40533372撤销前为BB-负面Ba2负面撤销前为BB-负面BB稳定26.9630.009.9720.0012.4030.0020.000.00579214922.504.9961.0024.9520.0015.000.0033.120.000.0015.0015.00148.4463.12211.56新希望地产45045-0.000.0015.200.000.000.000.000

36、.00015150.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0011.800.000.0011.80卓越561442-0.000.000.000.000.000.000.0015.34015150.000.000.000.000.000.000.0016.900.000.000.000.000.0016.9016.90新城258149109B1稳定B1稳定BB-负面-0.0042.890.0044.0610.600.000.004.664355980.000.000.000.0010.000.000.0017.250.000.000.0031.050.0

37、048.3060.70碧桂园1047755292撤销前为B+负面Ba3负面撤销前为B+负面-14.500.0026.3030.0973.395.7228.9749.201521422869.000.0020.0039.980.5011.000.810.000.000.750.000.00140.481.56142.04复星（含国际、高科、复地、豫园）389245144撤销前为B2负面撤销前为B2负面BB-负面-0.0020.0073.3019.8017.005.0021.250.00201361560.160.005.500.000.000.0041.400.000.000.006.000.0

38、05.5047.4052.90合生创展1263789B负面-B负面B+稳定0.000.000.000.000.000.000.0016.03016160.000.0013.960.0020.2574.870.000.000.000.000.000.00109.080.00109.08金辉控股1253887B3负面B3负面-0.0013.508.500.0017.250.000.000.001426390.000.0020.700.000.000.000.0016.980.000.000.000.0020.7016.9837.68远洋540270269B3降级观察B3降级观察-B-负面0.000

39、.000.0020.000.000.000.0028.830494930.000.0025.200.0057.950.0048.300.0019.500.000.000.00113.1567.80180.95中骏15512431撤销前为CCC+负面B3负面撤销前为CCC+负面-0.000.000.005.400.000.000.000.000550.000.000.0034.500.000.005.060.0031.050.000.000.0034.5036.1170.61雅居乐36727196Caa1负面Caa1负面-0.000.000.000.000.0021.500.0048.3（永续，

40、可不还）0222241.000.007.000.000.000.0034.500.000.000.0019.600.0062.5054.10116.60主流民营和混合所有制房企合计6000256534351112172582191771277611932897513032885526613919414217812481447417710696571772公司名称2024境外评级公开债务余额（含ABS）请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究8 8、行业集中度未必提升，摇号的情况下龙头房企拿地也要靠运气、行业集中度未必提升，摇号的情况下龙头房企拿地也要靠运气20

41、21年以来，已经至少有63家房企出现公开债务的违约或展期。倒下的民营房企的市场空间未必都被龙头国企分食，除了部分城投和地方国企会加入进来之外，还有一些之前没怎么加杠杆的中小民营房企，甚至是其他行业的民营企业（如近期拿地较多的伟星、亚伦）也有可能把握住低成本获取土地的机会。由于各家房企的拿地策略高度同质化，集中于少数核心城市，而这些城市的土地招拍挂触及最高限价后往往要进行摇号，这种情况下龙头房企也要拼运气，优势并不明显。当然操盘能力强的房企也可以事后跟拿到地的房企谈合作开发，但土地成本肯定要比招拍挂高一些。数据来源：克而瑞，国家统计局请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研

42、究房地产研究二手房复苏明显比新房要快，可能有几方面原因：1.二手房数据可能存在水分。可能存在为了重新申请按揭贷款以降低房贷利率，在亲属之间进行的虚假交易。2.二手房对新房的替代效应。烂尾问题让购房人对新房不信任，而且二手房的地段普遍比新房更靠近城市核心。因此当下时点购房人可能更愿意购买房龄较短的二手房（次新房）。3.卖掉二手房的房东中有不少可能是前几年的投资客，他们获利了结（或者认赔离场）之后可能并没有重新去买新房，这跟二手置换带动新房成交的逻辑不同。4.二线城市的房地产市场本来就处在由新房主导向二手房主导过渡的阶段，二手房交易占比将逐步提升，进化的最终形态可以参考北京上海这样二手房占比达到8

43、0%左右的成熟市场。这也是城镇化进入后期的必经之路。9.9.二手房对新房的替代效应开始凸显二手房对新房的替代效应开始凸显数据来源：wind，太平洋证券研究院整理请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究10.10.前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态数据来源：中指数据CREIS图：2019-2023年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势图：2016年-2023年1-4月100个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势53554633396939692992517627343392-8

44、0%-40%0%40%80%120%01000200030004000500060002016:1-4 2017:1-4 2018:1-4 2019:1-4 2020:1-4 2021:1-4 2022:1-4 2023:1-4万平方米月均成交面积（左）同比（右）010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米2019202020212019-2021均值20222023 2023年1-4月，中指重点100城新建商品住宅月均成交规模较较2022年同期增长年同期增长24.1%，但仍处2016年以来同期低位，较较2019年同期

45、下降年同期下降14.5%2023年4月，中指重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超20%，同比增长约同比增长约40%（主要是由于去年4月疫情导致的低基数），较较2019年同期年同期下降下降31.5%，前期积压需求释放后，市场活跃度回落。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究数据来源：国家统计局，太平洋证券研究院整理 2023年1-4月，统计局商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%；商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%。2023年4月，统计局商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%；商品房销售额9205亿元，同比增长28%。10

46、.10.前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究数据来源：国家统计局，太平洋证券研究院整理商品房销售额单月值（已修改基数）商品房销售额200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232023单月同比跟跟20192019年年同期比同期比2224821552397411652424145736170905972857710806124541280382031915

47、11545915449-0.1%20.7%31803195626623861491045276630617360519947123771314414235121611922713883150968.7%6.0%4194717942937444839263749585650445716913110040106251210211498152317193920528.0%-23.9%52062193233933335454245116017536766709120104091255512632144061692511802625832488441140605969638275127459985111

48、907155201816818925206252239817735725001896380030664263538561725182691288879310113551246414527134999691826781592386435334412531261755346687190549634110961221115521126161010792864206540685498604763438304756687031358513808147361611818705157481351010260217123997507645155947721071588045112741108711781129

49、26160181239094521127161671445852865221722587088096973211021124901359414589173041448298161258865807836810443954210930114821181212759151241822120465207192464420263146601-4月59975905799612425140781242119847183071773927656332233622239141318635360936535397508.8%1.6%全年29889250684435552721585896445681428762

50、92872811176271337011499731597251736131819301333081400141400145.0%5.0%-12.3%Q1405141115059797710152867213992132631202318524231822559727039203653837829342305454.1%13.0%Q2659262151074111843144381464219385178702223630158359704134843659465305455436730387425.5%-11.3%Q38042555311732120971472217040206521809

51、422486315263275237187407934875341864333083330833308333080.0%-18.3%Q4112049190168232080519277241022740027065305363741937419417984584148234579654713533928374193741910.3%-22.4%H110643103251580019820245892331433376311333425948682591526694570698668959293166072692874.9%-2.0%H219246147432855632901339994114

52、2480524516053022689457454983028890271067188899967236707275.2%-20.6%10.10.前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态假设2023年5-9月份商品房销售额销售额数据跟2022年同期持平，2023年四季度跟2016年同期持平，则2023年全年商品房销售额同比增长5.0%，较2019年下降12.3%,较2017年增长4.7%请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究数据来源：国家统计局，太平洋证券研究院整理10.10.前期积

53、压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态前期积压需求脉冲性释放后，后续新房市场或将维持低位震荡状态假设2023年5-12月份商品房销售面积销售面积数据跟2022年同期持平，则2023年全年商品房销售面积同比下降0.1%，较2019年下降20.9%,较2017年下降19.9%商品房销售面积单月值（已经修改基数）20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232023单月同比跟2019年同期比2259653445371514451317155814370041047110466876

54、4112351405414633141028475173631570315133-3.6%7.3%325764115522953056178820695008235104279646949113065149811545615727135031864414792148130.1%-5.8%420224102516445456317805172556323886375988130117131262012104122571199414298729276905.5%-37.3%-37.3%522914576538346397019677780347291935883609612119421316514

55、217134331473016078129516305248406756625994649163114881111212315122961426716348198412073420268207012225218185739914331623345617646646676188629970081149651114581168912846129971422813013925581467640776436413876616886781788229709850897611169112188124841306614855125459712935234499679757288955104461143511

56、027135411214413233177341746716839173301858716139135321046274897619544027998927883641030211548113621199015154142481380414072162211270997571140365333659244258834101139941129621487613223143551549116314154871565417541150901007112120981574317198168211955222223197731959919744189321924221519228392305022653

57、2525221303145871-4月7194135611576514994176252341224898215622976127709263853601241655421924208533973503053778737636-0.4%-10.6%全年5548661857773556597094755104765109367111304130551120649128495157349169408171654171558176086179433135837135686135686-0.1%-0.1%-20.9%Q151739459106011045011309153611764315239208

58、9820111182542429929035300882982921978360073049529946-1.8%0.4%Q273641351817303154432280023992267772472530535282543200940003456274705545957474255262838428388261.0%-15.5%Q3221891290719466144282426223798268692847732950287673264540882413444216943393476694169632499324990.0%-25.1%Q4207612597429985256493638

59、441614380784286246167435174558752164534025234252379590144910234415344150.0%-34.3%H112536229772790425893341093935344419399645143348365502646430274662771437578669404886356892368772-0.2%-9.3%H24295038880494514007760646654126494771339791177228378231930469474694511957721066839079866914669140.0%-30.1%请务必阅

60、读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究风险提示：销售复苏的持续性仍值得观察风险提示：销售复苏的持续性仍值得观察当前楼市的复苏有一部分原因是前期被疫情压制的需求延后释放。这部分需求释放完之后，如果后续需求侧刺激政策不及预期的话，小阳春之后楼市很可能会进入横盘震荡状态。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究投资评级说明投资评级说明 1 1、行业评级、行业评级看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数5%与5%之间；看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深3

61、00指数5%以下。2、公司评级公司评级买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究房地产研究研究院研究院/机构业务部机构业务部中国北京中国北京100044北京市西城区北展北街九号北京市西城区北展北街九号华远华远 企业号企业号D座座投诉投诉电话：电话：95397投诉邮箱投诉邮箱：重要声明重要声明太

62、平洋证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号 13480000。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。