臻量：2023年第一季度京津冀地区非保税高标物流地产市场概览报告（21页）.pdf

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1、京津冀2023年4月研究报告京津冀区域非保税高标物流地产市场概览2023年第一季度报告01京津冀宏观经济综述02京津冀地区非保税高标物流地产市场概览03京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理京 津 冀 区 域 物 流 市 场 概 览北 京 市河北省天 津 市2023年一季度经济总量约占全国8.3%2022年年底常住人口约占全国7.8%2023年一季度进出口总额约占全国15.6%2023年一季度社零总额约占全国7.3%Q1同比名义增长率+5.3%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+6.2%增速较22Q1一季度京津冀区域经济持续

2、较快增长2019年-2023年一季度京津冀城市群全域GDP总量(亿元人民币)04京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理18,614 17,747 21,070 22,512 23,704 20,706 21,155 24,206 24,285 21,529 22,757 24,955 25,617 23,631 24,734 26,125 27,879 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀区域社零总额快速增长Q1同比名义增长率+4.2%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+1.0

3、%增速较22Q12019年-2023年一季度京津冀城市群全域社零总额(亿元人民币)05京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理8,096 6,141 7,893 8,078 8,416 8,334 8,028 8,038 7,745 8,822 7,868 8,036 7,829 10,319 9,692 9,501 7,435 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀区域第二产业增加值有所下跌Q1同比名义增长率-1.3%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+0.8%增速较22Q120

4、19年-2023年一季度京津冀城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)06京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理6,177 4,526 5,732 6,472 6,386 6,915 6,204 7,369 7,179 6,223 6,402 7,756 7,866 4,920 6,985 8,630 8,178 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀区域货运周转量大幅回升Q1同比增长率+11.2%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+2.4%增速较22Q12019年-2023年一季

5、度京津冀城市群全域货运周转量(亿吨公里)07京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2,379 1,724 2,486 2,349 2,613 2,958 2,897 3,240 2,887 3,003 3,284 3,068 3,045 3,019 3,201 2,977 2,764 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀一省两市重点指标对比08京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理北京9,948(+3.1%)8,992(+11.6%)3,5

6、58(-0.7%)河北10,041(+5.1%)1,431(+17.0%)3,507(+8.7%)天津3,715(+5.5%)4,981(+24.0%)1,352(+6.5%)图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率北京进出口总额占京津冀总量60%北京作为区域内的核心引擎，经济体量和零售消费规模均占区域总量的四成以上，与河北全省规模相当，其进出口总额更是占到了京津冀总量的60%左右。天津2023年一季度货物进出口总额+24%天津进出口总额同比增速为24%，位居全国首位，进出口、出口、进口规模均创历史同期新高。七普期间京津冀城市群整

7、体人口吸引力逐渐减弱09京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2005-2010京津冀地区跨省人口流动示意图京津冀城市群与全国大部分地区之间呈现人口净流入，仅与少部分省区市呈现人口净流出。2015-2020京津冀地区跨省人口流动示意图大量京津冀地区人口正不断流出，主要流出方向为长三角、珠三角等东南沿海地区，这说明京津冀城市群近十年的经济发展正处于承压阶段，其相应的城市群吸引力也随之减弱。人口净流入人口净流出2021年京津冀城市群人口吸引力进一步减弱10京津冀地区非保税物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理10京津冀地区非保税高标

8、物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山成渝城市群成都眉山重庆一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率北京2,189(-0.02%)13,794(-7.2%)廊坊554(+0.95%)1,410(+0.5%)天津1,373(-0.98%)3,573(-5.2%)保定920(-0.51%)1,722(+1.3%)长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0

9、,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02京津冀物流地产市场格局11京津冀地区非保税高标物流地产市场概览数据范围为京津冀区域重点物流市场（即北京市、天津市、河北省廊坊市和保定市）天津787北京237廊坊198保定29保定29非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00200.00,500.00)100.00,200.00)0.00,100.00)存量分布天津存量占京津冀区域总存量超60%天津存量占京津冀地区总存量的比重为63%天津非保税高标仓存量超过700万平方米是北京存量的3.

10、3倍700万平方米3.3倍12京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台京津冀城市群租金环比下跌1.0%1.24元/平方米/天京津冀城市群的4个城市均面临不同程度的租金环比下跌4/4 个城市租金表现京津冀区域主要物流城市均录得环比下跌13京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台廊坊1.23-5.7%廊坊1.23-5.7%北京2.06-0.3%北京2.06-0.3%天津0.97-1.1%天津0.97-1.1%保定0.89-5.0%保定0.89-5.0%2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.501.20,1.50)1.00

11、,1.20)0.00,1.00)出租率表现京津冀区域主要物流城市均录得环比上涨京津冀城市群出租率同比上涨4.0个百分点+4.0pp.京津冀城市群的4个主要物流市场中有4个城市面临出租率环比上涨4/4 个城市14京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台天津77.4%+2.6pp天津77.4%+2.6pp保定78.5%+2.0pp保定78.5%+2.0pp廊坊64.1%+13.2pp廊坊64.1%+13.2pp北京90.5%+1.9pp北京90.5%+1.9pp2023年第一季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.

12、0%,70.0%)资本化率表现京津冀区域主要物流市场均录得环比下跌15京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台天津5.27%-7基点天津5.27%-7基点北京4.66%-6基点北京4.66%-6基点保定5.8%-6基点保定5.8%-6基点廊坊5.14%-6基点廊坊5.14%-6基点2023年第一季度资本化率及其环比变动4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%长三角城市群资本化率环比下跌众数-6基点京津冀城市群的4个主要物流市场中有4个城市资本化率环比下跌4/4 个城市物流市场主要大宗成交随着经济稳步复苏和疫情管控的逐步

13、放宽，市场的不确定性逐步减少，2023年一季度中国物流租赁需求开始逐渐复苏。但由于业主方和租赁方仍在在租金的定价和走势上持有不同的预期，使得租赁市场陷入僵持状态，进而使得投资人仍持续采取观望态度。2023年第一季度中国物流地产的大宗交易整体上呈现相对低迷的状态，京津冀地区亦未录得物流地产大宗交易。展望未来，短期内京津冀区域整体物流租赁市场将以去化为主题，尤其是天津和廊坊两地，在较大存量以及新增供应的压力下，租金增长承压：北京由于其特殊的地位以及出色的租赁市场表现，相信未来仍将是投资人重点关注的城市。16京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理交易时间项目名称位置资

14、产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00%+2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capit

15、al摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%北京及廊坊全市非保税高标库子市场当季情况17京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2023年第一季

16、度非保税高标仓存量面积(万平方米)廊坊房山顺义大兴通州平谷2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)2.10,2.501.80,2.10)1.50,1.80)0.00,1.50)2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)廊坊房山顺义大兴通州平谷100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)非保税高标仓存量面积(万平方米)廊坊顺义通州大兴房山平谷天津非保税高标库子市场当季情况100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保税高标仓存量面积

17、(万平方米)西青东丽津南滨海武清宝坻北辰宁河2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)1.20,1.501.00,1.20)0.80,1.00)0.00,0.80)18京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台滨海武清北辰东丽宁河宝坻津南西青2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)西青东丽津南滨海武清宝坻北辰宁河保定非保税高标库子市场当季情况2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)徐水涿州2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.

18、00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)19京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台徐水涿州2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)徐水涿州03展望总结1 宏观经济2023年一季度京津冀地区经济恢复较快增长，总体实现良好开局。一季度京津冀地区消费市场实现较快恢复，社零总额增长至高于2019年同期水平；此外京津冀地区进出口总额较去年同期更是实现迅猛增长；然而京津冀地区实体经济增长则有所放缓，一季度第二产业增加值录得同比负增长。3

19、 租赁表现一季度京津冀城市群整体租金水平较上季度基本保持平稳，整体出租率则较上一季度上升4个百分点。由于目前物流地产租赁市场陷入胶着状态，租赁需求尚未得到充分释放，预计短期内随着部分业主方租金定价策略趋于灵活，刺激扩租和新增租赁需求，同时租金水平或将小幅下行。2市场需求进入2023年以来，京津冀经济的回暖特别是消费市场和进出口的较快增长从一定程度上促进了当地物流地产市场需求增长。但由于京津冀整体人口吸引力不及长三角、珠三角等其他重点城市群，其社零数据的恢复速度尚不及上述两大城市群。此外由于大量新增供应的影响使得部分租赁方对租金抱有更低的预期，而业主方尚不愿意主动让渡租金价格，京津冀物流地产市场

20、进入胶着状态，扩租和新增租赁需求受到一定程度的抑制。4投资市场当季京津冀城市群各主要物流市场的资本化率均录得小幅回落。在全国物流大宗交易市场低迷的情况下，京津冀也面临着同样的问题，2023年一季度京津冀地区未录得物流地产大宗交易。展望未来，短期内京津冀区域整体物流租赁市场仍将以去化为主题，尤其是天津和廊坊两地。但北京因其特殊的地位以及良好的租赁市场表现，预计仍将是投资人重点关注的城市。20京津冀地区非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业

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