臻量：2023年第一季度珠三角地区非保税高标物流地产市场概览报告（20页）.pdf

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1、研究报告珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第一季度报告珠三角|2023年4月02珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览01珠三角宏观经济综述广东省珠三 角 城 市 群肇庆佛山江门广州东莞中山珠海深圳惠州珠三角城市群物流市场区域概览03珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年一季度经济总量约占全国8.6%2023年一季度社零总额约占全国8.0%2021年底常住人口约占全国5.6%2023年一季度进出口总额约占全国17.8%来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理04珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览一季度珠三角城市群经济运行整体稳定2019年-2023年一季度珠三

2、角城市群GDP总量(亿元人民币)Q1同比名义增长率+6.1%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+6.7%增速较22Q1来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理18,981 18,328 22,087 23,173 24,594 21,818 21,519 24,315 25,122 22,495 23,458 24,759 26,054 23,919 26,219 29,424 30,333 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度05珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览一季度珠三角城市群社零总额快速增长2019年-2023年一季度珠三角

3、城市群社零总额(亿元人民币)Q1同比名义增长率+5.7%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率+6.7%增速较22Q1来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理7,106 6,417 8,598 8,711 9,204 7,435 7,497 8,208 8,241 7,579 8,385 8,644 9,065 7,525 8,913 8,962 8,943 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度珠三角城市群第二产业稳步增长2019年-2023年一季度珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币)Q1同比名义增长率+2.6%增速较22Q120

4、19Q1-2023Q1复合增长率+4.0%增速较22Q106珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览7,758 6,610 8,104 8,834 9,063 8,693 8,866 10,042 10,772 9,492 9,720 10,113 10,740 9,806 10,574 12,713 13,087 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度珠三角城市群货运周转量韧性十足2019年-2023年一季度广东省货运周转量(亿吨公里)Q1同比增长率+1.8%增速较22Q12019Q1-2023Q1复合增长率-0.2%增速较22Q107珠三角城市群非保税

5、高标物流地产市场概览6,305 5,754 6,235 6,139 6,252 6,905 6,019 6,221 6,148 7,322 6,933 6,732 6,891 8,090 8,223 8,481 8,537 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度珠三角城市群重点指标对比来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理08珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广深两大核心城市合计占珠三角城市群经济总量的近60%60%珠三角城市群中GDP实际增速最高为6.5%6.5%图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总

6、额(亿元)及同比名义增长率肇庆555(+4.0%)80(-8.4%)300(+0.2%)广州6,964(+1.8%)2,418(-2.3%)2,861(+5.5%)惠州1,201(+3.8%)695(+1.4%)525(+4.6%)佛山2,873(+4.1%)1,925(+6.2%)975(+0.8%)东莞2,545(+2.2%)2,887(-9.7%)1,149(+2.2%)深圳7,772(+6.5%)7,968(+7.4%)2,358(+11.8%)中山858(+5.9%)585(-18.6%)458(+2.7%)江门858(+4.2%)397(-6.3%)314(+3.0%)珠海968(

7、+4.1%)633(-15.4%)263(+4.4%)七普期间珠三角城市群整体人口吸引力进一步加大2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的各省区市均呈净流入态势。人口净流入人口净流出来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理09珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广州1,881(+0.72%)10,298(+1.7%)肇庆413(+0.31%)1,117(-3.8%)深圳1,7

8、68(+0.27%)9,708(+2.2%)中山447(+0.81%)1,593(+4.1%)佛山961(+0.99%)3,594(+1.0%)江门484(+0.65%)1,309(+2.4%)东莞1,054(+0.51%)4,255(+0.4%)惠州607(+0.15%)2,041(+3.1%)珠三角城市群人口持续增长 推动消费市场扩容长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡成渝城市群成都眉山重庆京津冀城市群北京天津廊坊保定10珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,210

9、0)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率02珠三角物流地产市场格局11珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80%深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.5%4.5%广佛莞惠四城占珠三角城市群总存量比重80%80.0%东莞惠州存量合计是深圳存量的7.3倍7.3倍来源：臻量资产管理平台12珠三角城市群非保税高标物流地

10、产市场概览佛山336东莞326广州284惠州104深圳59江门58肇庆97中山48200.00,500.00100.00,200.00)0.00,100.00)非保税高标仓存量面积(万平方米)珠三角城市群租金环比下跌2.3%1.28元/平方米/天珠三角城市群的8个主要物流市场中有7个城市面临租金环比下跌7/8 个城市来源：臻量资产管理平台13珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览1.50,2.001.25,1.50)1.00,1.25)0.00,1.00)2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动佛山1.21-1.3%佛山1.21-1.3%东莞1.44-1.5%东莞1.44-1

11、.5%广州1.38-4.3%广州1.38-4.3%惠州1.30+2.2%惠州1.30+2.2%肇庆0.81-3.2%肇庆0.81-3.2%深圳1.52-2.3%深圳1.52-2.3%江门1.07-1.9%江门1.07-1.9%中山1.16-4.3%中山1.16-4.3%租金表现除惠州外，珠三角主要物流城市均录得环比下跌出租率表现珠三角城市群整体重新回到90%以上珠三角城市群出租率环比上涨1.8个百分点+1.8pp中山出租率环比大涨33.2个百分点+33.2pp14珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2

12、023年第一季度平均出租率及其环比变动佛山96.1%+6.2pp佛山96.1%+6.2pp东莞84.4%-2.5pp东莞84.4%-2.5pp广州89.3%-1.3pp广州89.3%-1.3pp惠州93.2%-2.2pp惠州93.2%-2.2pp肇庆97.6%+2.4pp肇庆97.6%+2.4pp深圳96.2%-0.1pp深圳96.2%-0.1pp江门96.7%-2.6pp江门96.7%-2.6pp中山97.8%+33.2pp中山97.8%+33.2pp4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%2023年第一季度资本化率及其环比变动佛山5.0

13、3%-6基点佛山5.03%-6基点东莞4.86%-6基点东莞4.86%-6基点广州4.63%-4基点广州4.63%-4基点惠州5.23%-6基点惠州5.23%-6基点肇庆5.46%-6基点肇庆5.46%-6基点深圳4.80%-6基点深圳4.80%-6基点江门5.80%-6基点江门5.80%-6基点中山5.38%-6基点中山5.38%-6基点资本化率表现所有珠三角城市环比下跌来源：臻量资产管理平台15珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览长三角城市群资本化率环比下跌众数-6基点珠三角城市群的8个主要物流市场中有8个城市资本化率环比下跌8/8 个城市物流市场主要大宗成交随着经济的稳步复苏和疫情管控

14、的放开，市场不确定性逐渐明朗，2023年一季度以来，中国物流地产租赁需求开始逐步复苏。然而，由于业主方和租赁方对于租金定价持有不同的预期，导致租赁市场陷入胶着状态，进而使得投资人仍持续采取观望态度。因此，2023年第一季度中国物流地产的大宗交易整体上呈现相对低迷的局势。在这样的大背景下，一季度珠三角地区物流大宗交易同样疲弱，期间未录得物流地产大宗成交。尽管如此，作为中国经济活跃度最高的地区之一，珠三角物流市场供需关系相对健康、租赁市场表现良好，珠三角地区仍是投资人重点关注的区域之一。但随着中国物流市场分化格局的进一步加深，选择合适自己投资策略的标 的物将会成为投资人的首要课题。16珠三角城市群

15、非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00%+2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根

16、士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%广州&佛山非保税高标库2023年第一季度租金平均

17、数(元/平方米/天)从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水2023年第一季度平均出租率从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水1.40,2.001.20,1.40)1.00,1.20)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)来源：臻量资产管理平台17珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况三水花都顺德高明从化增城黄埔南海番禺2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0040.00,100.00)0.00,40.00)深圳、东莞&惠州非保税高标库2023年第一季度平均出租率惠阳东莞深圳1.50,2.001.30

18、,1.50)1.00,1.30)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)东莞惠阳深圳来源：臻量资产管理平台18珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)惠阳东莞深圳03展望总结1 宏观经济2023年一季度珠三角地区经济运行回稳向好，主要经济指标企稳回升，实现良好开局。一季度珠三角地区消费市场迅速恢复，社零总额快速增长；工业生产运行整体稳定，新动能持续较快增长，但第二产

19、业增加值增速较去年同期有所放缓。3 租赁表现珠三角各市物流地产租赁市场热度整体呈现以广州深圳为核心随距离递减的空间布局。一季度珠三角城市群整体出租率迅速回升至90%以上，超过半数的珠三角城市甚至超过了95%的水平，展现出当地物流需求的坚韧。但租金层面来看，除惠州录得2.2%的涨幅外，其余珠三角物流城市租金均呈现环比下跌，城市群整体录得2.3%的环比下跌。2市场需求第三方物流和传统电商需求仍主导珠三角主要物流市场需求。进入2023年以来，珠三角各项经济指标的回升特别是消费市场的较快增长从一定程度上促进了当地物流地产市场需求增长。由于部分租赁方对租金抱有更低的预期，而业主方尚不愿意主动让渡租金价格

20、，珠三角物流地产市场进入胶着状态，一定程度上抑制了扩租和新增租赁需求。4投资市场当季珠三角各主要物流市场的资本化率基本保持稳定。2023年一季度全国物流地产大宗交易市场整体乏力，一季度珠三角未录得物流地产大宗交易。但由于良好的租赁市场表现，珠三角地区仍是投资人重点关注的区域之一。与此同时，选择合适投资标的也将成为投资人越来越重要的课题。19珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任

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