房地产行业中长期发展研究系列：中长期房地产业将在经济中扮演什么角色？-230511.pdf

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1、 敬请阅读末页的重要说明 致谢：实习生任怿对本报告亦有贡献。证券研究报告|行业深度报告 2023 年 05 月 11 日 推荐推荐（维持）（维持）房地产行业中长期发展研究系列 总量研究/房地产 本文试图回答以下问题：本文试图回答以下问题：中国房地产业处于什么样的阶段？房地产业对经济的中国房地产业处于什么样的阶段？房地产业对经济的贡献从此就走下坡路了吗？行业后续会走向怎么样的形态？新的发展模式又到贡献从此就走下坡路了吗？行业后续会走向怎么样的形态？新的发展模式又到底是什么？底是什么？q 房地产业包含了比开发更广泛的概念房地产业包含了比开发更广泛的概念。各国虽对房地产业划分有一定差异，但总体上界定

2、仍有一致性，房地产业主要包括开发、租赁、以收费或合同为基础的房地产活动等，各部分共同构成房地产业增加值并最终对 GDP 形成贡献。q 房地产业发展受城市化、政府干预和发展质量等因素影响。房地产业发展受城市化、政府干预和发展质量等因素影响。（1 1）在城市化的高速发展阶段，房地产业增加值增速高于 GDP 增速，房地产业增加值在 GDP 中占比提升；城市化进入成熟阶段后，房地产业增加值增速逐步趋于 GDP 增速，二者达到一致前房地产业占 GDP 之比仍有一定提升空间，结构上存量贡献逐步增加。（2 2）城市化进程成熟阶段房地产业增加值占比能触及的“天花板”或受政府干预及住房保障体系约束。（3 3）同

3、等城市化进度的情况下，如果城市化质量较低，房地产业的发展可能受到约束，房地产业在 GDP 中的占比可能相对较低。q 我国城镇化率或于我国城镇化率或于 20272027-20302030 年达到年达到 70%70%，房地产业增加值房地产业增加值结构结构或发生或发生改改变。变。我们预测 2027-2030 年我国城镇化率或将超过 70%，随后房地产业增加值增速可能逐步回落并趋近 GDP 增速。结构上，推测开发经营的占比可能逐步下降，而租赁经营、物业管理、中介服务等类别的增加值贡献可能提升。q 判断我国房地产业增加值占判断我国房地产业增加值占 GDPGDP 比例长期或可比例长期或可提高提高 2 2-

4、4%4%达到达到 8 8-10%10%。目前我国针对房地产市场的干预调控主要集中于销售市场，住房保障主要面向中低收入群体，而非大面积、无差别的保障。参考国际样本情况，推断中长期我国房地产业增加值在 GDP 中占比的“天花板”可以达到约 8%-10%。q 我国城市化有产业发展作为支撑，我国城市化有产业发展作为支撑，判断经济和城市发展因素在长期不会对房判断经济和城市发展因素在长期不会对房地产业增加值的总量空间造成明显制约；地产业增加值的总量空间造成明显制约；发展质量提升或进一步释放房地产发展质量提升或进一步释放房地产业发展空间业发展空间，预计我国房地产业增加值在预计我国房地产业增加值在 GDPGD

5、P 中的占比可能在中的占比可能在 20402040-20502050 年年达到上述达到上述 8 8-1010%的的目标区间目标区间。q 我们预测我们预测 2030/20402030/2040 年房地产业增加值分别增长至年房地产业增加值分别增长至 12.9/22.112.9/22.1 万亿元，对应万亿元，对应20222022-2030/20222030/2022-20402040 年年 CAGRCAGR 分别为分别为 7.3%/6.3%7.3%/6.3%。其中，。其中，20222022-2030/20222030/2022-20402040 年开发经营增加值年开发经营增加值 CAGRCAGR 分

6、别为分别为 0.4%/0.7%0.4%/0.7%；租赁经营增加值；租赁经营增加值 CAGRCAGR 分别分别为为 10.1%/8.0%10.1%/8.0%；物业和中介增加值；物业和中介增加值 CAGRCAGR 分别为分别为 8.5%/7.4%8.5%/7.4%。q 风险提示：风险提示：城市化进程不及预期；行业调控力度超预期；城市化进程不及预期；行业调控力度超预期；经济经济发展质量不及预发展质量不及预期；新型城镇化推进不及预期；经济增长不及预期等期；新型城镇化推进不及预期；经济增长不及预期等。行业规模行业规模 占比%股票家数（只）141 2.8 总市值（亿元）16000 1.9 流通市值（亿元）