房地产行业深度研究报告：核心20城探究之广州南国要素资源高地地产底部显现-230314（41页）.pdf

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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 03 月月 14 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）南国要素资源高地南国要素资源高地，地产底部显现，地产底部显现 核心核心 20 城城探究探究之之广州广州 广州经济主要由第三产业驱动广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在具备良好的工业基础，但在新一轮制造业新一轮制造业升升级竞争中，工业级竞争中，工业复合复合增速增速不及不及长三角及珠三角主要工业城市长三角及

2、珠三角主要工业城市。1）广州作为珠三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好的营商环境吸引外资聚集，2021 年广州 GDP 排名全国第四，与深圳差距缩小至 2400 亿，但人均 GDP 对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP 中三产占比达 72%，但三产结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为深圳 50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第 5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，

3、近年来政府首提制造业立市，近 4 年工业固投增速达 15%，处于领先地位。广州广州工业细分项中，工业细分项中，汽车制造业汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点、生物医药产业为未来主要增长点，产业发产业发展效率有待提升展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约 11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的 1/10，仅新型显示领域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安基因等，近 2 年总产值复合增速达

4、 21%，预计为广州未来主要增长点之一。4）广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。2022 年年广州广州商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 34%，中心城区及产业中心城区及产业兑现较好兑现较好的外围区域的外围区域抗抗跌能力强，跌能力强，预计预计未来未来新房销售新房销售将向将向 1150 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中广州商品住宅成交面积下降 34%至 791 万方，大于全国平均跌幅，中心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌 8%。2）2022 年广州政

5、策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广州二手房市场明显回暖，2023 年 2 月二手房网签面积 96 万方，创下 2021 年 6月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应，常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在 1900 万左右，商品住宅需求中枢仍有 1150 万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库存累积，占比 68%，城市去化周期为 22 个月。广州产业向东部、南部外溢，黄埔、番禺

6、两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。品牌国央企品牌国央企已占据已占据广州广州市场主力市场主力，持续深耕下规模优势持续深耕下规模优势及品牌影响力及品牌影响力延续。延续。1）广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在 2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额 444 亿，逆势上涨 22%。2）越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方，中心城区土储占比接近 50%，外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自 2009 年起深耕番禺区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022 年广州政府提高中心城区宅地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振

7、市场信心，但民企参与度仍然较低，全年仅获取 3 宗宅地，而品牌国央企如越秀、保利坚定布局，权益拿地金额超150 亿，未来有望转化为优质供应。4）预计 2023 年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。风险提示风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)119 0.02 总市值(亿元)15,604.75 1.68 流通市值(亿元)14,812.23 2.10 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M

8、绝对表现-6.4%-11.0%-2.9%相对表现-3.0%-7.9%4.7%相关研究报相关研究报告告 地产过去先行，产业未来兑现核心 20 城探究之武汉 2023-03-07 房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复 2023-03-01 房地产行业跟踪报告：核心 20 城政策放松知多少 2023-02-25 -16%-3%10%23%22/0322/0522/0822/1022/1223/032022-03-142023-03-10房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20

9、09）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 投资主题投资主题 报告亮点报告亮点 外资聚集助推广州打下良好的工业基础，珠三角信息节点城市带动第三产业外资聚集助推广州打下良好的工业基础，珠三角信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚发展及人口集聚。广州凭借中国“南大门”的区位优势、良好的营商环境吸引外资聚集，助推广州打下良好的工业基础，工业增加值排全国第 5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府已加大工业投资，工业固投增速达 15%，处于领先地位。广州汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，而电子信息产业招商引广州汽车制造业、生物医药产业为未来主要增

10、长点，而电子信息产业招商引资能力不及深圳、东莞资能力不及深圳、东莞。广州具备良好的汽车产业基础，汽车产量占全国比例 11%，位居全国第一，目前已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车，积极进行新能源转型。生物医药产业在中药、医疗检测领域发展较好，已聚集广药集团、达安基因等龙头企业，总产值复合增速达 21%。广州电子信息产业产值约为深圳 1/10，仅新型显示领域发展较好。相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业发展效率。发展效率。广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4

11、，土地出让/税收收入约 1.8，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。2022 年年广州广州新房销售面积下降新房销售面积下降 34%至至 791 万方万方，中心城区及产业集聚区抗中心城区及产业集聚区抗跌能力更强跌能力更强，预计预计未来将向未来将向 1150 万方需求中枢靠拢。万方需求中枢靠拢。近年来广州政府加大供地力度，外围区供地占比余额 70%，但外围区如增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，库存占比 68%，新房库存去化周期拉长至 22 个月。预计广州常住人口维持 1900 万基础上，商品住宅需求中枢在

12、 1150 万方左右。投资逻辑投资逻辑 广州具有良好的产业结构，虽然在本轮城市竞争中对头部企业的引入中略显落后，但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳、东莞，但汽车制造业、生物医药产业已形成聚集效应，具备较大的发展空间。保守估计，广州常住人口约 1900万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢在 1150 万方左右。预计 2023 年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。eZ8XcWfVaV9WdXbZ8OaO7NmOqQsQsReRrRtQkPmNnQ6MmMwPvPrMqRNZsPy

13、R 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目目 录录 一、广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓一、广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓.7（一）区位优势、商贸中心、外资聚集奠定广州的发展基础.7（二）广州主要由服务业驱动经济发展，工业增加值全国第 5.9（三）近年广州工业增加值增速较低，第二产业人口下滑.12 二、新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业二、新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业.14（一）制造业以汽车产业和电子信

14、息产业为主，占比接近 40%.14（二）汽车产业基础雄厚，新一轮新能源转型相对滞后.15（三）电子信息产业中新型显示发展较好，半导体、消费电子等领域明显滞后.17（四）生物医药产业中药、医疗检测领域表现突出，新材料为后发城市.19（五）政策支持空间充足，工业增加值复合增长目标 6.9%.22 三、三、2022 年广州商品住宅销售面积下滑年广州商品住宅销售面积下滑 34%，需求中枢约为，需求中枢约为 1150 万方万方.24（一）2022 年广州商品住宅销售面积下跌 34%，政策仅边际放松.24（二）广州土地财政依赖领先于其他一线城市，近年来楼市略微供大于求.26（三）近期二手房复苏快于新房，中

15、长期新房需求中枢在 1150 万方左右.27（四）广州住宅销售与产业结构较匹配，制造业向黄埔、番禺外扩.29 四、越秀、保利保持规模优势，四、越秀、保利保持规模优势，2022 年土拍质量优但热度较低年土拍质量优但热度较低.32（一）品牌国央企越秀、保利占据广州市场主力，土储质量较高.32（二）2022 年广州土地市场以国央企托底为主，民企仅布局 3 宗宅地.33 五、投资建议五、投资建议.38 六、风险提示六、风险提示.38 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 广州为珠三角城市

16、群核心城市.7 图表 2 2021 年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名.7 图表 3 2018 年广州货运量超 1.2 亿吨，全国第二名.8 图表 4 2022 年广州吞吐量 6.2 亿吨，全球第 5 大港口.8 图表 5 广州已成为水陆空立体化综合交通枢纽.8 图表 6 2020 年广州规上工业总产值中外企占比达 43%.9 图表 7 广州工业增加值中外商投资占比近半.9 图表 8 广州本科、专科高校 83 所，仅次于北京.9 图表 9 广州拥有 67 所三甲医院，排名全国第 3.9 图表 10 广州第三产业占比 72%，仅次于北京、上海.10 图表 11 广州工业增加值全国第 5，低于工

17、业城市苏州、重庆.10 图表 12 广州工业增加值在全国排名基本稳定在 5-6 名水平.10 图表 13 2021 年以来二产增速有反超三产的苗头.11 图表 14 2021 年广州金融业增加值约为深圳 52%.11 图表 15 生产性服务业中信息、科技服务增速较快.11 图表 16 生活性服务业中地产、卫生服务增速较快.11 图表 17 广州 GDP 全国第四.12 图表 18 广州常住人口增量及增速落后于深圳、杭州.12 图表 19 2018-2021 年广州工业增加值复合增速 6.1%.12 图表 20 2017-2021 年广州工业固投增速 15%.12 图表 21 广州第二产业从业人

18、口增长缓慢.13 图表 22 2018-2021 年广州从业人口增速 1.8%.13 图表 23 汽车和电子信息制造业总产值占比约 38%.14 图表 24 近年来广州汽车、电子产品制造业占比上升.14 图表 25 三大支柱产业从业人口占比上升至 18%.15 图表 26 先进装备制造业产值占比 58%.15 图表 27 生物医药及医疗器械制造复合增速达 21%.15 图表 28 近年来广州汽车产量上升，占全国比例 11%.16 图表 29 广州汽车产业整零比低于全省及全国水平.16 图表 30 2022 年广州新能源汽车产量 31 万辆，居全国第七.16 图表 31 新能源汽车制造布局落后于

19、长三角城市，第一梯队新能源车企仅 2 家.17 图表 32 广州电子信息产值约 2200 亿，约为深圳 1/10.18 图表 33 广州 5 家企业入围广东电子信息制造业百强.18 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 图表 34 广州已聚集乐金显示、华星光电等面板龙头企业.18 图表 35 广州集成电路产业规模约为上海 1/10.19 图表 36 广州集成电路封测、制造企业数量占比较小.19 图表 37 广州家用电冰箱、彩电产量仅占全国 4.1%、3.3%.19 图表 38 广州医药制造业产值 414 亿

20、，增速较快.20 图表 39 广州生物医药专利申请数仅次于上海、北京.20 图表 40 多家龙头医药企业在广州布局总部/研发中心.20 图表 41 广州拥有 67 所三甲医院，排名全国第 3.21 图表 42 广州三甲医院密度全国第 1.21 图表 43 珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞.21 图表 44 广州新材料企业以石化、电子信息产业链材料为主，缺乏龙头企业带动.21 图表 45 广州营商硬环境竞争力全国第 5.22 图表 46 广州科技创新竞争力全国第 7.22 图表 47 广州 2021 年税收收入 1394 亿元，相对较低.23 图表 48 广州债务余额/税收收入 2.4

21、，一线城市中最高.23 图表 49 广州未来重点发展信息技术产业、汽车制造业、生物医药与健康产业.23 图表 50 2022 年广州跌幅 34%，大于全国平均水平 27%.24 图表 51 广州核心区域抗跌能力较强，远城区番禺销售金额下降 8%.25 图表 52 2022 年广州政策以边际放松为主，并未触及核心调控.25 图表 53 2013 年后广州宅地出让金使用效率大幅下降.26 图表 54 广州宅地出让金使用效率与北京、上海相当.26 图表 55 2020 年以来广州土地出让收入与税收比增大至 1.8.26 图表 56 2020 年广州土地出让收入/税收收入明显高于其他一线城市.26 图

22、表 57 2018 年以来广州宅地成交面积大于销售面积.27 图表 58 广州样本住宅价格稳步上涨至 24620 元/平.27 图表 59 广州新房库存去化周期 22 个月.27 图表 60 广州中心城区新房库存占比 32%.27 图表 61 2023 年 2 月新房成交同比上涨 15%.28 图表 62 2023 年 1 月广州二手房成交同比下降 20%.28 图表 63 2023 年 2 月广州二手房网签 9938 套.28 图表 64 广州 90 以下户型成交占比 53%.28 图表 65 2023 年 2 月广州中心、外围区二手房成交量环比上涨.29 图表 66 广州住宅销售面积与常住

23、人口比例约 0.5-0.8.29 图表 67 广州常住人口/户籍人口 1.9.29 图表 68 广州中心城区、番禺、增城商品住宅销售面积占比 79%.30 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 6 图表 69 广州中心城区向东部黄埔、南部番禺外扩.30 图表 70 广州职住分离度较低.30 图表 71 广州黄埔区和番禹区地产最具爆发潜力.31 图表 72 广州销售市场国央企占据主力，越秀、保利稳居 Top2.32 图表 73 TOP3 房企权益销售金额同比降幅最小.33 图表 74 TOP3 房企行业集中度提升

24、至 24%.33 图表 75 越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方.33 图表 76 万科中心城区土储占比约 72%.33 图表 77 2022 年广州土拍市场持续低温，品牌国央企为拿地主力.34 图表 78 越秀、保利开发能力强，优质地块实现年内拿地开盘.34 图表 79 城投平台托底地块多数未开工.35 图表 80 保利拿地质量较高，宅地楼面价约 2.9 万元/平，广州地铁、越秀积极布局.36 图表 81 广州地铁、越秀、保利积极投资高质量宅地.36 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 7 本轮行业

25、缩表后，房地产市场将高度聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后，是经济增长逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城，从产业演变理解城市发展，理解人口趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第三篇，我们关注珠三角城市群核心城市广州。一、一、广州经济总量全国第四广州经济总量全国第四，新一轮发展新一轮发展中中制造业制造业增速放缓增速放缓 广州凭借良好的区位优势和商贸基础，成为外资的聚集地，在资本推动经济增长的年代制造业率先发展，工业产值中外资占比高峰时近半，同时广州作为传统中心城市，成为

26、天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角。当前广州 GDP 全国排名第四，与深圳差距缩小至 2400 亿，但人均 GDP 对标其他一线城市及杭州较低，工业增加值规模排全国第 5。广州作为珠三角核心节点城市，发展第三产业具备天然优势，经济主要由第三产业驱动。近年来广州工业增速落后于长三角主要工业城市，且二产人口小幅下降，但政府提出制造业立市，工业固投增速领先于上海、深圳及长三角主要工业城市，争取在新发展阶段加快制造业升级，推动高质量发展。（一）（一）区位优势区位优势、商贸中心、外资商贸中心、外资聚集奠定聚集奠定广州广州的的发展基础发展基础 广州为广州为中国中国“南大门南大门”，珠三角城市群核心珠

27、三角城市群核心城市城市之一之一，承接内地和对外贸易的桥头堡，承接内地和对外贸易的桥头堡。广州为珠三角城市群核心城市，由于广东北部多为山地丘陵，经济腹地较小，发展重任天然落在南部如广州、深圳、东莞等城市。广州经济发展的首要基础是区位优势，作为中国经济“南大门”，面向东南亚、背靠腹地，区位优势对经济发展的影响主要在三个方面：1）公铁水空多式联运利于发展物流运输业，加速商品贸易的流通，带动片区贸易发展，2018 年广州市货运量超 12000 万吨，排名全国第二；拥有广州港、黄埔港、南沙港、佛山港4个海运港口，其中广州港为华南最大综合性枢纽港，2022年货物吞吐量6.23亿吨，全球第五，运输成本低，便

28、于发展外贸经济，2021 年广州外贸进出口额破万亿，保持全国第七位。2）广州外贸进出口额虽然低于深圳、东莞，但对内链接较强。3）广东省信息节点城市，吸引广东其他地级市及广西、湖南、湖北人口流入，具备发展生产性服务业天然优势。图表图表 1 广州为广州为珠三角城市群珠三角城市群核心核心城市城市 图表图表 2 2021 年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名 资料来源：广州市国土空间总体规划(2021-2035年），华创证券 资料来源：Wind，华创证券 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500010000

29、15000200002500030000350004000045000上海 深圳 北京 苏州 东莞 宁波 广州 厦门 天津 青岛 成都2021年外贸进出口额（亿元）增速（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 8 图表图表 3 2018 年年广州广州货运量货运量超超 1.2 亿亿吨，全国第吨，全国第二二名名 图表图表 4 2022 年广州吞吐量年广州吞吐量 6.2 亿吨，全球第亿吨，全球第 5 大港口大港口 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：上海国际航运研究中心，华创证券 图表图表 5 广州已成为水陆

30、空立体化综合交通枢纽广州已成为水陆空立体化综合交通枢纽 资料来源：广州市国土空间总体规划(2021-2035年），华创证券 区位优势与良好的商贸基础吸引外资聚集，区位优势与良好的商贸基础吸引外资聚集，在资本稀缺的时代，在资本稀缺的时代，助推助推广州石油化工、汽广州石油化工、汽车制造业率先车制造业率先发展发展。1）过去 20 年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用，广州凭借良好的商贸基础及市场广阔度，吸引大量外资流入，推动广州制造业发展，如 1998 年宝洁落户广州，带动高露洁、立白、浪奇等日用化学品企业集聚发展，推动石油化工制造业产值破千亿，成为广州支柱产业

31、之一；而汽车工业在本田、日产、丰田等外企进入后，迅速形成规模较大的产业集群带，为日后发展成为中国最大的汽车生产基地奠定了良好基础。2）在数据层面，2020 年广州规上工业总产值中，外商投资企业贡献达 43%，在所有企业类型中占比最高。020000400006000080000100000120000140000重庆广州上海武汉宁波天津长沙南京郑州西安2018年主要城市货运量（万吨）020000400006000080000100000120000140000宁波舟山港上海港唐山港青岛港广州港新加坡港苏州港黑德兰港日照港天津港2022年吞吐量（万吨）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告

32、证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 9 图表图表 6 2020 年广州规上工业总产值中外企占比达年广州规上工业总产值中外企占比达 43%图表图表 7 广州工业增加值中外商广州工业增加值中外商投资投资占比近半占比近半 资料来源：广州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：广州统计年鉴-2022，华创证券 作为珠三角信息节点城市，作为珠三角信息节点城市，核心区域要素属性较强。核心区域要素属性较强。广州作为传统中心城市，天然成为要素聚集地，目前聚集珠三角最优质的教育、医疗等资源配套。1）教育资源方面，广州拥有 83 所高校，本专科高校数量全国第 2（仅次于北京

33、、与武汉持平），占广东省高校比例约 50%，其中有中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范大学、华南农业大学、广州医科大学、广州中医药大学 7 所双一流高校，占广东省双一流高校 87.5%。2）医疗资源方面，广州拥有 67 所三甲医院，排名全国第 3，约为深圳的 2 倍。图表图表 8 广州本科、专科高校广州本科、专科高校 83 所，仅次于北京所，仅次于北京 图表图表 9 广州拥有广州拥有 67 所三甲医院，排名全国第所三甲医院，排名全国第 3 资料来源：教育部，华创证券 资料来源：中国36座城市医疗资源排行榜，华创证券 （二）（二）广州主要由广州主要由服务业服务业驱动经济发展驱动经济发展，工

34、业增加值全国第工业增加值全国第 5 广州广州三产占比三产占比 72%，服务业驱动，服务业驱动经济发展属性明显，工业规模经济发展属性明显，工业规模相比上海、深圳等相比上海、深圳等工业大工业大市市有一定差距有一定差距。1）广州是粤港澳城市群的信息节点之一，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，其三次产业结构中一二三产占比分别为 1%、27%、72%，第三产业占比略低于上海。2）区位优势及外商投资使得广州成为制造业落地高性价比之选，奠定了广州制造业较强大的地位，2021 年工业增加值 6717 亿元，全国排名第 5，但相比于工业大市上海、深圳、苏州仍有不小差距，工业增加值仅为苏州的 2/3 左右。有

35、限责任公司,22%股份有限公司,8%私营企业,17%港、澳、台商投资企业,10%外商投资企业,43%其他,1%49%48%46%45%44%44%40%41%39%42%42%42%0%10%20%30%40%50%60%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021规上工业增加值外商投资企业占比0102030405060708090100北京武汉广州重庆郑州上海西安成都天津长沙本科高校（所）专科高校（所）0102030405060708090北京上海广州武汉天津南京成都重庆深圳杭州三甲医院数量（所）房地产行业深度研究报告

36、房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 10 图表图表 10 广州广州第三产业占比第三产业占比 72%，仅次于北京、上海仅次于北京、上海 图表图表 11 广州广州工业增加值全国第工业增加值全国第 5，低于低于工业城市苏州、工业城市苏州、重庆重庆 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 12 广州广州工业工业增加值在全国排名基本稳定在增加值在全国排名基本稳定在 5-6 名水平名水平 资料来源：Wind，华创证券 广州经济发展主要由三产驱动，广州经济发展主要由三产驱动，2021 年以来二产增速明显提升年以来二

37、产增速明显提升。1）从第二产业、第三产业增速对比看，过去广州经济快速增长推动力主要来自第三产业，而 2021 年以来广州二产增速有反超三产增速的苗头，政府首提制造业立市，对二产投入度进一步增加。2）第三产业增加值规模来看，广州第三产业结构有待调整，类比三产规模绝对值相当的深圳，广州金融业增加值约为深圳的 52%，而房地产业、批发和零售业增加值高于深圳。3）广州第三产业当前仍以生活性服务业为主，从营业收入增速来看，信息、科研技术等生产性服务业营收增速普遍低于生活性服务业。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京 上海 广州 杭州 深圳 天津 珠海 重庆 苏州 佛山

38、惠州 东莞 肇庆三产占比二产占比一产占比020004000600080001000012000上海深圳苏州重庆广州佛山宁波东莞无锡泉州北京天津南京成都杭州武汉南通唐山青岛2021年工业增加值（亿元）01234567801,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021工业增加值（亿元）广州工业增加值排名（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号

39、11 图表图表 13 2021 年以来二产增速有反超年以来二产增速有反超三产的三产的苗头苗头 图表图表 14 2021 年广州金融业增加值约为深圳年广州金融业增加值约为深圳 52%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 15 生产性服务业中信息、科技服务增速较快生产性服务业中信息、科技服务增速较快 图表图表 16 生活性服务业中地产、卫生服务增速较快生活性服务业中地产、卫生服务增速较快 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 2021 年年广州广州 GDP 规模规模在在全国排第全国排第四四，人均，人均 GDP 排名排名对标一线城市及杭州较低对标

40、一线城市及杭州较低，近近 6年常住人口年常住人口增长增长规模次于规模次于深圳深圳、杭州杭州。1）2021 年广州 GDP 达到 2.8 万亿，全国第四，与深圳的差距缩小至 2400 亿。以人均 GDP 衡量，广州人均产出达到 15 万元/人，对标其他一线城市、杭州、苏州较低。2）作为粤港澳大湾区信息节点城市之一，广州对于广东其他地级市人口有较强吸附力，常住人口 2015 年至 2021 年净增长达到 286 万，年化增速 2.8%，在可比城市中落后于深圳、杭州。0%5%10%15%20%25%200620072008200920102011201220132014201520162017201

41、82019202020212022第二产业增速第三产业增速010002000300040005000批发和零售业房地产金融业交通运输、仓促和邮政业住宿和餐饮业广州2021年增加值（亿元）深圳2021年增加值（亿元）22%19%12%9%0%5%10%15%20%25%信息传输、软件和信息技术服务业科学研究和技术服务业租赁和商务服务业交通运输、仓储和邮政业2017-2021年营业收入复合增速27%25%18%13%6%3%0%5%10%15%20%25%30%房地产业卫生和社会工作居民服务、修理和其他服务业教育文化、体育和娱乐业水利、环境和公共设施管理业2017-2021年营业收入复合增速 房地

42、产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 12 图表图表 17 广州广州 GDP 全国第四全国第四 图表图表 18 广州广州常住人口常住人口增量及增速增量及增速落后于落后于深圳、杭州深圳、杭州 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 （三）（三）近年近年广州广州工业工业增加值增加值增速增速较低较低，第二产业第二产业人口人口下滑下滑 近年来近年来广州广州工业增速工业增速较为缓慢较为缓慢，但投资力度但投资力度较较大，大，工业固投工业固投增速领先上海、北京及部分增速领先上海、北京及部分长三角工业强市长三角

43、工业强市。1）2018 年至 2021 年广州工业增加值复合增速 6.1%，在广东省内仅次于东莞，但落后于长三角主要工业城市。2）从 2017-2021 年以来工业固定资产投资额增速看，广州高达 15%，高于一线城市上海、深圳，也好于苏州、合肥、无锡等工业城市。图表图表 19 2018-2021 年广州年广州工业增加值工业增加值复合复合增速增速 6.1%图表图表 20 2017-2021 年广州年广州工业固投增速工业固投增速 15%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，近年来广州近年来广州二产二产从业

44、从业人口人口缓慢负增长缓慢负增长。1）近年来广州第二产业从业人口有所下滑，2018-2021 年复合增速为-1.4%。2）若从从业人口看，2018 年至 2021 年广州从业人口增速 1.8%，在广东省内也不具备明显优势。0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.005000100001500020000250003000035000400004500050000上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 杭州 天津 佛山 东莞 惠州 珠海2021年GDP（亿元）2021年人均GDP（右轴，万元）-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00

45、%5.00%6.00%-100-50050100150200250300350400深圳杭州广州苏州重庆佛山珠海惠州东莞中山上海茂名北京天津2015-2021年常住人口增量（万人）2015-2021年人口年均增速（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%东莞 北京 合肥 上海 南京 苏州 无锡 广州 佛山 惠州 珠海 深圳2018-2021工业增加值复合增速0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%广州上海深圳南京苏州合肥无锡2017-2021年工业固定资产投资复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2

46、009）1210 号 13 图表图表 21 广州广州第第二二产业产业从业人口从业人口增长缓慢增长缓慢 图表图表 22 2018-2021 年广州从业年广州从业人口人口增速增速 1.8%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 0100200300400500600700800900200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021二产就业人口（万人）三产就业人口（万人）-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%揭阳 中山 佛山 广州 惠州 东莞 汕头 深圳 江门 茂名 湛江20

47、18-2021就业人口复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 14 二、二、新一轮城市竞争中新一轮城市竞争中广州广州电子信息发展电子信息发展落后，未来落后，未来发展发展看看汽车、生物医药汽车、生物医药产业产业 广州制造业的支柱是汽车制造业、电子信息产业、石油化工产业，占比接近 50%。广州汽车制造业已具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约 11%，位居全国第一，近年来积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车；电子信息产业仅新型显示领域发展较好，消费电子、半导体等领域招商引资能力弱

48、于深圳、东莞；另外，广州在生物医药产业方面集聚较多的头部企业，如中药领域广药集团、医疗检测领域达安基因，近 2 年总产值复合增速达 21%，预计为未来主要增长点之一。广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。（一）（一）制造业以制造业以汽车产业和电子信息产业为主汽车产业和电子信息产业为主，占比接近占比接近 40%汽车汽车制造制造、电子信息产业电子信息产业、石油化工产值、石油化工产值合计合计占比近占比近 50%，为广州工业的支柱，为广州工业的支柱。1）从工业总产值看，广州单项最大的为汽车制造

49、业，占比 26%，计算机、通信和其他电子设备占比 11%，而纺织业、食品加工等轻工业占比均较低。2）汽车、电子产品、石油化工制造业为广州三大支柱产业，总产值占比约 50%，从业人口占二产从业人口比例逐年上升至 18%；随着新一轮战略新兴产业发展，石油化工制造业由于高能耗、高污染特性，面临结构性改革，占比由 2016 年 12%下滑至 8%，而汽车、电子产品制造业比重增长至26%、14%。3）2021 年广州先进制造业占工业总产值比例 57%，工业技术含量较高。图表图表 23 汽车汽车和电子信息和电子信息制造业制造业总产值总产值占比约占比约 38%图表图表 24 近年来近年来广州广州汽车、电子产

50、品制造业占比上升汽车、电子产品制造业占比上升 资料来源：广州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：广州统计年鉴2017-2022，华创证券 汽车制造业,26%计算机、通信和其他电子设备,11%电力、热力生产和供应业,8%化学原料和化学制品制造业,6%电气机械及器材制造业,5%通用设备制造业,4%燃气生产和供应业,4%其他,36%23%24%30%28%29%26%12%11%14%14%13%14%12%9%10%9%8%8%0%10%20%30%40%50%60%201620172018201920202021汽车制造业电子产品制造业石油化工制造业 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究

51、报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 15 图表图表 25 三大支柱产业从业人口占比上升至三大支柱产业从业人口占比上升至 18%资料来源：广州统计年鉴2005-2022，华创证券 先进制造业中先进装备制造业占比达先进制造业中先进装备制造业占比达 58%，但增速显疲态，但增速显疲态。广州先进制造业主要分为六大行业，其中 1）先进装备制造业主力为汽车制造、智能制造装备、新能源装备等，产值占比 58%，近 2 年复合增速 9%；2）高端电子信息制造产值占比 15%，近 2 年复合增速 17%，增速较快；3）石油化工、先进轻纺、新材料总产值占比约 12%、7

52、%、6%，近2 年复合增速较低；4）生物医药及医疗器械产值占比虽然较低，约 4%，但复合增速达21%，保持良好的增长势头。图表图表 26 先进先进装备制造业产值占比装备制造业产值占比 58%图表图表 27 生物医药及医疗器械制造复合增速达生物医药及医疗器械制造复合增速达 21%资料来源：广州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：广州统计年鉴2021-2022，华创证券 （二）（二）汽车产业基础雄厚，新一轮新能源转型相对滞后汽车产业基础雄厚，新一轮新能源转型相对滞后 传统汽车产业基础雄厚，产量稳居全国第一，汽车零部件产业有待补强。传统汽车产业基础雄厚，产量稳居全国第一，汽车零部件产业有待补强。

53、1）近年来广州汽车产量逐渐上升，2021 年约 297 万辆，占全国比例约 11%，稳居全国第一。2）汽车零部件产业亟待增强，目前广州汽车产业整零比仅 1:0.35，相较广东省 1:0.78、全国 1:0.87仍有一定差距；同时广州缺乏汽车零部件龙头企业带动，2022 年全国零部件企业百强，广州仅 11 家企业入围。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021支柱产业从业人口占二产从业人口比例010002000300040005000600

54、0700080009000先进装备制造业高端电子信息制造业石油化工产业先进轻纺制造业新材料制造业生物医药及高性能医疗器械制造业2021年产值（亿元）0%5%10%15%20%25%先进装备制造业高端电子信息制造业石油化工产业先进轻纺制造业新材料制造业生物医药及高性能医疗器械制造业先进制造业2019-2021年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 16 图表图表 28 近年来广州汽车产量上升，占全国比例近年来广州汽车产量上升，占全国比例 11%图表图表 29 广州汽车产业整零比低于全省及全国水平广州汽车

55、产业整零比低于全省及全国水平 资料来源：广州市统计局，华创证券 资料来源：广州、广东、全国统计局，华创证券 新能源汽车转型滞后，产量及增速均不及后发城市，新能源汽车转型滞后，产量及增速均不及后发城市，但但产业基础及政策支持下有望加快产业基础及政策支持下有望加快转型升级转型升级。1）2022 年广东新能源汽车产量 31 万辆，居全国第七，同比增长 109%，但对比后发城市仍有明显差距，如西安新能源车产量已达 102 万辆，同比增长 278%。2）新能源龙头车企聚集度一般，仅靠广汽埃安、小鹏带动，而东风日产、广州丰田、本田等传统车企新能源转型滞后，仍处于发展阶段。3）广州“十四五”规划将智能与新能

56、源汽车作为三大支柱产业之一，给予较大支持力度，吸引新能源车企产线落地、扩张，如小鹏汽车于 2023 年 2 月广州工厂正式投产，预计年产能 12 万辆；广汽埃安在 2022 年底在广州第二智造中心竣工，预计年产能扩张至 40 万辆。图表图表 30 2022 年广州新能源汽车产量年广州新能源汽车产量 31 万辆，居全国第七万辆，居全国第七 资料来源：中工汽车网，华创证券 7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%15017019021023025027029031033020172018201920202021广州汽车产量（万量）占全国比重

57、00.20.40.60.811.21.41.61.8广州市广东省全国工业发达国家汽车整零比0%50%100%150%200%250%300%020406080100120西安上海柳州深圳重庆常州广州芜湖2022新能源汽车产量（万量）同比增长 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 17 图图表表 31 新能源汽车制造布局落后于长三角城市，第一梯队新能源车企仅新能源汽车制造布局落后于长三角城市，第一梯队新能源车企仅 2 家家 新能源车企新能源车企 总部总部 中国研发中心中国研发中心 新能源车生产基地新能源车生产基地

58、 特斯拉 美国 上海(筹建)上海 宝马 德国 北京 沈阳 蔚来 合肥 上海、北京 合肥、南京 小鹏 广州 北京、上海、广州 郑州、肇庆、广州 理想 北京 北京 常州 比亚迪 深圳 北京、上海、深圳、常州 深圳、西安、长沙、常州 威马 上海 成都 温州 哪吒 嘉兴 嘉兴 嘉兴、宜春 北汽新能源 北京 北京 北京、青岛、常州、重庆 广汽埃安 广州 广州 广州 江淮新能源 合肥 合肥 合肥、安庆、武汉 上汽乘用车 上海 上海、南京 上海、南京、宁德、郑州 上海大众新能源 上海 上海 上海 上汽通用五菱 柳州 柳州 柳州、青岛 长城欧拉 保定 保定、上海 保定、泰州 奇瑞新能源 芜湖 芜湖 芜湖、合肥

59、、德州、石家庄 吉利 杭州 宁波 宁波、杭州、义乌、湖州、成都、南充、张家口、湘潭 资料来源：各公司官网，华创证券 （三）（三）电子信息产业电子信息产业中中新型显示发展较好，半导体、消费电子新型显示发展较好，半导体、消费电子等领域明显等领域明显滞后滞后 广广东东电子信息电子信息产业产业主要集中在深圳、东莞主要集中在深圳、东莞，广州产值规模较小，龙头企业集聚不明显。，广州产值规模较小，龙头企业集聚不明显。1）电子信息产业为广东省第一大支柱产业，2021 年规上电子信息制造业营业收入占全国32%，但分城市来看，电子信息产业主要集中在深圳、东莞，2020 年广州电子信息产值约 2123 亿元，约为深

60、圳 1/10，落后于东莞、惠州。2）广州电子信息龙头企业较少，带动能力不足，2021 年广东电子信息制造业百强企业，深圳占 57 家，而广州仅占 5 家，如无线电集团、视源股份等。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 18 图表图表 32 广州电子信息产值约广州电子信息产值约 2200 亿，约为深圳亿，约为深圳 1/10 图表图表 33 广州广州 5 家企业入围广东电子信息制造业百强家企业入围广东电子信息制造业百强 资料来源：深圳市先导科技产业促进中心，华创证券 资料来源：深圳市先导科技产业促进中心，华创证券

61、新型显示新型显示与超高清视频与超高清视频行业，行业，龙头企业聚集，产能引入较高。龙头企业聚集，产能引入较高。1）广州新型显示产业布局较早，2006 年招商引入韩国乐金显示，陆续引入华星光电、维信诺、超视堺、创维等一批显示龙头企业。2）2021 年，广州超高清面板产能已上升至全国第二，4K/8K 影视制作能力和居民 4K 机顶盒普及率保持全国第一，广州也位列全国新型显示十大城市之首，合肥、深圳分列 2、3 位。图表图表 34 广州广州已聚集已聚集乐金显示、乐金显示、华华星星光电等面板龙头企业光电等面板龙头企业 资料来源：京东方公司公告、中国电子招股书等，华创证券 半导体产业半导体产业起步晚，发展

62、相对落后。起步晚，发展相对落后。1）广州半导体产业起步较晚，2017 年广州粤芯 12英寸芯片厂落地，才打破广州半导体制造空白，目前一期生产线已投产，月产 4 万片 12英寸晶圆，三期建设全部完成后，预计实现月产 8 万片。2）2020 年广州半导体与集成电路产业总产值约 210 亿元，相比上海、无锡、深圳绝对规模有较大差距；截止 2022 年9 月，广州共有 121 家集成电路相关企业，主要集中在设计，而封测及制造企业相对薄050010001500200025003000350040000500010000150002000025000深圳东莞惠州广州珠海佛山中山江门肇庆2020年规上电子信

63、息产值（亿元）规上电子信息企业数量（右轴，家）5711105430102030405060深圳惠州东莞广州中山珠海2021年广东省电子信息产业制造业百强企业（家）京东方 北京 8.5代LCD 14万片/月京东方 合肥 10.5代LCD 15.5万片/月合肥 8.5代LCD 11.5万片/月维信诺 合肥 6代柔性OLED 3万片/月华星光电 苏州 8.5代LCD 12万片/月和辉光电 上海 6代柔性OLED 3万片/月京东方 武汉 10.5代LCD 18万片/月天马微 武汉 6代柔性OLED 3.75万片/月华星光电 武汉 6代柔性OLED 4.5万片/月中国电子 咸阳 8.6代LCD 17万片

64、/月华星光电 深圳T1 8.5代LCD 16万片/月深圳T2 8.5代LCD 16万片/月深圳T6 10.5代LCD 14万片/月深圳T7 10.5代LCD 12万片/月京东方 福州 8.55代LCD 15万片/月京东方 福州 6代柔性OLED 4.8万片/月天马微 福州 6代柔性OLED 4.8万片/月LG 广州8.5代LCD 12万片/月8.5代OLED 9万片/月华星光电 广州 8.6代LCD 18万片/月超视堺广州 10.5代TFTLCD 9万片/月京东方 重庆 8.5代LCD 14万片/月惠科重庆 8.5+代LCD 11万片/月京东方 重庆 6代柔性OLED 4.8万片/月中国电子

65、成都 8.5代LCD 12万片/月京东方成都 6代柔性OLED 4.8万片/月京东方 绵阳 6代柔性OLED 4.8万片/月惠科绵阳 8.6代LCD 18万片/月 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 19 弱。图表图表 35 广州集成电路产业规模广州集成电路产业规模约为约为上海上海 1/10 图表图表 36 广州集成电路封测、制造企业数量占比较小广州集成电路封测、制造企业数量占比较小 资料来源：芯查查企业SaaS，华创证券 资料来源：芯查查企业SaaS，华创证券 消费电子制造业消费电子制造业，相关电子产品主要

66、生产区域在深圳、东莞，广州整体表现相关电子产品主要生产区域在深圳、东莞，广州整体表现不佳不佳。2021年广州产量占比最高的家用电冰箱、彩色电视机仅占全国的 4.1%、3.3%，招商引资能力偏弱。图表图表 37 广州家用电冰箱、彩电产量仅占全国广州家用电冰箱、彩电产量仅占全国 4.1%、3.3%资料来源：广州统计年鉴-2022年华创证券 （四）（四）生物医药产业生物医药产业中药、医疗检测领域表现突出中药、医疗检测领域表现突出，新材料新材料为后发城市为后发城市 医药产业医药产业：医药制造业增速较快，龙头企业带动下，现代中药、医疗检测等领域表现突医药制造业增速较快，龙头企业带动下，现代中药、医疗检测

67、等领域表现突出出。1）2020 年广州医药制造业总产值 414 亿，整体规模相较北京、上海、苏州仍有一定差距，但保持较快增速，2018-2020 年复合增速约 15%；生物医药技术专利申请数全国第三，仅次于上海、北京，医药研发能力较强。2）多家龙头药企在广州布局，带动中药及医疗检测领域发展，如广药集团为全国最大中药制药企业及中成药生产基地，达安基因研发出国内首个获批的 30 分钟内核酸快速检测产品，在新冠核酸快检市场市占率较高。05001000150020002500上海无锡北京深圳西安苏州合肥南京广州2020年集成电路产业规模（亿元）0102030405060708090设计封测制造半导体设

68、备集成电路相关企业数量（家）0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%家用电冰箱彩色电视机电话单机移动通信手持机显示器微型电子计算机家用电风扇2021年广州主要消费电子产品产量占全国比重 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 20 图表图表 38 广州医药制造业产值广州医药制造业产值 414 亿，增速较快亿，增速较快 图表图表 39 广州生物医药专利申请数仅次于上海广州生物医药专利申请数仅次于上海、北京、北京 资料来源：各城市统计年鉴，华创证券 资料来源：前瞻产业研究院，华

69、创证券 图表图表 40 多家龙头医药企业在广州布局总部多家龙头医药企业在广州布局总部/研发中心研发中心 代表企业代表企业 方向方向 广州广州功能功能 广药集团 以中西成药制造和销售为主，兼营进出口贸易的国有独资公司，2022 年世界 500 强第 467 位 总部 达安基因 以分子诊断技术为主导的国有生物医药高新技术企业:研发出国内首个获批的 30 分钟内核酸快速检测产品，且新冠核酸快检产品市占率高达 62.9%总部 博济医药 深耕中药 CRO 总部 达瑞生物 以体外诊断产品、医学检测、创新孵化为一体的生物医药高新技术企业 总部 天普生化 致力于双特异性抗体药物的研发与产业化 总部 金域医学

70、致力于第三方医学检验行业 总部 万孚生物 专注于从事快速诊断试剂及配套仪器业务 总部 锐博生物 深耕核酸领域 总部 百济神州 专注于开发和商业化创新、可负担的抗肿瘤药物 广州研发中心 丸美股份 专注于眼部护理和生物抗衰老的研究 总部 阿里健康大药房 阿里巴巴集团旗下阿里健康信息技术有限公司所属的自营大药房（注册地广州）大参林 专注于医疗器械、个人护理、家居用品等的连锁零售业务 总部 资料来源：公司官网，华创证券 优势医疗资源集聚，有利于本地生物医药产业实现优势医疗资源集聚，有利于本地生物医药产业实现“创新创新-转化转化-盈利盈利”的良性循环。的良性循环。1）广州拥有 67 所三甲医院，仅次于北

71、京、上海，按照每 10 万人三甲医院的标准来看，广州以 0.36 的密度高居全国第一。2）珠三角 5 所优质医药大学广州占 4 所，即南方医科大学、广州医科大学、广州中医药大学、广东药科大学，有助于生物医药产业创新研发。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%02004006008001,0001,2001,400北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值（亿元，左轴）2018-2020年复合增速010002000300040005000600070008000上海北京广州苏州南京杭州成都天津武汉深圳生物医药技术专利申请数（项）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研

72、究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 21 图表图表 41 广州拥有广州拥有 67 所三甲医院，排名全国第所三甲医院，排名全国第 3 图表图表 42 广州广州三甲三甲医院密医院密度全国第度全国第 1 资料来源：中国36座城市医疗资源排行榜，华创证券 资料来源：城市公共卫生治理能力评估报告，华创证券 新材料产业新材料产业：珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞，广州为后发城市珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞，广州为后发城市。1）新材料企业数量 TOP10 城市中，长三角占 6 城，珠三角为深圳、佛山、东莞，而广州并未上榜。2）广州新材料

73、基于石油化工产业，推动绿色石化和新材料产业链发展，代表企业有白云化工、集泰化工、天赐高新等企业。图表图表 43 珠三角珠三角新材料企业新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞主要分布在深圳、佛山、东莞 资料来源：科学家在线 ScientistIn，华创证券 图表图表 44 广州广州新材料企业新材料企业以石化、电子信息产业链以石化、电子信息产业链材料为主，缺乏龙头企业带动材料为主，缺乏龙头企业带动 代表企业代表企业 方向方向 广州广州功能功能 天赐高新 主营业务为锂离子电池材料、日化材料及特种化学品两大业务板块 总部 白云化工 从事有机硅尖端产品、各类建筑密封胶及高性能新材料的研究开发、生产及经营

74、总部 集泰化工 以研发、生产和销售环境友好型密封胶和涂料为主，主要产品包括建筑密封胶、家装胶、电子胶、汽车船舶胶、太阳能光伏胶等 总部 方邦电子 集研发、生产、销售和服务于一体的稀缺高端电子专用材料平台型企业，主要产品有：电磁屏蔽膜、总部 0102030405060708090北京上海广州武汉天津南京成都重庆深圳杭州三甲医院数量（所）00.050.10.150.20.250.30.350.4广州南京武汉杭州北京天津成都深圳上海重庆每10万人三甲医院（个/10万人）0500100015002000250030003500400045005000上海苏州宁波深圳佛山温州天津杭州无锡东莞新材料企业数

75、量（家）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 22 极薄挠性覆铜板、薄膜电阻、超薄可剥离铜箔、锂电铜箔等 金发科技 聚焦高性能新材料，覆盖了改性塑料、环保高性能再生塑料、完全生物降解塑料、特种工程塑料、碳纤维及复合材料、轻烃及氢能源和医疗健康高分子材料产品等 7 大类自主知识产权产品 总部 聚赛龙 专业从事新材料领域改性通用塑料、改性工程塑料、改性特种工程塑料等高分子材料 总部 儒兴科技 集研发、生产及销售一体的电子浆料龙头企业，先后研发并投产热敏电阻铝浆、晶体硅太阳电池浆料等产品，是全球最大的晶体硅太阳电池背

76、面浆料供应商 总部 资料来源：公司官网，华创证券 （五）（五）政策政策支持空间充足，支持空间充足，工业增加值复合增长目标工业增加值复合增长目标 6.9%区位优势、工业基础及营商环境继续支撑广州的工业发展区位优势、工业基础及营商环境继续支撑广州的工业发展。1）广州凭借中国经济南大门的区位优势，良好的工业基础，尤其是汽车和生物医药产业的聚集优势，支撑广州未来工业发展。2）广州营商环境及科创要素给产业带来更大发展空间，在社科院发布的营商硬环境竞争力排名中，广州排名全国第 5，仅次于其余一线城市及香港；广州科创竞争力排名全国第 7，略低于珠三角城市深圳。图表图表 45 广州营商硬环境广州营商硬环境竞争

77、力竞争力全国第全国第 5 图表图表 46 广州广州科技创新竞争力全国第科技创新竞争力全国第 7 资料来源：社科院，华创证券 资料来源：社科院，华创证券 广州广州政府政府税收规模税收规模明显落后于其他一线城市，债务负担较重，相比一线城市明显落后于其他一线城市，债务负担较重，相比一线城市制造业制造业向高向高端端突破有突破有一定财政压力一定财政压力。广州政府性债务余额与税收收入比 2.4，在一线城市中处于较高水平，甚至高于杭州 1.4；税收总规模接近 1400 亿，落后于其他一线城市及杭州，产业转型的支持潜力不及可比城市。00.20.40.60.811.2上海深圳香港北京广州高雄厦门台北澳门东莞20

78、21年中国城市营商硬环境竞争力排行0.000.200.400.600.801.001.20北京上海深圳香港杭州武汉广州南京台北青岛成都苏州合肥西安厦门2021年中国城市科技创新竞争力指数 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 23 图表图表 47 广州广州 2021 年税收收入年税收收入 1394 亿元亿元，相对较低，相对较低 图表图表 48 广州债务余额广州债务余额/税收收入税收收入 2.4，一线城市中最高，一线城市中最高 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 广州未来重点发展广州未来重

79、点发展三大支柱产业，工业增加值目标增速为三大支柱产业，工业增加值目标增速为 6.9%。1）广州三大重点产业中，除信息技术产业面临深圳、东莞等其他地级市较强竞争，资本招商能力偏弱以外，汽车制造业、生物医药产业均具备较强优势，支撑未来广州工业发展。2）广州十四五规划，预计到 2025 年全口径工业增加值达 8000 亿元，复合增速 6.9%。图表图表 49 广州未来重点发展信息技术产业、汽车制造业、生物医药与健康产业广州未来重点发展信息技术产业、汽车制造业、生物医药与健康产业 资料来源：广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划，华创证券 01000200030004000500060007000上海

80、北京深圳杭州广州2021年税收收入（亿元）0.00.51.01.52.02.53.0上海北京深圳杭州广州政府债务余额/税收收入 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 24 三、三、2022 年年广州广州商品商品住宅销售住宅销售面积下滑面积下滑 34%，需求中枢约为需求中枢约为 1150 万方万方 2022 年广州商品住宅销售面积下滑 34%，大于全国跌幅，中心城区及产业聚集度较高的外围区域抗跌能力较强。近年来广州外围区供地量较大，占比 70%，但外围区如增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房

81、地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，库存占比 68%，新房库存去化周期拉长至 22 个月，相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现。近期广州二手房复苏节奏快于新房，2023 年 2 月广州二手房成交面积环比上涨 75%，为 2021 年 6 月以来新高，主要原因为过去疫情及经济因素积压需求释放，以及刚需、学区需求支撑。按照常住人口人均成交住宅 0.6 平米保守估计，广州需求中枢约为 1150 万方。另外，广州产业聚集区域中心城区、番禺、增城住宅成交面积占比达 79%，产城融合度较高，从产业外溢来看，黄埔区、番禺区受益最大，将率先兑现预期。（一）（一）2022 年年广州广州商品商品住

82、宅销售住宅销售面积面积下跌下跌 34%，政策政策仅边际仅边际放松放松 2022 年年广州广州商品住宅销售面积下滑商品住宅销售面积下滑 34%，大于全国跌幅大于全国跌幅。1）2022 年全国商品住宅销售面积下滑 27%，广州跌幅大于全国，从成交规模来看仍有接近 800 万方的市场需求。2）市场下行期，广州中心城区与外围区1住宅市场呈现分化，具体区域来看，核心区域海珠区商品住宅成交金额同比增长 1%，而白云、黄埔、天河、荔湾四区与全国跌幅差距较小；远城区番禺跌幅最小，销售金额仅下降 8%。图表图表 50 2022 年年广州广州跌幅跌幅 34%，大于大于全国平均水平全国平均水平 27%序号序号 城市

83、城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 1 上海 1017-4%11 天津 803-36%2 青岛 1185-15%12 合肥 545-41%3 长沙 766-20%13 武汉 1093-45%4 苏州 1429-23%14 杭州 884-46%5 成都 1897-25%15 郑州 839-47%6 北京 587-28%16 厦门 188-48%7 南京 796-32%17 宁波 660-48%8 东莞 314-33%18 西安 684-49%9 深圳 391-34%19 无锡 323-50%10 广州广州

84、791-34%20 重庆 599-68%资料来源：中指数据库，华创证券 1 广州中心城区为天河、海珠、白云、黄埔、荔湾、越秀 6 区；外围区域为番禺、南沙、从化、增城、花都 5 区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 25 图表图表 51 广州核心区域抗跌能力较强广州核心区域抗跌能力较强，远城区番禺销售金额下降，远城区番禺销售金额下降 8%区域区域 2022 商品住宅成商品住宅成交金额交金额(亿元亿元)2021 商品住宅成商品住宅成交交金额金额(万元万元)同比同比 2022商品住宅成交商品住宅成交面积面积(万

85、方万方)2021商品住宅成交商品住宅成交面积面积(万方万方)同比同比 中心区域 海珠区 290 287 1%32 36 -10%白云区 342 438 -22%70 93 -25%黄埔区 595 825 -28%145 211 -31%天河区 146 210 -31%19 29 -37%荔湾区 280 410 -32%46 73 -36%越秀区 27 73 -64%3 8 -63%外围区域 番禺区 540 585 -8%128 155 -17%从化区 58 89 -35%37 52 -29%花都区 149 274 -46%68 119 -43%增城区 318 595 -46%169 279 -

86、40%南沙区 211 474 -56%71 161 -56%资料来源：中指数据库，华创证券 2022 年广州政策呈现低频慢热年广州政策呈现低频慢热态势态势，多为边际放松，并未触及核心调控政策。，多为边际放松，并未触及核心调控政策。1）2022年广州作为一线城市政策放松幅度较小，未出台限购、限售宽松政策；而限贷政策跟随全国政策放松节奏，目前首套房商贷利率为 LPR 基准利率，相比全国下限高 20bp。2）通过调低落户门槛、提高多孩家庭公积金贷款额度等政策适度放松，同时土拍取消“竞自持”，让利房企，提振市场信心，但整体刺激效果不明显。3）2022 年出现政策“一日游”情况，4 月多家银行出台“接力

87、贷”后被紧急叫停，反映政策谨慎维稳。图表图表 52 2022 年年广州广州政策以边际放松为主，并未触及核心调控政策以边际放松为主，并未触及核心调控 政策类型政策类型 出台时间出台时间 主要内容主要内容 政策评价政策评价 限价 1 月 16 日 广州动态价格指导：一手豪宅限价放松，实施动态价格指导 实行动态价格指导及备案价调整 4 月 19 日 老项目的备案价上下浮动 6%调整；签约上下浮动 10%；豪宅楼市备案价上调 9 月 15 日 广州放松备案价，可上浮 10%，下浮 20%限贷 全年 贷款利率 2 月 4 月 5 月 8 月后 目前首套房商贷利率为 LPR 基准利率，相比全国下限高 20

88、bp 首套房 5.40%4.60%4.45%4.30%二套房 5.60%5.20%5.05%4.90%10 月 1 日 首套个人住房公积金贷款利率下调，5 年以下 2.6%，5 年以上 3.1%其他 12 月 9 日 广州 2 孩以上家庭公积金贷款额度上可提高，申请公租房对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障 土拍取消“竞自持”，让利房企，提振市场信心；缩短二手房交易时间、降低交易成本 7 月 18 日 第三轮集中供地起基本取消“竞自持”的环节，采用“限地价+摇号”方式 8 月 18 日 全日制本科、高级职称等，社保在保状态下 1 个月即可入户，取消连续 6 个月社保 9 月 22 日 鼓

89、励推广二手房“带押过户”；二手同城卖一买一，可退个税 资料来源：广州市住房和城乡建设局，广州市规划和自然资源局，克而瑞等，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 26 （二）（二）广州土地财政依赖领先于其他一线城市广州土地财政依赖领先于其他一线城市，近年来近年来楼市楼市略微略微供大于求供大于求 广州汽车、生物医药等产业让城市持续保持活力，但单位宅地出让金培育工业产值效率广州汽车、生物医药等产业让城市持续保持活力，但单位宅地出让金培育工业产值效率一般一般。1）由于工业具备较强的集聚效应，叠加广州本身区位优

90、势，广州汽车制造、生物医药产业将持续保持活力，虽然在新兴城市竞争下面临一定压力，但总体保持人口净流入仍可预期。2）宅地出让金使用效率在 2013 年后大幅降低，原因是宅地出让金收入同比增长明显，对比其余一线城市，广州宅地出让金使用效率与北京、上海相当，而深圳由于城市占地面积限制，宅地出让一直处于低位，整体利用效率较高。图表图表 53 2013 年后广州宅地出让金使用效率大幅下降年后广州宅地出让金使用效率大幅下降 图表图表 54 广州宅地出让金使用效率与北京、上海相当广州宅地出让金使用效率与北京、上海相当 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 受疫情影响受疫情影响 2020

91、 年以来广州加大土地出让力度，相较其余一线城市，广州房地产发展快年以来广州加大土地出让力度，相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现。于产业及人口兑现。1）2020 年广州土地出让金收入同比增加 53%，而税收收入增长-2%，主要原因是疫情影响了广州财政税收，政府倾向卖地弥补收入。2）广州土地出让收入/税收收入 1.8，远远高于上海、北京、深圳。图表图表 55 2020 年以来广州年以来广州土地出让收入土地出让收入与税收比增大与税收比增大至至 1.8 图表图表 56 2020 年年广州广州土地出让收入土地出让收入/税收收入税收收入明显高于明显高于其他一线城市其他一线城市 资料来源：W

92、ind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 0204060801001202009201020112012201320142015201620172018201920202021工业总产值/住宅类用地土地出让金0102030405060东莞深圳佛山上海广州北京工业总产值/住宅类用地土地出让金0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021土地出让金收入/税收收入0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0广州上海北京深圳土地

93、出让收入/税收收入 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 27 2018 年后广州年后广州土地出让土地出让略大于略大于新房销售新房销售面积面积，房价，房价增长速度放缓增长速度放缓。1）2010-2017 年期间，广州宅地与商品住宅供求比小于 1，处于紧平衡状态，2018 年后供求比大于 1，但整体仍维持供求平衡。2）2018 年后房价波动性大幅下降，2021 年下半年以来房价增速明显放缓，当前新建商品住宅销售均价 24620 元/平。图表图表 57 2018 年以来年以来广州广州宅地宅地成交面积成交面积大于销大

94、于销售面积售面积 图表图表 58 广州广州样本住宅价格稳步上涨样本住宅价格稳步上涨至至 24620 元元/平平 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 外围区域宅地超供影响广州外围区域宅地超供影响广州新房库存结构，去化周期新房库存结构，去化周期 22 个月个月。近年来广州加大外围区宅地供应力度，外围区供地占比约 70%，而增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，截至 2023 年 2 月底，广州中心城区库存占比 32%。2）外围区库存占比过高拉长广州新房库存去化周期至 22 个月，在全国重点城市中处于中位水平。图表图表

95、 59 广州新房库存去化周期广州新房库存去化周期 22 个月个月 图表图表 60 广州中心城区新房库存占比广州中心城区新房库存占比 32%资料来源：2023年2月克而瑞市场月报，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 （三）（三）近期近期二手房复苏快于新房二手房复苏快于新房，中长期中长期新房新房需求需求中枢在中枢在 1150 万方左右万方左右 2022 年未出台有效刺激需求政策，年底翘尾行情不再，而近期有筑底回暖趋势年未出台有效刺激需求政策，年底翘尾行情不再，而近期有筑底回暖趋势。1）2022年广州需求端政策谨慎放松，并未出台有效刺激需求政策，叠加年底疫情影响，广州 12月新房成交面积 67 万

96、方，同比下降 55%，年底翘尾行情不再；2023 年 2 月新房成交同02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002010201120122013201420152016201720182019202020212022住宅类用地成交面积（万方）商品住宅销售面积（万方）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018

97、-062019-012019-082020-032020-102021-052021-122022-07样本住宅平均价格（元/平）同比051015202530354045郑州长春青岛北京常州深圳无锡昆明东莞广州厦门佛山长沙成都天津苏州西安武汉宁波南京重庆合肥杭州上海新房库存去化周期（月）中心城区,32%增城区,21%番禺区,17%南沙区,16%花都区,9%从化区,5%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 28 比上涨 15%，有筑底回暖迹象。2）2022 年全年二手房成交维持低位。图表图表 61 2023 年年

98、 2 月新房成交同比上涨月新房成交同比上涨 15%图表图表 62 2023 年年 1 月月广州二手房成交同比下降广州二手房成交同比下降 20%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 2023 年年 2 月广州二手房明显回暖，月广州二手房明显回暖，新房案场认购量及开盘去化率均有明显回升。新房案场认购量及开盘去化率均有明显回升。2023年 2 月，广州二手房网签套数 9938 套，环比增加 79%，高于 2022 年峰值 9160 套；而网签面积约 96 万方，创下 2021 年 6 月以来新高。二手房市场回暖主要原因为：1）2022年疫情、经济因素积压的购房需求释放；2）刚需

99、占据本轮二手房成交复苏主力，2 月 60-90 户型网签面积占比达 36%，环比增长 2.1%，外围区域成交量也明显上涨；3）部分区域学区需求支撑，如越秀、海珠区。中期来看，二手房市场回暖仍有 2-3 个月持续期，供前期积压的需求释放，后续进入平稳过渡期，逐步回归理性。图表图表 63 2023 年年 2 月月广州二手房网签广州二手房网签 9938 套套 图表图表 64 广州广州 90 以下户型成交占比以下户型成交占比 53%资料来源：广州房地产中介协会，华创证券 资料来源：广州房地产中介协会，华创证券 0204060801001201401601802001月2月3月4月5月6月7月8月9月1

100、0月 11月 12月2020年商品住宅成交面积2021年商品住宅成交面积2022年商品住宅成交面积2023年商品住宅成交面积（万方）0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020二手住宅成交面积（万方）2021二手住宅成交面积（万方）2022二手住宅成交面积（万方）2023二手住宅成交面积（万方）916099380200040006000800010000120002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023

101、-012023-02二手房成交套数（套）0%5%10%15%20%25%30%35%40%60以下60-9090-120120-144144及以上2023年2月 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 29 图表图表 65 2023 年年 2 月广州中心、外围区二手房成交量环比上涨月广州中心、外围区二手房成交量环比上涨 分类分类 区域区域 网签套数（套）网签套数（套）网签面积（万方）网签面积（万方）网签面积网签面积环比环比 中心区域 海珠区 1282 11.2 96%天河区 1208 11.2 55%白云区 89

102、8 7.9 44%越秀区 937 6.6 72%荔湾区 701 5.5 53%黄埔区 525 4.9 68%外围区域 番禺区 1329 14.7 68%花都区 1227 13.3 104%增城区 1025 11.8 89%从化区 436 4.7 81%南沙区 370 4.3 101%资料来源：广州房地产中介协会，华创证券 广州广州常住人口稳定，常住人口稳定，预计中长期预计中长期城市新房销售面积中枢仍然在城市新房销售面积中枢仍然在 1150 万方左右。万方左右。1）近年来广州商品住宅销售面积与常住人口比例基本在 0.5-0.8 左右，而广州全市人均住房面积34.6 平，相较全国城市人均住房面积

103、36.52 平仍有一定差距，住房需求未能满足，另外，考虑广州本轮制造业小幅增长，未来常住人口将维持稳定在 1900 万人以上，即使人均商品住宅销售面积维持低位 0.6，预计从中长期看广州商品住宅销售面积中枢水平在 1150万方左右。2）当前广州常住人口/户籍人口比例达 1.9，住宅销售面积仍有较大释放余地。图表图表 66 广州住宅销售广州住宅销售面积与常住人口比例面积与常住人口比例约约 0.5-0.8 图表图表 67 广州广州常住人口常住人口/户籍人口户籍人口 1.9 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 （四）（四）广州住宅销售与产业结构较匹配，广州住宅销售与产业结构较

104、匹配，制造业向制造业向黄埔、番禺外扩黄埔、番禺外扩 广州广州住宅销售与产业结构匹配度较高，住宅销售与产业结构匹配度较高，中心城区成交主力为中心城区成交主力为黄埔黄埔，外围区域成交主力为，外围区域成交主力为增城、番禺增城、番禺。1）广州第三产业及先进制造业主要集中在中心城区，外围番禺、增城汽车产业集聚也较为明显。2）广州商品住宅销售区域与产业结构匹配度较高，2022 年中心城区与番禺、增城商品住宅销售面积占比 79%，其中中心城区住宅主要成交区域为黄埔，0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.9020040060080010001200140016002010 2011 201

105、2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品住宅成交面积（万方）成交面积/常住人口0500100015002000250030000.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5东莞深圳佛山广州上海北京杭州常住人口/户籍人口常住人口（万人，右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 30 主要原因为越秀、天河、海珠、荔湾传统 4 区房地产发展基本饱和，宅地稀缺，而黄埔2018 年纳入中心城区规划，疏解传统区人口；外围区域番禺、增城住宅销售占比 16

106、%、27%。图表图表 68 广州广州中心城区、番禺、增城中心城区、番禺、增城商品住宅销售面积占比商品住宅销售面积占比 79%资料来源：Wind，华创证券 广州中心城区向东部广州中心城区向东部黄埔黄埔、南部、南部番禺番禺外扩外扩，规划南沙副中心规划南沙副中心。1）广州正由单核辐射发展城市向双核发展演变，一方面扩大中心城区范围，将近郊黄埔、番禺部分区域纳入中心城区规划（2018 年），另一方面规划南沙副中心，拟打造中心城区与南沙区“双核”。2）目前黄埔区已率先兑现预期，汽车制造、电子信息、生物医药龙头企业聚集，如小鹏汽车、粤芯、达安基因，上市公司数量广州第一，工业总产值占全市 39%。3）广州目前

107、职住分离度较低，随着外溢区域配套、基础设施完善，产城融合度预计进一步提升。图表图表 69 广州广州中心城区向东部黄埔、南部番禺外扩中心城区向东部黄埔、南部番禺外扩 图表图表 70 广州职住分离度广州职住分离度较低较低 资料来源：广州国土空间总体规划（2018-2035年），华创证券 资料来源：2021年中国主要城市通勤监测报告，华创证券 广州汽车制造业和医药产业最具有爆发力，广州汽车制造业和医药产业最具有爆发力，主要聚集地为番禺、黄埔区，预计将引领未主要聚集地为番禺、黄埔区，预计将引领未来广州地产来广州地产发展方向发展方向。1）番禺为广州汽车产业重要承载区，目前依托番禺汽车城，以广汽乘用车、广

108、汽埃安等整车制造企业为龙头带动产业链发展。2）生物医药和健康产业方面，黄埔区为广州核心，集聚生物医药企业超 3000 家，科学城、知识城、国际生物岛等高新区落位黄埔。汽车与生物医药产业的爆发将支撑黄埔、番禺两区的住宅需求。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013201420152016201720182019202020212022中心城区增城区番禺区南沙区花都区从化区0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳宁波合肥苏州杭州天津广州长沙上海南京武汉重庆西安成都东莞北京职住分离度（km）房地产行业深度研究报告房地产行业深

109、度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 31 图表图表 71 广州黄广州黄埔埔区和番禹区地产最具爆发区和番禹区地产最具爆发潜潜力力 资料来源：前瞻产业研究院，华创证券 从化区从化区增城区增城区花都区花都区番禹区番禹区南沙区南沙区白云区白云区天河区天河区海珠区海珠区荔荔湾湾区区越秀区越秀区黄黄埔埔区区白云区：白云区：支柱产业：现代商贸、现代物流、临空服务战略新兴产业：高端装备、智能定制、美丽健康、新材料等花都区：花都区：支柱产业：汽车制造、临空经济战略新兴产业：智能与新能源汽车、芯片制造、新一代电子信息等越秀区：越秀区：支柱产业:创新金融、生命健康

110、、现代商贸等战略新兴产业：数字产业、文化创意专业服务等荔湾区：荔湾区：支柱产业:现代服务业、医药大健康、文化旅游、总部经济、产业金融、智能制造战略新兴产业:新一代信息技术、新材料高端装备制造海珠区：海珠区：支柱产业:科技服务、高端商务、现代商贸会展、文化旅游等战略新兴产业:新一代信息技术、人工智能、新兴金融、生命健康、新材料等南沙区：南沙区：支柱产业:总部经济、金融服务、港口物流、船舶制造等战略新兴产业:人工智能、智能网联新能源汽车、生物医药等番禹区：番禹区：支柱产业:汽车制造、珠宝首饰等战略新兴产业:智能汽车、新能源、轨道交通等天河区：天河区：支柱产业:金融业、现代商贸业、高端专业服务业和现

111、代都市工业等战略新兴产业:新一代信息技术等黄埔区：黄埔区：支柱产业:新型显示、汽车、生物医药与健康、集成电路等战略新兴产业:新一代信息技术、新材料绿色能源、生物技术等增城区：增城区：支柱产业:汽车及新能源汽车、新一代信息技术、大健康等战略新兴产业:新材料、智能装备、金融科技等从化区：从化区：支柱产业:优质农产品生产、旅游等战略新兴产业:生物医药、新能源、新材料、智能装备等 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 32 四、四、越秀、保利越秀、保利保持规模优势保持规模优势，2022 年土拍年土拍质量优但热度较低质量

112、优但热度较低 品牌国央企已占据广州市场主力，如越秀、保利、中海、万科，尤其越秀在 2022 年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额 444 亿，逆势上涨 22%；从土储来看，越秀及保利在广州拥有超 1000 万方土储，中心城区土储占比约 40%、50%，整体土储质量较高；土地市场来看，2022 年广州土拍规则适度宽松，取消“竞自持”等限制，增加中心城区优质供应，但整体溢价率仍维持低位，拿地企业以国央企、城投平台为主，民企仅获取 3 宗宅地，广州地铁、越秀、保利拿地权益金额超百亿，未来将转化为优质供应，进一步巩固在广州的规模优势，提高市场占有率。（一）（一）品牌国央企越秀、保利品牌国央企

113、越秀、保利占据占据广州广州市场主力，市场主力，土储质量较高土储质量较高 广州广州住宅住宅销售市场销售市场集中度较高集中度较高，品牌国央企优势越发明显品牌国央企优势越发明显。1）近年来广州住宅销售市场集中度较高，2022 年 TOP10 房企权益金额占比由 38%提升至 41%，品牌国央企始终占据广州市场主力，如越秀、保利发展、万科、中海，尤其越秀地产在 2022 年广州住宅销售规模整体缩减的情况下逆势上涨 22%，实现权益销售金额 444 亿，反映其在广州高质量的土储去化保障以及品牌认可度。2）2021 年以来广州地铁权益销售金额开始入围前十，核心原因是其基于轨交建设优势，坚定布局 TOD 类

114、项目开发，拿地区位及交通优势有保障，土储质量较高；广州地铁坚定与具有丰富开发经验的品牌国央企合作，2019 年成为越秀地产的第二大股东，借助越秀补足开发经验与品牌短板。3）头部民企逐渐在广州市场失去规模优势，如融创、碧桂园；而广州起家民企仍保持一定市占率，如时代中国、合景泰富。图表图表 72 广州销售市场国央企占据主力，越秀、保利稳居广州销售市场国央企占据主力，越秀、保利稳居 Top2 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房企房企 权益销售金额权益销售金额（亿元）（亿元）房企房企 权益销售金额权益销售金额（亿元）（亿元）房企房企 权益销售金权益销售金额（亿元）额（亿元）1

115、 保利 328 越秀 363 越秀 444 2 越秀 268 保利 359 保利 283 3 万科 158 万科 169 中海 120 4 碧桂园 127 中海 167 万科 114 5 珠实地产 92 时代中国 150 广州地铁 114 6 融创 89 珠实地产 125 珠实地产 88 7 时代中国 80 广州地铁 121 时代中国 87 8 中海 80 恒大 110 珠光集团 78 9 星河 76 碧桂园 106 合景泰富 69 10 广州地铁 71 广州宏祥 89 茅岗腾顺实业投资 61 资料来源：克而瑞，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询

116、业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 33 图表图表 73 TOP3 房企权益销售金额同比降幅最小房企权益销售金额同比降幅最小 图表图表 74 TOP3 房企行业集中度提升至房企行业集中度提升至 24%资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 越秀、保利在广州土储规模越秀、保利在广州土储规模较较大，大，中心城区土储占比约中心城区土储占比约 40-50%。1）越秀、保利在广州土储规模超过 1000 万方，其中越秀中心城区土储 553 万方，占比 43%，外围区域土储主要在番禺区，约 371 万方，但越秀自 2009 年起深耕番禺区大学城板块，区域规模优势及品牌认可度保障

117、土储去化。2）万科在广州土储规模约 310 万方，中心城区土储占比 72%，尤其荔湾区拥有 211 万方土储，优质供应占比高。3）广州珠实、时代中国在广州土储规模较小，其中时代中国中心城区土储占比仅 32%，在外围从化、增城区有较大规模项目。图表图表 75 越秀、保利在广州土储规模超越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方万方 图表图表 76 万科中心城区土储占比约万科中心城区土储占比约 72%资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券（二）（二）2022 年年广州广州土地市场以土地市场以国央企国央企托底为主，托底为主，民企仅布局民企仅布局 3 宗宅地宗宅地 2022 年广州

118、年广州土地供应量少质优土地供应量少质优，放宽土拍规则，有意提振市场放宽土拍规则，有意提振市场信心信心，但但整体整体延续低温行延续低温行情，以国央企和城投情，以国央企和城投平台平台托底托底为主为主。1）2022 年集中供地增加至 4 次，但成交规模同比下降 41%，房企拿地信心不足的情况下，土拍规则维持宽松，取消以往竞自持、竟配建等要求，提振市场信心，但土拍热度低迷态势全年延续，除二批次中心区优质地块，带动溢价率提升至 6.6%外，各批次溢价率维持低位。2）品牌国央企支撑全年土地市场，城投平台在第一、三批次供地中出手托底，民企全年仅获取 3 宗地块，由大华集团、兰园控股、方圆竞得。-30%-25

119、%-20%-15%-10%-5%0%05001000150020002500TOP3房企TOP10房企TOP20房企TOP30房企2022年广州TOP房企权益销售金额（亿元）同比19%38%52%61%24%41%53%62%0%10%20%30%40%50%60%70%TOP3房企TOP10房企TOP20房企TOP30房企2021年行业集中度2022年行业集中度0200400600800100012001400越秀保利万科广州珠实时代中国天河区荔湾区越秀区白云区海珠区黄浦区外围区域（万方）0%10%20%30%40%50%60%70%80%越秀保利万科广州珠实时代中国中心城区土储占比 房地产

120、行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 34 图表图表 77 2022 年广州土拍市场年广州土拍市场持续持续低温，低温，品牌品牌国央企国央企为拿地主力为拿地主力 土拍轮次土拍轮次 成交金额成交金额（亿元）（亿元）成交面成交面积（万积（万方）方）成交楼面成交楼面价价(万万/平平)溢价率溢价率 中心区域供中心区域供应宗数占比应宗数占比 流拍率流拍率 国央企占比国央企占比 2021 第一轮土拍 906 799 1.1 11.7%25%13%64%2021 第二轮土拍 569 357 1.6 0.8%25%52%74%2021

121、 第三轮土拍 302 226 1.3 0%41%24%92%2022 第一轮土拍 341 262 1.3 1.2%61%6%53%（余下中 35%为城投平台取得）2022 第二轮土拍 210 113 1.9 6.6%64%21%100%2022 第三轮土拍 479 353 1.4 0.5%50%17%57%（其余均为城投平台取得）2022 第四轮土拍 191 92 2.1 0.1%83%17%80%资料来源：克而瑞，华创证券 品牌国央企开发能力强，保利、越秀品牌国央企开发能力强，保利、越秀优质项目优质项目入市周期入市周期仅仅 5 个月个月，而城投平台托底项目，而城投平台托底项目2022 年内普

122、遍未开工。年内普遍未开工。1）2022 年广州有 5 宗地块实现年内拿地并开盘，4 宗来自于保利、越秀，入市周期短，仅 4-5 个月，反映品牌国央企开发能力强，优质地块可实现快速开发并回款。2）城投平台托底 16 宗宅地未开工，主要原因是地方城投商品住宅项目开发经验不足；托底项目质素一般，2022 年市场下预期无法实现较好去化；开工后建安成本支出影响现金流，资金压力较大等，更倾向与品牌房企合作开发。图表图表 78 越秀、保利开发能力强，优质地块实现年内拿地开盘越秀、保利开发能力强，优质地块实现年内拿地开盘 地块地块 项目名称项目名称 开发商开发商 地块成交地块成交时间时间 入市时间入市时间 入

123、市周入市周期（月）期（月）广州地铁二十一号线朱村街山田站北 18003206A21021 号地块 大华城东瀚 大华集团 2022-05-05 2022-11-19 6 广州市南沙区南沙街金岭南路地块 保利时光印象 保利地产 2022-07-18 2022-11-26 4 广州市黄埔区开源大道以南，隧南路以北 SDK-A-3 地块 保利锦上 保利地产 2022-07-18 2022-12-03 5 广州市荔湾区西塱 AF022050 地块 保利和悦滨江 保利地产 2022-07-18 2022-12-10 5 天河区燕塘地块三 天河和樾府 越秀地产 2022-07-18 2022-12-07 5

124、 资料来源：克而瑞、华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 35 图表图表 79 城投平台托底地块多数未开工城投平台托底地块多数未开工 地块地块 地块受让方地块受让方 成交时间成交时间 土地现状土地现状 白云区马沥智慧健康产业园 AB0903166、AB0903176 地块 广州建筑 2022-05-05 未开工-土地平整 白云区广龙路 AB0805102 地块 广州建筑 2022-05-05 未开工-土地平整 2022NJY-1 南沙区珠江街一涌西侧地块 南沙城投 2022-05-05 未开工-土地平

125、整 广州市黄埔区长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5 地块 知识城投资 2022-05-05 未开工-土地平整 番禺区沙头街禺山大道南侧 STJ15-02 地块 番禺交通 2022-05-05 未开工-土地平整 花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207006、CA1207019 地块 广州城投 宝信地产 2022-07-18 未开工-土地平整 白云区黄金围 AB2302100、AB2302101、AB2302102 地块 广州交通投资 2022-07-18 未开工-土地平整 海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块 越秀地产 海珠城建发展 2022-07-18

126、未开工-土地平整 天河区育新街南侧 AT0304011-1 地块 中国建筑、广州天河投资、天科置业 2022-10-10 未开工-土地平整 番禺区谢村居住及商业商务地块 广州城投 2022-10-10 未开工-土地平整 广州市黄埔区长岭居萝岭路以东、长贤路以南 CPPQ-A4-4 地块 广州高新区投资 2022-10-10 未开工-土地平整 2022NJY-8 广州市南沙区珠江街万新大道西南侧、四涌东南侧地块 南沙城投 2022-10-10 未开工-土地平整 增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165 号地块 广州城投 增城城建 2022-10-10 未开工-土地平整 花都区商业大道

127、北（二期）地块 花都城建 2022-10-10 未开工-土地平整 2022NJY-9 广州市南沙区珠江街万泰大道南北侧、规划一横路西北侧地块 广州南沙建投 2022-10-10 未开工-土地平整 2022NJY-7 南沙区东涌镇冠胜路地块 南沙城投 2022-10-10 未开工-土地平整 资料来源：克而瑞、华创证券 越秀越秀、保利、保利 2022 年在广州布局优质项目年在广州布局优质项目，有助于进一步提升市占率，巩固规模优势，广有助于进一步提升市占率，巩固规模优势，广州地铁获取州地铁获取 4 宗宗 TOD 类宅地，或将与越秀、保利合作开发类宅地，或将与越秀、保利合作开发。1）广州地铁、越秀、保

128、利权益地价超百亿，未来将进一步提升在广州市占率，广州南投、广州城投拿地权益建面分别为 72 万方、83 万方，但平均楼面价 6249 元/平、7151 元/平，拿地质量不高。2）2022年广州地铁底价获取 4 宗涉宅地块，均为 TOD 类项目，位于核心区域，楼面价达 2.05万/平。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 36 图表图表 80 保利拿地质量较高，保利拿地质量较高，宅地宅地楼面价楼面价约约 2.9 万万元元/平，广州地铁、越秀积极布局平，广州地铁、越秀积极布局 排名排名 房企房企 拿地宗数拿地宗数

129、权益地价权益地价（亿元）（亿元）权益建面权益建面（万方）（万方）溢价率溢价率 楼面均价楼面均价（元（元/平）平）1 广州地铁 4 165 80 0.0%20554 2 越秀 6 165 86 6.5%18420 3 保利 5 134 55 1.2%29006 4 中信泰富 1 94 49 0.0%19150 5 中国船舶集团 1 94 49 0.0%19150 6 广州南投 3 51 72 0.0%6249 7 广州城投 3 47 83 0.0%7151 8 知识城 2 45 25 0.0%18744 9 广州高新区投资 1 42 23 0.0%17530 10 中铁建 2 29 22 3.5

130、%13547 资料来源：中指数据库（剔除纯商办、工业、租赁住宅用地），华创证券 图表图表 81 广州地铁、越秀、保利积极投资高质量广州地铁、越秀、保利积极投资高质量宅地宅地 房企房企 地块名称地块名称 区域区域 规划建面规划建面（万平万平）土地土地总价总价（亿元亿元）成交楼面价成交楼面价（万元（万元/平）平）溢价率溢价率（%）广州地铁 海珠区石榴岗南侧台涌AH032318 地块 海珠区 7.0 21 3.0 0 白云区东平地铁站综合开发 AB2201086 地块 白云区 4.7 12 2.5 0 白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）地块 白云区 26.7 38 1.9 0 海珠区赤沙车辆段A

131、H031422、AH031419 地块 海珠区 41.9 95 2.3 0 越秀 番禺区南村镇兴业大道南侧地块 番禺区 22.2 33 1.5 0 海珠区滨江西路 256 号AH010502 地块 海珠区 1.9 8 4.2 0 海珠区琶洲西区AH040329、AH040157 地块 海珠区 8.8 15 1.7 0 天河区燕塘地块三 天河区 16.8 81 4.8 15 海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块 海珠区 15.0 11 0.7 0.91 2022NJY-3 广州市南沙区亭角地区（原梅山工业区）地块 南沙区 30.6 27 0.9 0 保利 天河区 AT

132、0507033 地块 天河区 20.9 96 4.6 0.21 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 37 海珠区广州大道南 788 号一期 AH031525 地块 海珠区 3.1 14 4.4 11.51 广州市黄埔区开源大道以南，隧南路以北 SDK-A-3地块 黄埔区 9.7 16 1.6 0 广州市荔湾区西塱AF022050 地块 荔湾区 10.5 24 2.2 0.85 2022NJY-5 广州市南沙区南沙街金岭南路地块 南沙区 10.4 9 0.9 0 资料来源：中指数据库、华创证券 房地产行业深度研

133、究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 38 五、五、投资建议投资建议 广州具有良好的产业结构，虽然在本轮城市竞争中对头部企业的引入中略显落后，但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳、东莞，但汽车制造业、生物医药产业已形成聚集效应，具备较大的发展空间。保守估计，广州常住人口约 1900 万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢在 1150万方左右。预计 2023 年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。六、六、风险提示风险

134、提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 39 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员：单戈首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：许常捷助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。房地产行业深度

135、研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 40 华创证券机构销售通讯录华创证券机构销售通讯录 地区地区 姓名姓名 职务职务 办公电话办公电话 企业邮箱企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 刘懿 副总监 010-63214682 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 侯斌 资深销售经理 010-63214682 过云龙 高级销售经理 010-63214682 蔡依林 高级销售经理 010-66500808 刘颖 高级销售经

136、理 010-66500821 顾翎蓝 高级销售经理 010-63214682 车一哲 销售经理 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 邓洁 高级销售经理 0755-82756803 董姝彤 销售经理 0755-82871425 巢莫雯 销售经理 0755-83024576 王春丽 销售经理 0755-82871425 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 曹静婷 上海机构销售副总监 021-20572551 官逸超

137、 上海机构销售副总监 021-20572555 黄畅 副总监 021-20572257-2552 吴俊 资深销售经理 021-20572506 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 邵婧 高级销售经理 021-20572560 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 施嘉玮 高级销售经理 021-20572548 朱涨雨 销售助理 021-20572573 李凯月 销售助理 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 周玮 销售经理 王世韬 销售经理 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 汪子阳 副总监 021-20572559 江赛专

138、资深销售经理 0755-82756805 汪戈 高级销售经理 021-20572559 宋丹玙 销售经理 021-25072549 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 41 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深基准指数沪深 300)公司投资评级说明：公司投资评级说明：强推：预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上；推荐：预期未来 6 个月内超越基准指数 10%20%；中性：预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间；回避：预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在

139、10%20%之间。行业投资评级说明：行业投资评级说明：推荐：预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上；中性：预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%；回避：预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本

140、公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书

141、面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址：深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址：上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编：100033 邮编：518034 邮编：200120 传真：010-66500801 传真：0755-82027731 传真：021-20572500 会议室：010-66500900 会议室：0755-82828562 会议室：021-20572522