臻量：2022年第四季度珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览报告（20页）.pdf

《臻量：2022年第四季度珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览报告（20页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《臻量：2022年第四季度珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览报告（20页）.pdf（20页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、研究报告珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2022年第四季度报告珠三角|2023年1月02珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览01珠三角宏观经济综述广东省珠三 角 城 市 群肇庆佛山江门广州东莞中山珠海深圳惠州03珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览珠三角城市群物流市场区域概览2022年全年经济总量约占全国8.6%2022年全年社零总额约占全国8.0%2021年底常住人口约占全国5.6%2022年全年进出口总额约占全国18.9%来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理04珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2022年珠三角城市群经济运行整体稳定第一季度第二季度第三季度第四季度2

2、3,91922,49521,81818,98126,21923,45821,51918,32829,42424,75924,31522,08730,33326,05425,12223,173珠三角城市群GDP总量(亿元人民币)Q4同比名义增长率+3.1%增速较Q3全年同比名义增长率+4.1%增速较去年来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理20192020202120227,5257,5797,4357,1068,9138,3857,4976,4178,9628,6448,2088,5988,9439,0658,2418,71105珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2022年珠三角城

3、市群社零总额实现微涨珠三角城市群社零总额(亿元人民币)Q4同比名义增长率-0.2%增速较Q3全年同比名义增长率+1.6%增速较去年来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理第一季度第二季度第三季度第四季度20192020202120229,8069,4928,6937,75810,5749,7208,8666,61012,71310,11310,0428,10410,74010,7728,83413,0872022年珠三角城市群第二产业稳步增长珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币)Q4同比名义增长率+2.9%增速较Q3全年同比名义增长率+6.0%增速较去年06珠三角城市群非保税高标物流地

4、产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度20192020202120228,0907,3226,9056,3058,2236,9336,0195,7548,4816,7326,2216,2358,5376,8916,1486,1392022年珠三角城市群货运周转量韧性十足广东省货运周转量(亿吨公里)Q4同比增长率+0.7%增速较Q3全年同比增长率+0.2%增速较去年07珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度2019202020212022珠三角城市群GDP从突破10万亿到稳住10万亿10万亿珠三角城市群中GDP实际增速最高为4.2%4.2%图例GDP(亿元)及

5、同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率2022年珠三角城市群重点指标对比肇庆2,705(+1.1%)386(-4.9%)1,117(-3.8%)广州28,839(+1.0%)10,948(+1.1%)10,298(+1.7%)惠州5,401(+4.2%)3,091(+1.2%)2,041(+3.1%)佛山12,698(+2.1%)6,638(+7.7%)3,594(+1.0%)东莞11,200(+0.6%)13,927(-8.7%)4,255(+0.4%)深圳32,388(+3.3%)36,738(+3.7%)9,708(+2.2%)中山3,631

6、(+0.5%)2,799(+4.1%)1,593(+4.1%)江门3,773(+3.3%)1,773(-0.9%)1,309(+2.4%)珠海4,045(+2.3%)3,054(-8.0%)1,045(-0.3%)来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理08珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览七普期间珠三角城市群整体人口吸引力进一步加大2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的

7、各省区市均呈净流入态势。人口净流入人口净流出来源：国家及各省市统计局09珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率广州1,881(+0.72%)10,298(+1.7%)肇庆413(+0.31%)1,117(-3.8%)深圳1,768(+0.27%)9,708(+2.2%)中山447(+0.81%)1,593(+4.1%)佛山961(+0.99%)3,594(+1.0%)江门484(+0.65%)1,309(+2.4%)东莞1,054(+0.51%)4,255(+0.4%)惠州607

8、(+0.15%)2,041(+3.1%)珠三角城市群人口持续增长 推动消费市场扩容长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡成渝城市群成都眉山重庆京津冀城市群北京天津廊坊保定10珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02珠三角物流地产市场格局11珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览佛山336东莞326广州284

9、惠州104深圳59江门58肇庆97中山48200.00,500.00100.00,200.00)0.00,100.00)非保税高标仓存量面积(万平方米)存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80%深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.5%4.5%广佛莞惠四城占珠三角城市群总存量比重80%80.0%东莞惠州存量合计是深圳存量的7.3倍7.3倍来源：臻量资产管理平台12珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览1.50,2.001.25,1.50)1.00,1.25)0.00,1.00)2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动佛山1.22-0.3%佛山1.22-0.3%东

10、莞1.46-1.7%东莞1.46-1.7%广州1.44+1.1%广州1.44+1.1%惠州1.27-0.2%惠州1.27-0.2%肇庆0.84-6.4%肇庆0.84-6.4%深圳1.56-4.8%深圳1.56-4.8%江门1.09+1.2%江门1.09+1.2%中山1.21-3.0%中山1.21-3.0%租金表现超7成珠三角城市群环比下跌珠三角城市群租金同比上升0.8%1.31元/平方米/天珠三角城市群的8个主要物流市场中有6个城市面临租金环比下跌6/8 个城市来源：臻量资产管理平台13珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)

11、2022年第四季度平均出租率及其环比变动佛山90.0%-1.9pp佛山90.0%-1.9pp东莞86.9%-9.9pp东莞86.9%-9.9pp广州90.6%-3.8pp广州90.6%-3.8pp惠州95.3%-0.2pp惠州95.3%-0.2pp肇庆95.2%-1.2pp肇庆95.2%-1.2pp深圳96.2%-1.8pp深圳96.2%-1.8pp江门99.3%+0.2pp江门99.3%+0.2pp中山64.6%-34.4pp中山64.6%-34.4pp出租率表现珠三角城市群两年来首次跌破90%珠三角城市群出租率同比下跌5.5个百分点-5.5pp珠三角城市群的8个主要物流市场中有7个城市面临

12、出租率环比下跌7/8 个城市14珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%2022年第四季度资本化率及其环比变动佛山5.09%+12基点佛山5.09%+12基点东莞4.92%+9基点东莞4.92%+9基点广州4.67%+12基点广州4.67%+12基点惠州5.29%-1基点惠州5.29%-1基点肇庆5.53%+3基点肇庆5.53%+3基点深圳4.86%+31基点深圳4.86%+31基点江门5.86%+12基点江门5.86%+12基点中山5.44%+12基点中山5.44%+12基点资本

13、化率表现珠三角城市群多数迎来小幅上涨进入2022年四季度，伴随着无风险利率的上升，以及城市物流租赁市场的表现波动，尤其是珠三角城市群大部分面临租金的下滑，该城市群内7个城市的物流市场资本化率迎来环比上涨，但上涨幅度相对较小，除深圳外大部分城市的涨幅在3-12个基点；仅有惠州录得资本化率1个基点的下降。作为区域内的两大核心城市，广州和深圳两市高标物流板块的资本化率当季维持在5%以下的水平，在该城市群中处于第一梯队。广深供应受限导致需求大量外溢至临近的佛山、东莞、惠州、中山等地，推高上述城市物流市场热度，上述城市当季资本化率亦不高于5.75%。来源：臻量资产管理平台15珠三角城市群非保税高标物流地

14、产市场概览2022年物流市场主要大宗成交2022年全国物流市场大宗交易中珠三角城市群仅录得零星物流资产的交易。进入2023年，随着经济的稳步复苏，疫情管控的放开，种种不确定性因素逐渐明朗，料将推动投资人的决策进程加快。但随着中国物流市场分化格局的进一步加深，选择合适自己投资策略的标的物将会成为投资人的首要课题。珠三角作为全国物流表现最为稳定坚韧的区域之一，料将持续吸引投资人的目光。交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49亿元ESRG

15、IC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DL

16、JGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海闵行莲花南路3130号物流园上海1个131,21513.82衣恋平安/DNE低于5.00%16珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台整理广州&佛山非保税高标库2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水2022年第四季度平均出租率从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水三水花都顺德高明从化增城黄埔南海番禺1.40,2.001.20,1.40)1.00,1.20)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(

17、万平方米)100.00,200.0040.00,100.00)0.00,40.00)来源：臻量资产管理平台17珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况深圳、东莞&惠州非保税高标库2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)惠阳东莞深圳2022年第四季度平均出租率惠阳东莞深圳1.50,2.001.30,1.50)1.00,1.30)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)东莞惠阳深圳来源：臻量资产管理平台18珠

18、三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况03展望总结1 宏观经济2022年，受到疫情等超预期因素冲击，珠三角多地消费受阻，企业生产受影响，经济增长有所放缓。尽管如此，全年珠三角整体GDP、社零、进出口、第二产业增加值等指标仍均实现可观增长。疫情对消费市场冲击较大，四季度珠三角社零总额再现同比负增长；但区内实体经济和外贸进出口在疫情下展现良好韧性，为当地物流地产市场需求提供了坚实的支撑3 租赁表现珠三角各市物流地产租赁市场热度整体呈现以广州深圳为核心随距离递减的空间布局。2022年，珠三角主要物流地产市场共迎来154.9万平方米的新增供应入市，相当于2021年底该地区总存量的13.4%

19、；需求的放缓和新增供给的冲击致使珠三角主要物流市场当季整体出租率跌破90%大关。预计2023年随着需求回暖，新项目逐步完成去化，叠加新增供应量回落，区域内物流市场整体租赁表现将得以提升，但不同城市及子市场间分化态势或将加剧。2市场需求第三方物流和传统电商需求仍主导珠三角主要物流市场需求。受疫情影响，珠三角经济放缓，消费市场面临一定下行压力，也在一定程度上制约了当地物流地产市场需求增长。展望2023年，随着防疫政策的优化调整，物流需求料将逐步回暖。4投资市场当季珠三角各主要物流市场的资本化率基本保持稳定。2022年全年珠三角主要物流市场大宗交易活跃度不及长三角城市群，但预计2023年随着租赁市场

20、表现的提升以及市场信心的恢复，珠三角物流市场仍将是投资人的重点关注区域。随着中国物流地产市场分化格局的持续深入，珠三角内部不同物流地产市场间的表现也将日益分化。对于投资人而言，选择合适投资标的会成为越来越重要的课题。19珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内

21、容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业经验和数据，协助您洞察投资和商业环境，把握机遇，攻克挑战。我们的团队拥有来自房地产、数据分析、财务分析、软件工程、设计和互联网等各领域的专家，以专业准确的技术不断推动臻量资产管理平台高速发展。关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息业务联系人作者熊建平仲量联行-臻量平台代言人J周瑛仲量联行-臻量平台臻量研究院总监S