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1、面 向 未 来 的 综 合 开 发 系 列面 向 未 来 的 综 合 开 发 系 列北 京 荣 邦 瑞 明 投 资 管 理 有 限 责 任 公 司“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1城市更新正在成为新一阶段城市发展的重要载体城市更新是对城市中建成区的形态、用途的改造活动，涵盖社会管理、文化保护、基础设施、建筑改造、生态治理等多个领域，正在逐步成为我国城市发展建设的重要载体。基本概念定义 TOD模式在我国也已经发展多年，近年来国家层面、地方政府频繁发布关于轨道交通用地综合开发的相关政策。政策出台的城市经历了从一线城市为主到新一线及二线城市为主的变化，也反映了越来越多的城

2、市开始重视发展轨道交通TOD。n 城市更新定义：在城市建成区内对基础设施不完善、存在安全隐患、土地建筑物用途不符合经济社会发展需求的区域开展的持续改善城市空间形态和功能的活动，具体行动方式包括拆除重建和综合整治等。*n“十四五”规划纲要提出：“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，让城市留下记忆、让居民记住乡愁。”*结合深圳经济特区城市更新条例和上海市城市更新条例定义。城市更新行动内容历史建筑保护新型基础设施建设生态环境治理旧城区连片改造危旧房屋拆除重建危旧房屋拆除重建老旧社区改造旧厂房、产业园再造“有略”片区开发策略管理

3、平台“有例”城市开发投资决策支持平台2基本概念定义城市更新是持续的城市经营工作n 我国人口总规模和城镇化人口规模触顶，城镇建设用地规模不再大规模增长，城市开发的投资机会将逐渐减少。n 城市资产配置工作已基本完成，下一步的主要课题是将资产转化为效益，即转向城市经营方向。城市的发展将不断催生新的更新需求，城市更新是伴随城市全生命周期的长期工作。n 据佳兆业2019-2020房地产行业白皮书估算，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右。城市开发城市经营VS城市面积和人口规模扩大主要任务是新增固定资产投资以土地一级开发为先导目标是形成城

4、市功能短期行为，一次性投入代表性行动：新城开发、棚户区改造城市面积和人口规模稳定主要任务是存量资产的经营很少涉及土地一级开发目标是维持或调整城市功能长期工作，持续性投入代表性行动：城市更新“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3基本概念定义“片区城市更新”是片区开发和城市更新的综合“片区城市更新”是城市更新的一种形式，是将片区开发与城市更新相结合的结果。具有“统一规划、分步实施、多元主体、政企合作”等特点。城市更新社区改造 新基建建设 管网改造低效用地（房）再利用 历史建筑保护危旧建筑重建 社区管理 文化复兴片区开发开发策划 征收拆迁 土地储备环境整治 基础设施建设 地产

5、开发城市管理 公共设施建设 产业导入片区城市更新（片区开发+城市更新）n“片区城市更新”区别于单独地块和建筑的更新，“片区城市更新”将城市更新规划单元内所有需更新的内容统筹组织为一个或几个有明确目的的项目，是城市更新工作中较复杂的形式。n“片区城市更新”主要特点主 要 特 点统一规划、整体打造分类研究、分步实施类型多样、主体多元政府主导、社会参与“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台4基本概念定义“片区城市更新”涵盖了多种性质的项目项目性质：城中村改造改造方式：拆除重建更新内容：拆除村居，新建安置房，建设道路、医院、学校等配套设施资金来源：地方政府专项债/社会投资在建地铁

6、站项目性质：商业街振兴改造方式：保留改造更新内容：政府统租后按统一风格改造，引入运营机构经营资金来源：财政资金/社会投资项目性质：旧厂区改造改造方式：拆除重建更新内容：政府收回土地后重新供应资金来源：社会投资项目性质：园区升级改造方式：保留改造更新内容：原有厂房加盖/升级后引入高技术企业资金来源：原业主引入社会投资，财政补贴项目性质：老旧小区改造改造方式：保留改造更新内容：为老旧居住小区加装安防设施，新建城市公园资金来源：财政资金项目性质：商业楼宇建设改造方式：拆除重建更新内容：拆除原有建筑，新建商业楼宇资金来源：原业主自行筹资片区城市更新往往包含了多种性质的项目，共同为片区整体发展目标服务。