建发国际集团-港股公司研究报告-国资成长企业布局中高能级城市-230113（22页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究公司研究/房地产房地产/房地产房地产 证券研究报告 建发国际集团（建发国际集团（1908）公司深度报告）公司深度报告 2023 年 01 月 13 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 首次首次覆盖覆盖 股票数据股票数据 Table_StockInfo 1 月 12 日收盘价（港元）23.7052 周股价波动（港元）10.74-26.30总股本（百万股）1738总市值/流通市值（亿港元）412 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 市场表现市场表现 Table_QuoteIn

2、fo 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%）16.46 30.79 18.20 相对涨幅（%）6.67 6.62 -10.61 资料来源：海通证券研究所 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email: 国资成长企业，布局中高能级城市国资成长企业，布局中高能级城市 Table_Summary 投资要点：投资要点：背靠国企，激励机制巩固核心竞争力。背靠国企，激励机制巩固核心竞争力。公司的控股股东建发房产背靠建发集团，是福建省最大国有

3、企业，实际控制人为厦门市国资委，天然背景资源优势明显。建发国际不断建立和完善公司中长期激励约束机制，根据建发国际公司公告，公司董事会分别于 2021 年 3 月 31 日和 2022 年 11 月 2 日建议采纳激励计划。房开业务：土储优化，布局中高能级城市。房开业务：土储优化，布局中高能级城市。1）区域性优势明显，高效益快回款。）区域性优势明显，高效益快回款。2022 年上半年，公司持续深耕重点城市，销售 TOP10 城市的权益签约金额合计人民币 299 亿元，约占权益签约总金额的 62.4%。其中，厦门单个城市贡献权益金额人民币 55 亿元，约占权益签约总金额的 11.49%。2）区域聚焦

4、，未来土地价值将持续释放。）区域聚焦，未来土地价值将持续释放。2022 年上半年，公司利用市场调整期优化土地布局，土储结构不断向核心城市收缩调整，一、二线拿地城市占比高达 90%，其中占比最高的城市为厦门，杭州和上海，拿地货值占比分别为 31%，15%和 14%。3）土储成本合理，盈利空间可观。）土储成本合理，盈利空间可观。截至 2022 年 6 月 30 日，公司在中国境内项目的平均土地成本为 13447 元每平。我们结合项目周边新房和二手房的最新成交数据，预计项目的销售均价大约在 22614 元每平左右，项目净利润率区间大约在 7.1%-10.6%左右，项目平均净利润率为 8.7%。我们认

5、为公司我们认为公司土储充沛，成本合理，可供未来土储充沛，成本合理，可供未来 2-3 年发展需要；土储结构近年来年发展需要；土储结构近年来不断向核不断向核心一、二线城市收缩调整心一、二线城市收缩调整，未来土地价值将进一步释放，项目净利润率符合，未来土地价值将进一步释放，项目净利润率符合预期且具有一定的盈利空间。预期且具有一定的盈利空间。物管业务：协同发展，运营效率保持卓越。物管业务：协同发展，运营效率保持卓越。2022 年上半年，建发物业实现收入约人民币 9.97 亿元，较 2021 年同期增长 49.9%；实现净利润 1.33 亿元，较 2021 年同期增长 52.9%。我们认为公司拥有较为独

6、立的物业项目渠道和我们认为公司拥有较为独立的物业项目渠道和外拓能力，能够自主承接物业项目，项目来源受关联公司影响较小。外拓能力，能够自主承接物业项目，项目来源受关联公司影响较小。投资建议投资建议。我们认为建发国际是较为优质的国资物业成长标的。我们预测公司 2023 年 EPS 为 2.65 元，给予公司 2023 年 8-10 倍 PE 估值，对应市值区间为 453-566 亿港元，对应合理价值区间为每股 26.07-32.59 港元。首次覆盖给予“优于大市”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.81341 元人民币）风险提示：风险提示：1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务