万物云-科技重塑万物服务羽化成蝶-221110（32页）.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 万物云万物云(2602 HK)科技重塑万物，服务羽化成蝶科技重塑万物，服务羽化成蝶 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):56.87 2022 年 11 月 10 日中国香港 物业管理物业管理 空间科技服务空间科技服务领军者领军者，首次覆盖给予，首次覆盖给予“买入买入”评级评级 公司作为物管领军企业之一，力求通过独特的“蝶城”模式探索服务品质和成本的平衡，有望在重点街道形成较高的竞争壁垒，甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式。全业态布局和全

2、渠道拓展能力、已经成型的“空间科技服务”能力、充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 1.62/2.18/2.99 元，可比公司2023PE 平均为 16 倍，考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力，我们认为公司合理2023PE为24（剔除收并购摊销影响为21倍），目标价56.87次覆盖给予“买入”评级。业务模式：业务模式：全业态布局全业态布局+全渠道拓展全渠道拓展 公司在住宅、商企、城市服务领域均具备较大在管规模、较强服务能力和较高服务口碑，同时在市场化拓展、万科交付、收并购三大渠道均具备较强的拓展能力，有望协同拓展项目，为

3、“蝶城”的战略落地打下基础。截至 22H1，公司住宅/商企在管项目年化饱和收入达到 193.69/93.97 亿元，并且在 25个城市拥有 59 个城市服务项目。2019-22Q1 公司累计新增合约面积 5.70亿平，其中市场化拓展、万科交付、收并购分别占到 43%、29%、28%。核心核心战略：复刻“战略：复刻“蝶城蝶城”，”，兼顾品质与成本兼顾品质与成本 公司以独特的“蝶城”模式为核心战略，在高项目浓度的基础上，通过科技重塑服务流程，最大化提升运营效率，从而兼顾服务品质和成本，同时也为房屋经纪、美居等业主增值服务创造更多可能。截至 22H1，公司标准/主攻/目标“蝶城”分别为 141/15

4、4/184 个。短期来看，存量项目的获取、初始投资和收并购可能会对公司毛利率造成压力；长期来看，随着模式探索的成熟，公司盈利能力具备向行业平均水平提升的可能。此外，凭借优秀的服务口碑和审慎的扩张节奏，公司内生现金流充裕，也在持续为股东创造价值。空间空间科技：“空间科技服务”成形，具备产业互联网潜力科技：“空间科技服务”成形，具备产业互联网潜力 科技能力也是公司跑通“蝶城”模式的关键之一。公司长期致力于利用科技重塑传统物管流程，2019-22Q1 累计研发投入达到 9.32 亿元。在高额研发投入的催化下，公司已经搭建了空间科技服务的技术平台架构，22H1 六大试点“蝶城”毛利率同比+12pct。

5、除了为基础物管提质增效以外，科技能力对于公司业绩的贡献度也在持续提升，22H1 AIoT 和 BPaaS 解决方案营收/毛利占比达到 8.11%/18.58%，商业化路径初现。长期来看，我们认为公司具备产业互联网的潜质，有望重塑我国物管作业流程。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21

6、 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(港币)56.87 收盘价(港币 截至 11 月 9 日)33.90 市值(港币百万)39,950 6 个月平均日成交额(港币百万)56.25 52 周价格范围(港币)27.20-47.45 BVPS(人民币)9.85 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度 2020