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类型同策研究院:“二十大”后房地产行业的深度变革专题研究报告(2022)(86页).pdf

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    研究院 二十大 房地产行业 深度 变革 专题研究 报告 2022 86
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    1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere“二十大”后房地产行业的深度变革专题研究2022.10目录0102CONTENTS03二十大核心要点及对房地产发展的影响二十大当前全国房地产形势分析二十大对全国楼市短期及长期趋势的影响01二十大核心要点及对房地产发展的影响PART02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响二十大指引我国经济发展进入新阶段2022年10月16日,中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕,会议明确党的中心任务

    2、、并制定分两步走全面建成社会主义现代化强国的战略安排,二十大将指引我国经济发展进入新阶段10月16日 中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕从现在起,中国共产党的中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标,以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴全面建成社会主义现代化强国,总的战略安排是分两步走:从二二年到二三五年基本实现社会主义现代化;从二三五年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期1个中心任务2步走战略十八大以来经济及房地产相关的建设成果经历了三件大事一是迎来中国共产党成立

    3、一百周年;二是中国特色社会主义进入新时代;三是完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务,实现第一个百年奋斗目标。经济发展:18.5%国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元,我国经济总量占世界经济的比重达18.5%,提高7.2个百分点,稳居世界第二位9.14亿全国城镇人口从7.22亿人增长至9.14亿人,年均增长2.66%47412元 居民城镇人均可支配收入从245654元增长至47412元,增长了0.9倍64.7%城镇化率提高十一点六个百分点,达到百分之六十四点七1300万城镇新增就业年均一千三百万人以上6.8%房地产业增加值从3.1亿元增加至7.8亿元,占比从5.7%增加至6.8%14.

    4、76万亿房地产开发投资规模从7.18万亿元增长至14.76万亿元,年均增速8.34%17.94亿商品房销售面积从11.13亿平方米增长至17.94亿平方米,年均增长5.45%18.19万亿商品房销售额从6.45万亿元增长至18.19万亿元,年均增长12.22%5900多万套10年来建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套1.1套户均住宅套数从六普的户均约1套提升至七普的约1.1套8.7万亿全国土地出让金从2.9万亿元增长至8.7万亿元,年均增长10.20%10396 全国商品住宅销售均价5430元/平方米增长至10396元/平方米,增长了0.9倍41.8平米人均住房面积从六普(20

    5、10年)的31.1平米增长至七普(2020年)的41.8平米房地产业:数据来源:统计局、同策研究院、wind,“中国这十年”系列主题新闻发布会注:数据对比为2012年、2021年数据对比,部分数据为2010、2020年数据对比,并进行备注说明二十大报告关于经济发展的关键论述二十大报告中延续“坚持高水平对外开放,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”的发展方向,在发展手段上将“扩大内需”放在更重要的位置,把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化必须完整、准确、全面贯彻新发展理念,坚持社会主义市场经济改革方向,坚持高水平对外开放,加快构建以国内大循环为主体、国内

    6、国际双循环相互促进的新发展格局我们要坚持以推动高质量发展为主题,把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来,增强国内大循环内生动力和可靠性,提升国际循环质量和水平,加快建设现代化经济体系,着力提高全要素生产率,着力提升产业链供应链韧性和安全水平,着力推进城乡融合和区域协调发展,推动经济实现质的有效提升和量的合理增长总体方向发展手段建设现代化产业体系,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国完善科技创新体系,坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位,健全新型举国体制,强化国家战略科技力量,提升国家创新体系整

    7、体效能,形成具有全球竞争力的开放创新生态我们要完善分配制度,坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存,坚持多劳多得,鼓励勤劳致富,促进机会公平,增加低收入者收入,扩大中等收入群体,规范收入分配秩序,规范财富积累机制发展实体提高效率分配制度02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响分析逻辑国际环境国内应对根本原因:全球主要国家面临下行压力表现形式:贸易壁垒、地区争端、产业回流对存量争夺竞争结果:逆全球化兴起对国内影响:传统三驾马车拉动经济增长的模式被打破出口投资消费外循环内循环外循环仍然是经济的基本盘之一但增长受限、不可控制、难以预期内循环将更多承担起推动经济

    8、增长的任务房地产投资短期不可替代投资主要投向实体产业收入分配问题财富积累问题增加消费倾向完善保障体系全球主要国家面临下行压力2008年次贷危机后,全球经济发展增速呈趋势性下滑,主要经济体面临持续发展压力。在此背景下,各国内部积累的发展隐忧逐步暴露,进而引发全球对存量经济的争夺,贸易保护主义兴起、地区争端加剧、发达国家推动产业回流,逆全球化浪潮兴起数据来源:同策研究院、wind-12.0-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.010.0200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520

    9、1620172018201920202021德国法国美国英国次贷危机后主要发达国家经济增速下滑%2000至2021年主要发达国家实际GDP增速-10.0-5.00.05.010.015.020.02000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021巴西印度中国俄罗斯联邦南非次贷危机后金砖国家经济增速下滑%2000至2021年金砖国家实际GDP增速0.05.010.015.020.025.0198119821983198419851986198719881989199019

    10、91199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030逆全球化浪潮兴起,二十大后,全球经济发展进入新阶段当前中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头,先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的贸易战、2020年全球疫情造成的封控、以及2022年俄乌军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击,而是实质影响经济长期稳

    11、定发展的因素数据来源:同策研究院、wind、WTO1981至2021年全世界出口金额万亿美元1985年“经济全球化”概念被提出1995年世界贸易组织成立2017年政府工作报告中明确提出“逆全球化 思潮和保护主义倾向抬头”2016年英国脱欧公投特朗普当选2020年新冠疫情持续蔓延,全球各国陆续颁布出行禁令2022年俄乌军事冲突全球化发展阶段二十大后全球经济发展进入新阶段逆全球化浪潮兴起靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题对中国经济而言,一方面逆全球化浪潮下,全世界贸易总额面临增长瓶颈;另一方面,在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。二十大报告提出“提升国际循环质量和水平“

    12、,外循环仍然是经济的基本盘之一,但靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题数据来源:同策研究院、wind、WTO1949至2021年中国及部分发达国家出口金额占全球比例15.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1949195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021中国德国日本美国占比国际规律看,出口金额占全球的比例达到12%是个瓶颈。产业转移下面临新兴国家竞争中国出口金额占全球的比例面临增长瓶颈外循环为主要动

    13、力?增长受限不可控制难以预期对外出口金额面临增长瓶颈1、全球贸易总额瓶颈2、国际竞争带来占比瓶颈他国贸易政策不可控对经济增长的贡献不可控国际冲突难以预期国际需求难以预期未来中国经济发展主要靠国内循环不断壮大二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”,与外循环面临的问题相比,内循环更加稳健,且从GDP的组成结构来看,内循环的最终消费支出与资本形成总额占GDP的比例超过97%,且远超出口金额占GDP的比例(约18%-20%)内循环外循环以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性,提升国际循环质量和水平”数据来源:同策研究院、wind、统计局注:为准

    14、确对比内需、外需,使用出口金额与GDP的比代表外需支出法核算GDP,是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例55.8%43.1%18.4%54.7%42.9%18.3%54.5%43.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021二十大后发展经济的着力点是发展实体经济,并且扩大内需二十大报告提出“要坚持以推动高质量发展为主题,把实施

    15、扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“,未来推动经济发展的着力点放在实体经济上,并且推动扩大内需扩大内需战略供给侧改革(发展实体)“十九大”经济增长方式表述追求经济高质量发展供给测改革适当需求侧刺激去产能去库存降成本去杠杆补短板缩小区域发展不平衡缩小贫富差距完善社会保障制度经济实现质的有效提升和量的合理增长城乡融合发展区域协调发展完善分配制度健全社会保障体系提高全要素生产率提升产业链供应链韧性就业优先战略应对人口问题“二十大”经济增长方式表述提升内循环的着力点是发展实体经济从三大需求占GDP的比例来看,次贷危机后,内循环的重要性稳步提升、二十大报告指出“坚持把发展经济的着力点放在实体

    16、经济上”,而房地产业作为支柱产业,关乎上下游实体产业发展,重要性短期无法替代0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口/GDP1979-2021年中国最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例改革开放后,出口与GDP的比重快速提升次贷危机后出口与GDP的比重下滑次贷危机后消费对GDP的拉动增强0.37.84.0%7.2%6.

    17、8%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值(左轴)占GDP比例(右轴)1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年房地产业增加值从0.3亿元增加至7.8亿元占比从4.0%增加至6.8%万亿元数据来源:同策研究院、wind、国家统计局0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.0

    18、3500.01949195119531955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021面临的长期问题:新出生人口回落根据日本和韩国的经验,即使政府实施鼓励生育政策,甚至出台财政补贴生育政策,两国的总生育率回升非常有限,一旦女性总生育率放缓形成趋势,依靠政策鼓励难有起色。尽管我国也逐渐放松了二胎及三胎政策,但是效果并不明显数据来源:同策研究院、wind、国家统计局0.01.02

    19、.03.04.05.06.07.011.21.41.61.822.22.42.62.83196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020日本(左轴)韩国(右轴)1960-2020年日本、韩国女性总生育率走势人人1974年日本生育政策变严1991年日本鼓励生育2004年日本财政补贴生育总生育率仅回升0.21962年韩国普及避孕1971年韩国推行2孩政策1986年韩国实行独生子女政策1996年取消计划生育2006年财政补贴生育总生育率仅回升0.161981-1991 出生人口高峰

    20、1963-1973 出生人口高峰万人间隔约18年独生子女政策下,生育高峰并未到来2013.12单独二孩2016.1全面二孩2021.8三胎政策1949-2021年中国每年新出生人口面临的长期问题:人口老龄化趋势长期来看,预计2024年全国人口总量触顶,随后人口规模缓慢下滑。二十大报告提出“中国式现代化是人口规模巨大的现代化”,实际上是要实现在出生人口下滑、人口老龄化加剧,以及适龄工作人口减少下的“人口规模巨大的现代化”数据来源:同策研究院、wind、国家统计局10001100120013001400150016001700180019009250010250011250012250013250

    21、014250020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030总人口出生人口(右轴)我国人口总量及新出生人口预测万人万人(15,000)(10,000)(5,000)05,00010,00015,0000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80-84岁85-89岁90-94岁95-99岁100岁及以上2010年2020年2010、2020年

    22、人口普查各年龄段人口数量预计2024年全国人口总量触顶,随后人口规模缓慢下滑占主要比例的年龄段上升,反应人口年龄结构在变老面临的长期问题:收入及财富分配不均制约中国扩大内需的另一个长期问题是收入分配的长期不均衡。一方面改革开放后,在流量的收入分配上,高收入人群的收入增速及占比提升远超普通群众;另一方面,高收入群体有更多的资产进行投资升值,进一步拉大财富分配上的不均衡数据来源:同策研究院、wind、招商银行中国私人财富报告,世界不平等数据库注:世界不平等数据库World Inequality Database(WID.world)是21世纪资本论作者Thomas Piketty等建立的数据库0.

    23、0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0501001502002503002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020中国个人持有的可投资资产总体规模中国高净值人群持有可投资资产规模占比中国及高净值人群持有的可投资资产规模万亿元可投资资产在1000万人民币以上的高净值人群,持有的可投资资产规模及占比快速提升0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.0197819801982198419861988199019

    24、9219941996199820002002200420062008201020122014前1%人群的收入份额前10%人群的收入份额后50%人群的收入份额中国前1%、10%以及后50%人群收入份额占比万亿元后50%人群的收入份额占比持续降低0246810121416404550556065702017-12017-32017-52017-72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021

    25、-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9PMI美国失业率面临的短期问题:美国加息吸引全球资本回流新冠疫情后,美联储连续两次降息,推动经济快速恢复,但也造成后期市场流动性过剩,叠加国际冲击,通胀高企。在强劲的经济表现以及高通胀下,2022年3月美国连续加息应对其国内问题,但也冲击他国经济,造成国际资本回流,国际主流货币汇率大跌,其他国家面临跟随加息则国内经济承压,不跟随加息则外汇流出、汇率承压的困境数据来源:同策研究院、wind、国家统计局2017至2022年美国PMI及失业率PMI失业率%新冠疫情后,美国经济

    26、恢复良好,PMI超过50,失业率逐步降低并恢复至疫请前水平0123456789100510152025302017-12017-32017-52017-72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9美国M2同比美国CPI同比2017至2022年美国M2同比及CP

    27、I同比%CPI%新冠疫情后,2020年3月,美联储连续两次降息,拉动美国经济美国流动性过剩,叠加国际冲击,通胀高企2022年3月,美联储进入加息通道,至9月份升至至3%至3.25%之间2.902.953.003.053.103.153.203.253.305.86.06.26.46.66.87.07.22020-12020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-82021-92021-102021-112021-

    28、122022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-9美元兑人民币汇率中国外汇储备面临的短期问题:美国加息制约国内货币政策与美国情况不同,当前中国国内面临经济增长压力,需要相对宽松的货币环境,如果跟随美国加息,则国内经济形势恶化,如不跟随加息则资本流出、人民币贬值。在此背景下,中国势必需要保持货币政策的自主性,对内货币政策采取“宽货币紧信用”的做法,对外在汇率的稳定以及跨境资本的自由流动之间进行操作以求平衡数据来源:同策研究院、wind、国家统计局2020至2022年美元兑人民币汇率及中国外汇储备美元/人民币万亿美元2020.3 202

    29、2.3美联储宽松期间,中国外汇储备增加,人民币升值美联储加息,外汇储备流出,人民币贬值2015至2022年9月每季度实际GDP增速%0.40 3.90-10-5051015202015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3GDP:不变价:当季同比面临的短期问题:就业及就业预

    30、期不稳短期来看,全国多地疫情散点散发阻碍经济复苏,2021年下半年起,中国PMI徘徊在低位(在50附近,乃至低于50),克强指数持续回落并维持低位,经济增长面临压力。在宏观数据背后,是更多的企业破产、员工降薪失业。在就业不稳定、以及就业预期不稳定的背景下,内需难以扩大数据来源:同策研究院、wind、国家统计局2018至2022年6月城镇领取失业保险金人数万人223 227 230 233 228 201 210 231 270 285 270 262 259 266 279 1001201401601802002202402602803002018Q42019Q22019Q42020Q2202

    31、0Q42021Q22021Q42022Q2城镇领取失业保险金人数05101520254546474849505152532015-12015-32015-52015-72015-92015-112016-12016-32016-52016-72016-92016-112017-12017-32017-52017-72017-92017-112018-12018-32018-52018-72018-92018-112019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-5

    32、2021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-9中国PMI中国克强指数累计值2015至2022年中国PMI及克强指数PMI%中国PMI徘徊在低位经济增长面临压力克强指数处于低位02二十大当前经济面临的问题01二十大会议核心看点03二十大后对经济及房地产的影响分析逻辑实体经济经济发展的着力点房地产是消费的重要组成部分保增长就业优先战略消费增长有收入、才有消费促进收入二十大报告“规范收入分配秩序”财富二十大报告“规范财富积累机制”推进房产税是规范财富积累机制的重要组成部分住房保障体系支撑实体发展实体经济发展需要人口支撑二十大报告“多主体供给、多渠道

    33、保障、租购并举的住房制度”完善分配制度需要实质上是住房双轨制市场归市场保障归保障房地产是准实体产业关联上下游实体产业房地产经济支柱产业地位不可替代贷款集中度管理划定房地产比例,贷款及贷款的增量主要投向实体产业保规模稳经济经济发展的着力点是发展实体经济二十大报告提出“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”,只有“提升产业链供应链韧性和安全水平”才能保证实体经济的正常运转。在各行各业中,实体经济以及低门槛的服务业承载全国85.6%的就业人口,稳住实体经济,确保实体经济发展及正常运转才能稳住就业和消费数据来源:同策研究院、2020年人口普查年鉴20.6%18.1%14.1%11.3%5.0%4.9%

    34、4.1%4.1%3.5%2.7%2.0%1.9%1.7%1.5%1.3%0.9%0.9%0.8%0.7%0.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%农林牧渔业制造业批发零售建筑业交通运输、仓储和邮政住宿餐饮业教育公共管理、社会保障和社会组织居民服务、修理和其他服务业租赁和商务服务业卫生和社会工作房地产业信息传输、软件和信息技术服务业金融业科学研究和技术服务业电力、热力、燃气及水产生产和供应业采矿业水利、环境和公共设施管理业文化、体育和娱乐业国际组织就业人口占比中国分行业就业人口占比实体及低门槛服务业占比达85.6%“二十大报告”着力提升产业链供应链韧性和安全水平“二十大报告

    35、”坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国保障供应链发展实体经济就业优先战略实体经济发展才能保证就业就业稳,消费才能稳房地产上下游产业链条长,是“准实体”产业房地产业产业链长,关乎经济命脉,是“准实体”产业。只有房地产市场稳定健康,产业链上下游的企业及从业人员才能有稳定的就业环境房地产政府金融机构家电乘用车家居装饰其他.小家电白色家电轿车SUV厨卫地板电气照明家具门窗装修装饰物业服务机械建材钢铁化工品咨询塔式起重机混凝土机械挖掘机运输工具水泥/玻璃木材/管道瓷砖/涂料保温材料螺纹钢丝材/板材纯碱/其他物业管理房地产短期不可替代,维持经济基本盘1999至2021年,

    36、房地产开发投资从0.4亿元增加至14.8亿元,占比从17.9%增加至27.1%,另一方面房地产业贡献的土地出让收入占财政收入的42.46%,房地产业经济支柱地位短期不可动摇。作为“准实体”行业,中央在贷款集中度管理中划定房地产贷款占比,稳定房地产规模,维持经济基本盘,同时又防止房地产过度挤占实体行业资金,将贷款及贷款的增量主要投向实体产业0.414.817.9%17.4%27.3%27.1%0%5%10%15%20%25%30%0.02.04.06.08.010.012.014.016.019992000200120022003200420052006200720082009201020112

    37、012201320142015201620172018201920202021房地产开发投资(左轴)占固定资产投资比例(右轴)1999至2021年中国房地产开发投资及占固定资产投资比例万亿元1999至2021年房地产开发投资从0.4亿元增加至14.8亿元占比从17.9%增加至27.1%数据来源:同策研究院、wind、国家统计局6.1 6.9 7.6 8.3 8.7 9.1 9.8 10.1 10.0 11.1 2.94.14.33.33.75.26.57.38.48.742.46%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%05101520252012201320142015

    38、201620172018201920202021一般公共预算收入国有土地使用权出让收入其他政府性基金收入土地财政占比2012年至2021年地方本级一般公共预算收入及政府性基金收入万亿元百分比-30-20-100102030402003Q12003Q42004Q32005Q22006Q12006Q42007Q32008Q22009Q12009Q42010Q32011Q22012Q12012Q42013Q32014Q22015Q12015Q42016Q32017Q22018Q12018Q42019Q32020Q22021Q12021Q4城镇居民人均可支配收入累计同比社会消费品零售总额累计同比解决收

    39、入问题、提升消费倾向在保障就业的基础上,通过“完善分配制度”、“规范收入分配秩序,规范财富积累机制”等方式,来“增加低收入者收入,扩大中等收入群体”。在解决收入问题后,进一步通过“健全社会保障体系”来提升居民的消费意愿。最终实现从收入增长到消费增长,再进一步提升收入的良性循环数据来源:同策研究院、wind、国家统计局城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额累计同比人均可支配收入与社会消费品零售总额同比的走势一致,体现中国居民在消费观念上“量入为出”的特征,避免超前消费%我们要完善分配制度,坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存,坚持多劳多得,鼓励勤劳致富,促进机会公平,增加低收入者收入,扩大中

    40、等收入群体,规范收入分配秩序,规范财富积累机制健全社会保障体系,健全覆盖全民、统筹城乡、公平统一、安全规范、可持续的多层次社会保障体系,扩大社会保险覆盖面解决收入问题提升消费倾向未来完善分配制度,须解决房价上涨造成的分配不均问题2014年起,全国性房价快速上涨,中国城镇居民的收入房价比波动回落,拥有更大面积住宅的群体财富积累更迅速。二十大报告指出“要完善分配制度,坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存,坚持多劳多得,鼓励勤劳致富”,必须解决房价快速上涨造成的分配不均的问题数据来源:同策研究院、wind、国家统计局2014,4.86 2020,4.39 4.56 2.533.544.5505000

    41、100001500020000250003000035000400004500050000199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021商品住宅价格/平米(左轴)城镇居民人均可支配收入(左轴)可购买商品住宅面积(右轴)1998年至2021年中国商品住宅价格、人均收入及可购买住宅面积元/年平米2014年起,房价涨幅大于收入涨幅,每年收入可购买的住宅面积持续回落,拥有更大面积住宅的群体财富积累更快完善分配制度按劳分配为主体多种分配方式坚持多劳多得鼓励勤劳

    42、致富增加低收入者收入扩大中等收入群体规范收入分配秩序规范财富积累机制推进房产税是规范财富积累机制的手段之一房改以来,房价的快速增长造成了居民财富的巨大差异,二十大报告明确指出“规范财富积累机制”,推进房产税是解决房价上涨造成居民财富分配不均的重要手段之一,未来将难以靠炒房及房产增值的方式积累大量财富。考虑到今年市场下行的状况,房产税试点城市暂缓扩大,预计未来市场好转时期将逐步推进n 合并整合相关的一些税种n 合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担n 目的是既能够起到筹集财政收入的作用,又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应房地产税总体思路参照国际共性n立法先行、充分授权、分步推进n

    43、 所有的工商业房地产和个人住房,按照评估值来征税n 在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠n 房地产税属于地方税,它的收入归属于地方政府n 需要建立完备的税收征管模式结合中国国情新华社北京3月16日电 近日,新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。中国推进房产税的总体思路二十大后将完善“住房双轨制”与十九大报告相比,二十大报告并未重申“房住不炒”,并非是允许炒房,而是房地产市场回归居住需求,实现十九大的目

    44、标。未来建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”实质上是完善住房“双轨制”,一方面住房消费是拉动内需的重要组成部分,另一方面发展实体经济需要住房保障体系支持人口流入十九大报告关于房地产的表述加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居二十大报告关于房地产的表述未重申“房住不炒”住房双轨制市场化保障性市场归市场保障归保障经济发展需要住房消费发展实体需要导入人口完善住房保障体系,支持实体经济发展“住房双轨制”的供应及保障体系“住房双轨制”的核心内容是在一二线城市兼顾市场化商品

    45、住宅供应与保障性住房建设,三四线及更低能级城市以市场化供应为主、保障性住房建设为辅供应类型保障性住房市场化住房供应主体市场化开发商地方政府保障性住房建设公司公寓运营商个人房东住房类型商品住房公共租赁住房共有产权房、安置房等保障性产权住房社会租赁住房针对人群中高收入人群大学毕业生及城市人才住房低收入人群二十大后“住房双轨制”供应及保障体系房地产行业进入新的发展阶段房改后,房地产市场先后经历“黄金十年”的市场供不应求,高速增长阶段。2010年户均达到1套住房,进入白银十年,供求平衡、区间波动。2020年户均约1.1套住房,参考国际经验,房地产市场峰值将到来。在“中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未

    46、有之大变局”下,房地产市场已经进入新的发展阶段2010年2020年2030年前2025年前后1998年黄金十年供不应求高速增长白银十年供求平衡区间波动供过于求增量减少供过于求品质提升单位分房总量趋稳需求下滑停止分房住房货币化户均1套户均1.1套城镇化率60%增量房峰值城镇人口红利顶峰城镇化率70%中国城镇房地产市场发展阶段划分青铜十年02二十大当前全国房地产形势分析PART02二十大当前分区域住宅市场特征01二十大当前全国房地产市场总体特征03二十大当前典型城市商品住宅市场特征投融资规模持续下滑2021年年底,全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速,且2022年增速差距不

    47、断扩大,固定资产投资更多由基建带动。此外,2022年1月开始房地产开发企业到位资金增速一直处于负增长。投融资规模持续下滑,当前市场环境下开发商投资意愿及能力均较弱数据来源:同策研究院、国家统计局-24.5-30-20-1001020304050602020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082

    48、022-09全国固定资产投资与房地产开发投资累计同比增速情况全国房地产开发企业到位资金累计同比增速%5.9-8-30-20-10010203040502019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-09固定资产投资完成额同比增速房地产开发投资完成额同比增速%负增长拿地、开发、销售基本触底目前房企资金困难局面没有明显改善,拿地、开发积极性依旧较低,截至9月累计土地购置面积同比下降53.0%,项目新开工面积累计同比下降38.7%。多因素影响下

    49、,同期住宅的销售面积同比下降25.7%。这些数据的背后是众多的项目停工以及积压未开工的闲置土地,但近期销售累计降幅有小幅收窄趋势土地购置面积累计同比增速住宅新开工面积累计同比增速住宅销售面积累计同比增速%-53-60-50-40-30-20-100102030402021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-38.7-60-40-200204060802021-

    50、022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-25.7-40-200204060801001202021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-0

    51、9数据来源:同策研究院、国家统计局当前房地产市场形势严峻在经济下行和疫情影响等多重外部冲击下,开发商和购房者被迫采取更谨慎、收缩的行为策略,使市场销量逐步下滑,并形成恶性循环,增加市场风险、加快市场下滑三道红线五档分类房价预期回落收入预期回落交付信心不足疫情多点散发开发商外部冲击政策冲击购房者房地产市场打乱日常经营融资受阻、被迫降杠杆持续限购限贷等政策销量逐步下滑房价下跌、购房者观望降薪、失业房企暴雷、项目停工、烂尾风险增加市场下滑进一步恶化房企经营环境,房企暴雷风险加剧中央密集出台稳楼市政策自今年1月以来,货币政策持续发力,LPR已连续三次下调,提升消费信心。9月底中央多部门密集出台稳楼市政

    52、策,涉及贷款利率调降、个税退税优惠、保交楼专项借款、不良资产处置,明确释放出稳定房地产市场的信号。10月20日,证监会表示,对于涉房地产企业,证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下,允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资中国人民银行发文LPR在1月、5月、8月连续三次下调9月30日下调首套个人住房公积金贷款利率9月30日中国财政部发文对居民出售自有住房并1年内购房的,予以退税优惠9月29日央行第三季度例会推动“保交楼”专项借款加快落地银行、公积金贷款放松(1)商业贷款审批流程加快(2)商业贷款利率降低(3)公积金贷款额度增加(4)部分城市针对改善购房放宽使用条件行

    53、业政策环境进入宽松周期2022年前三季度全国超200个省市出台楼市调控政策,调控范围广且从低能级城市向高能级城市传导。整体来看,一线城市主要对人才政策加码,二线城市以特定的边际放松政策为主,三四线城市放松力度更大、覆盖群体范围更广,远大于一二线城市以限购政策为例限 购放 松三种类型花式放松限购(1)直接取消限购(2)增加名额上限(3)针对特定群体腾挪资格:如成都房产用于保障租赁增加1套购房资格新房、二手房限价放松(1)新房备案价放松(2)二手房核验价等放松官方、民间共同操作(1)部分城市政府发布公告降低首付比例(2)开发商通过垫资、首付分期、打折促销等方式巧用政策发放补贴(1)结合人才引进政策

    54、,针对符合条件的特定人才发放补贴(2)给多孩家庭发放补贴限 贷放 松降 低首 付限 价放 松购 房补 贴一 线 城 市三 四 线 城 市二 线 城 市一线城市未调整限购,仅释放更多购房资格如上海8月定向优化临港人才购房二线城市以缩小限购范围、放松特定人群为主如青岛9月开始仅对二环以内的历下区、市中区限购;成都6月对二孩及以上家庭新增1套购房资格三四线城市全面放开限购如衢州4月全面取消限购,非本地户籍家庭可直接购房政府回购苏州、郑州、济南、湖州等城市政府回购商品房政 府回 购全国土地供应减少,溢价率低位徘徊2022年1-9月土地供应成交规模明显低于前2年同期水平。从土拍溢价率来看,由于开发商拿地

    55、意愿弱、投资较谨慎,土地溢价率处于低位,国央企兜底现象较多。而在10月财政部禁止通过国企购地虚增土地出让金后,二三线地方政府或为吸引民企参拍,增加低总价小地块占比数据来源:同策研究院、wind0100020003000400050006000700080009000020004000600080001000012000140001600018000200002020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/9供应土地建面成交土地建面成交土地

    56、楼面均价2020年-2022年9月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况2019年-2022年9月全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率(分城市能级)万平米元/平米%051015202530352019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/9一线二线三线土拍溢价率处于低位2020年1-9月供应8.24亿平米成交6.26亿平米2021年1-9月供应7.26亿平

    57、米成交5.41亿平米2022年1-9月供应4.37亿平米成交2.92亿平米两集中土拍市场延续低温、分化状态目前22城中12城已完成第三轮集中土拍,整体依然呈现出低温、分化的特点,城市间市场表现差距拉大。北京、上海、深圳、合肥、杭州、宁波等城市均为主城区热度较高,郊区市场平淡;武汉、福州、青岛、郑州、长春、沈阳等地整体趋冷,房企投资态度依然保守1-9月22城集中土拍情况汇总第一轮第二轮第三轮趋势第一轮第二轮第三轮趋势第一轮第二轮第三轮趋势第一轮第二轮第三轮趋势第一轮第二轮第三轮趋势北京6%18%0%4.5%5.5%6.1%160.9144.7147.5480.2499.6500.32984434

    58、52233919上海0%0%0%3.3%5.0%2.4%446.0216.2357.7879.0715.01053.8197073307129460广州6%21%1.0%6.6%262.0112.7341.0209.61304918598深圳0%13%14%15.0%9.3%3.9%107.1158.0111.1193.3339.3106.418054214759576成都12%4%5.0%5.3%357.0421.0393.0402.0110149553福州33%21%14%4.2%2.0%0.6%61.058.0160.977.091.0125.812702156927818杭州2%0%0

    59、%6.4%5.2%5.1%567.0344.0207.6827.0557.0428.0145821621820614合肥25%17%25%11.2%7.9%7.2%220.0261.0367.9190.0190.0204.5860972945560济南47%0%1.0%2.7%115.0147.887.069.076174668南京32%5%4.4%2.9%105.0443.0191.0727.01825416392宁波0%0%0%6.0%4.0%8.6%256.0204.083.9265.0161.0101.810379789812138青岛6%4%9%2.0%2.0%1.1%76.6194

    60、.0211.029.5104.9164.5384654057794厦门10%10%17%6.8%1.4%0.2%61.079.095.0154.0199.0179.1251452522918853沈阳20%18%0.0%0.0%32.4112.114.049.343184399苏州0%0%0%3.0%3.0%3.0%164.7198.469.4233.8271.3127.3141941367418344天津83%18%0.6%0.0%54.0131.838.082.069746222无锡0%0%0%0.1%1.4%0.0%100.0181.097.0104.0201.0120.01036711

    61、11612371武汉14%9%5%1.0%1.0%0.1%71.789.5453.384.099.2317.11171390226995长春50%33%0.0%0.0%12.616.83.02.624161548长沙0%18%2.6%2.0%323.0261.0174.0137.053824552郑州0%18%1.9%0.0%207.0178.1107.0103.251635797重庆0%0%5.4%0.5%147.0225.799.0136.767646057成交楼面价(元/平米)城市流拍率溢价率成交建面(万平米)成交总价(亿元)数据来源:同策研究院、dataln02二十大当前分区域住宅市场

    62、特征01二十大当前全国房地产市场总体特征03二十大当前典型城市商品住宅市场特征全国分区域商品房销售情况从近4年1-9月累计市场数据对比来看,2022年1-9月各区域商品房销售面积及金额均为近4年最低点。尤其商品房销售金额,相比往年均值下降17.6%,其中东部地区相比往年均值下降约14.3%,中部地区下降15.1%,西部地区下降25.1%,东北地区下降41.9%数据来源:同策研究院、国家统计局近4年当年度1-9月全国分区域商品房销售面积及同比万平米近4年当年度1-9月全国分区域商品房销售金额及同比4179830152263713100-23.3%-17.1%-24.0%-34.8%-40%-35

    63、%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0100002000030000400005000060000东部地区中部地区西部地区东北部地区20192020202120222022年同比亿元5753121064184302355-26.2%-22.8%-28.4%-39.0%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0100002000030000400005000060000700008000090000东部地区中部地区西部地区东北部地区20192020202120222022年同比平均67167亿元平均24814亿元平均24608亿元平均4055亿元

    64、注:东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。一线城市商品住宅量价走势一线城市楼市三大特征:1、三季度市场供应量较大带动成交,需求支撑力仍较强;2、豪宅市场热度较高,主要是由于受疫情负面影响叠加经济下行,高收入群体对核心城市、核心地段的资产配置需求增加,以抵御经济不确定性;3、就存量而言,除广州市场持续趋冷外,其他一线城市去化周期趋于平稳,处于价格博弈阶

    65、段数据来源:同策研究院、dataln01000020000300004000050000600007000001002003004005006002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年09月供应面积成交面积成交均价万平米一线城市商品住宅月度供求走势元/平米454 1349 1255 707 457 1386 1317 775 3.98 22.37 17.27 20.35 3.61 22.58 19.93 19.72 051015202502004006008001000120014

    66、001600上海北京广州深圳2022年8月库存2022年9月库存近三个月移动去化周期(2022年8月)近三个月移动去化周期(2022年9月)一线城市商品住宅9月存量及去化周期万平米月一线城市:北京、上海、广州、深圳2022年第三季度供应1086万平米成交879.61万平米二线城市商品住宅量价走势二线城市市场价格调整压力较大,部分城市面临下行风险。二线城市间分化较为明显,强二线城市仍有一定需求支撑,此类城市一般内部分化明显,核心城区仍有一定需求支撑而郊区市场以价换量;弱二线城市则整体需求疲软,政策利好影响力不足,库存压力大,去化周期较长数据来源:同策研究院、dataln1600016500170

    67、00175001800018500190001950020000205000500100015002000250030002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年09月供应面积成交面积成交均价万平米二线城市商品住宅月度供求走势元/平米16.29 23.82 6.79 6.18 10.9716.6726.4726.2224.0533.6410.7211.7423.211.1124.322.860510152025303540050010001500200025003000成都福州杭州合

    68、肥济南南京南宁青岛厦门沈阳苏州西安长春长沙郑州重庆2022年8月库存2022年9月库存近三个月移动去化周期(2022年8月)近三个月移动去化周期(2022年9月)典型二线城市商品住宅9月存量及去化周期万平米月注:此处二线城市为数据较全的21座二线城市,包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆2022年第三季度供应3286.08万平米成交3687.11万平米三四线城市商品住宅量价走势三四线城市普遍面临项目价格调整压力,以价换量为主要销售策略,甚至部分城市普通促销已无法换量。从存量来看,三四线城市库存较大,去化

    69、周期拉长,有价格下行压力。由于大多三四线城市的购房者对房价预期悲观,观望情绪浓厚,购房需求不强,市场延续“筑底”行情数据来源:同策研究院、dataln02000400060008000100001200014000160001800020000010020030040050060070080090010002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年09月供应面积成交面积成交均价万平米三四线城市商品住宅月度供求走势元/平米典型三四线城市商品住宅9月存量及去化周期万平米月注:此处三四线城市

    70、为同策研究院重点监测的15座三四线城市,包括东莞、佛山、惠州、温州、珠海、常熟、昆山、南通、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳18.77 32.56 13.77 42.62 31.4528.8122.936.676.6533.6410.7211.7423.211.1124.322.86010203040506005001000150020002500佛山惠州温州烟台珠海常熟江阴昆山太仓沈阳苏州西安长春长沙郑州重庆2022年8月库存2022年9月库存近三个月移动去化周期(2022年8月)近三个月移动去化周期(2022年9月)2022年第三季度供应1022.74万平米成交1130.93万平米

    71、02二十大当前分区域住宅市场特征01二十大当前全国房地产市场总体特征03二十大当前典型城市商品住宅市场特征127.22127.2010000200003000040000500006000070000800000204060801001201401601802021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09供应面积成交面积成交均价长三角城市商品住宅量价走

    72、势上海自6月疫情复工以来,上海推盘节奏较快,市场热度较高。但近期上海供应的几批次中热门项目减少,市场热度逐渐回落趋稳。从存量面积看,目前上海去化周期短,供需基本平衡。短期内,在全国楼市趋冷影响下,上海楼市区域分化将更为明显,市区新房热度维稳,而郊区新盘热度下降上海商品住宅市场供求及均价走势上海商品住宅存量面积及去化周期051015202501002003004005006007008002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03

    73、2022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积3个月移动去化周期数据来源:同策研究院、dataln快节奏推盘阶段供求均处于高位上海:当前存量555.26万平米,去化周期4.3个月万平米元/平米2022年第三季度上海供应352.94万平米成交379.27万平米长三角城市商品住宅量价走势合肥、南京合肥、南京商品住宅市场成交面积、均价走势合肥、南京商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln51.7152.710500010000150002000025000300003500040000450000204060801001201

    74、401601802002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-合肥成交面积-南京成交均价-合肥成交均价-南京051015202502004006008001,0001,2001,4002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/1

    75、02021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-合肥存量面积-南京3个月移动去化周期-合肥3个月移动去化周期-南京合肥成交量较为维稳,市场库存维持平稳南京成交量下降,去化周期上升合肥市场目前两极分化明显,核心城区摇号购房,开发商加快推盘,热度较高,郊区以价换量;目前合肥第三批供地推行毛坯交房,增加了现有精装房优势,对去化有一定帮助南京5月因信贷政策放松,集中释放部分积压需求,但后续疲软,市场热度下降,仅部分项目以价换量成功获客。短期内,南京将维持成交水平,或在年底促销潮

    76、时出现翘尾合肥:当前存量334.54万平米,去化周期7.5个月南京:当前存量1077.26万平米,去化周期19.1个月2022年第三季度合肥成交157.52万平米南京成交174.22万平米长三角城市商品住宅量价走势苏州、无锡苏州、无锡均面临项目价格调整压力,项目以价换量现象盛行,6月受上海复工和信贷放松影响,市场短暂回温,随后下降逐渐趋稳(剔除政府回购房源影响)短期内,预计苏州、无锡商品住宅市场将维持当前热度,由于客户对后市信心不足、及对利率水平的观望,以价换量为市场主旋律苏州、无锡商品住宅市场成交面积、均价走势苏州、无锡商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln125.71

    77、9.22 0500010000150002000025000300000204060801001201402021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-苏州成交面积-无锡成交均价-苏州成交均价-无锡05101520253002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002021/012021/022

    78、021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-苏州存量面积-无锡3个月移动去化周期-苏州3个月移动去化周期-无锡苏州9月成交量上涨归因于政府回购大量房源剔除回购房源影响,苏州和无锡的市场库存维持平稳苏州:当前存量728.50 万平米,去化周期9.5个月无锡:当前存量1473.67万平米,去化周期17.4个月2022年第三季度苏州成交238.74万平米无锡成交70

    79、.18万平米长三角城市商品住宅量价走势南通、盐城南通和盐城市场的主要特点为:1、项目普遍以价换量,其中南通中介还凭借高佣金返点等策略将二手房客源导入新盘;2、库存去化周期长,房价下行压力加大。短期来看,国庆小长假期间南通、盐城凭借项目打折促销和盐城的返乡购房客群流入,促进集中消费,成交量提升,但无持续需求,市场未有复苏趋势南通、盐城商品住宅市场成交面积、均价走势南通、盐城商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln7.02 8.68 050001000015000200002500030000051015202530354045502021/012021/022021/0320

    80、21/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-南通成交面积-盐城成交均价-南通成交均价-盐城010203040506070809001002003004005006007002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/0220

    81、22/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-南通存量面积-盐城3个月移动去化周期-南通3个月移动去化周期-盐城南通:当前存量279.13 万平米,去化周期36.1个月盐城:当前存量641.72 万平米,去化周期73.7个月2022年第三季度南通成交23.21万平米盐城成交26.32万平米长三角城市商品住宅量价走势镇江、常州镇江商品住宅市场由于上半年部分项目清盘后,目前仍在售项目较少,且近期无新盘推出,市场热度较低。短期来看,镇江市场将持续目前市场热度常州市场自7月成交量下降后,陆续开启降价促销,但客户观望情绪浓厚,常州市场无明

    82、显回暖迹象镇江、常州商品住宅市场成交面积、均价走势常州商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln9.39 21.81 0200040006000800010000120001400016000180002000001020304050607080901002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-镇江成交

    83、面积-常州成交均价-镇江成交均价-常州0510152025303501002003004005006007008009002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08万平米存量面积3个月移动去化周期镇江:当前存量496.13 万平米,去化周期32.7个月常州:当前存量738.13 万平米,去化周期28.5个月2022年第三季度镇江成交45.50万平米常州成交77

    84、.80万平米月长三角城市商品住宅量价走势杭州、宁波杭州新房成交量6月以来有所回升,市场内部分化较明显,近期部分偏远区域放松限购,市场有一定提振效果,但由于区位偏远,后续去化依然乏力,短期内市场热度依然保持分化行情宁波市场受放松限购影响,9月项目来访量增长,但成交量尚未有明显提升,四季度宁波市场热度或将呈下行趋势,明年3、4月份传统销售旺季市场热度可能有所改善杭州、宁波商品住宅市场成交面积、均价走势杭州、宁波商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln108.5442.93050001000015000200002500030000350004000045000050100150

    85、2002503003504004505002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-杭州成交面积-宁波成交均价-杭州成交均价-宁波02468101214161802004006008001,0001,2001,4002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/

    86、082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-杭州存量面积-宁波3个月移动去化周期-杭州3个月移动去化周期-宁波杭州:当前存量913.72 万平米,去化周期10.3个月宁波:当前存量735.77万平米,去化周期14.5个月2022年第三季度杭州成交303.42万平米宁波成交162.90万平米66.3765.1605000100001500020000250000501001502002502021/012021/022021/032021

    87、/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-武汉成交面积-成都成交均价-武汉成交均价-成都中西部城市商品住宅量价走势武汉、成都武汉自5月限购放松后,短期内成交量小幅走高,但目前出现下滑回落,整体来看客户购买信心较弱,短期内预计市场热度持续较低,成交量或在年底因开发商促销有翘尾趋势成都市场9月受全面静默影响成交量大幅下滑,但成都在川渝地区的人口吸附力较强,需求支撑仍较为可观,

    88、市场热度相对较高,年底开发商促销,市场或有翘尾趋势武汉、成都商品住宅市场成交面积、均价走势武汉商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln05101520253005001,0001,5002,0002,5002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09万平米存量面积3个月移动去化周期武汉:当前存量2033.36 万平米,去化周期2

    89、2.1个月成都:当前存量1956.03万平米,去化周期16.3个月武汉5月远城区解除限购成都9月上旬全面静默2022年第三季度武汉成交256.8万平米成都成交360.12万平米月中西部城市商品住宅量价走势郑州、南昌郑州和南昌均在6月因信贷放松等利好,市场短暂上行又逐渐回落。9月郑州受保交楼政策、月底返乡潮及项目促销的多重影响,市场出现回暖,但10月又受到疫情冲击,市场下滑近期南昌楼市则是主要依靠返乡购房客群支撑市场,这部分客群在市场占比近50%。短期内,预计四季度南昌新房市场受返乡潮影响或有翘尾趋势郑州、南昌商品住宅市场成交面积、均价走势郑州、南昌商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院

    90、、dataln57.3827.53020004000600080001000012000140001600018000200000204060801001201402021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-郑州成交面积-南昌成交均价-郑州成交均价-南昌0510152025303505001,0001,5002,0002,5

    91、002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-郑州存量面积-南昌3个月移动去化周期-郑州3个月移动去化周期-南昌郑州:当前存量1671.99 万平米,去化周期24个月南昌:当前存量315.03 万平米,去化周期12.7个月2022年第三季度郑州成交172.38万平米南昌成交76.06万平米山东半岛城市商品住宅量价走势青岛、济南青

    92、岛、济南于9月纷纷出台限购放松政策,刺激市场,但作用有限。青岛政策放松对刚需或初改客群影响较小,且大量购房需求已经在去年信贷放松后释放,短期内四季度青岛市场将维持在当前水平济南限购放松同样对市场影响较小,成交量在政策发布第二周就开始递减。由于政策空间已基本到底,且济南目前改善新盘居多但客群以刚需为主,市场无回暖迹象青岛、济南商品住宅市场成交面积、均价走势青岛、济南商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln110.8466.74020004000600080001000012000140001600018000200000501001502002502021/012021/02

    93、2021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09元/平米万平米成交面积-青岛成交面积-济南成交均价-青岛成交均价-济南0510152025303505001,0001,5002,0002,5002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/01202

    94、2/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-青岛存量面积-济南3个月移动去化周期-青岛3个月移动去化周期-济南青岛:当前存量2059.21 万平米,3个月移动存销比23.3济南:当前存量1473.67万平米,3个月移动存销比17.42022年第三季度青岛成交278.05万平米济南成交181.52万平米东北城市商品住宅量价走势大连、沈阳大连、沈阳2022年前3季度市场热度均较低,去化周期长,市场价格有较大的下行压力。具体来看,大连刚需客群仅对降价幅度大的项目有购买意向,沈阳的购房补贴政策影响较弱。短期内,由于购房客群

    95、对房价预期悲观、政策力度有限,四季度大连、沈阳市场将处于底部横盘大连、沈阳商品住宅市场成交面积、均价走势大连、沈阳商品住宅存量面积及去化周期数据来源:同策研究院、dataln16.3660.04020004000600080001000012000140001600018000200000501001502002503002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/

    96、082022/09元/平米万平米成交面积-大连成交面积-沈阳成交均价-大连成交均价-沈阳010203040506005001,0001,5002,0002,5002021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09月万平米存量面积-大连存量面积-沈阳3个月移动去化周期-大连3个月移动去化周期-沈阳大连:当前存量769.54万平米,去化周期35.5个月沈阳:

    97、当前存量1822.45 万平米,去化周期33个月2022年第三季度大连成交278.05万平米沈阳成交181.52万平米核心观点全国楼市分能级分区域全国楼市处于下行周期1、房企投融资持续下滑,拿地、新开工面积基本触底2、商品住宅市场的销售面积及金额均下滑,为近4年最低水平3、土拍溢价率处于低位,仅一线城市热度相对较好 一线城市通过集中大量供应带动成交增长,供需基本平衡 强二线城市区域间分化明显,核心城区仍有需求支撑;弱二线城市则需求疲软,政策利好影响力不足 三四线城市进入价格调整期,项目普遍以价换量 长三角地区的高能级城市热度维持高位,一线周边三四线城市进入调整期,项目降价销售 中西部地区核心城

    98、市通过引入人才及吸附返乡人才支撑需求,其他城市则需求疲软,市场购买信心弱 山东半岛地区政策利好影响短暂,刺激购房客群的动力不足 东北地区市场进入底部横盘期,市场观望情绪浓厚,对政策利好及项目折扣刺激的反应小03二十大对全国楼市短期及长期趋势的影响PART01二十大后中国楼市短期趋势预判02二十大后中国楼市长期趋势预判趋势预判一:2022至2023年政策会边际松动调整当前房地产泡沫化金融化势头实质性扭转,政策调整的空间被打开,但企业风险未完全释放,未来政策调整的方向是适当延长去杠杆周期,包括适当优化三道红线和贷款集中度考核要求,对于三道红线不达标的房地产企业,监管部门可考虑在企业风险可控的前提下

    99、继续提供贷款;贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟一定时间政策趋势会议未提及“房住不炒”的原因二十大报告并未重申“房住不炒“,其原因是十九大后坚持”房住不炒”,至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”,在当前市场下行的背景下,楼市政策调整的空间被打开,房地产行业进入新的发展阶段2022年3月2日国新办新闻发布会郭树清提到“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”2021年3月2日国新办新闻发布会郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”2019年9月3日银保监会系统大会郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发

    100、生系统性风险的底线2020年9月14日银保监会新闻通气会房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制2022年9月23日银保监会相关部门负责人表示:“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”企业风险未完全释放,政策会进一步宽松监测样本房企中,约有6成房企的2022年到期信用债务高于2021年发行信用债务,更有2成以上房企达2-5倍,且2022年部分房企进行债务展期,推迟至2023年,即使2022年整体风险尚为可控,但面临明年还债高峰来临,仍然有爆发风险可能性,企业风险未完全释放。预计未来政策会进一步宽松,政策调整的方向是适当延长去杠杆周期,包括适当优化三道红线和贷款集中度考核要求,对于三道红线不达标的房

    101、地产企业,监管部门可考虑在企业风险可控的前提下继续提供贷款;贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟一定时间0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02.22.42.62.83.03.23.43.63.84.00.000.050.100.150.200.252022年到期债务/2021年发行债务-1融资缺口/权益销售金额样本企业融资风险散点图明年有融资风险今年有融资风险整体融资风险较高2倍以上1倍以上样本企业中,某几家的2021年权益销售额中15%以上需要用来偿还公开发行信用债的融资净流出,本年度相对风险较高 一些房企在2022年的到期信用债高于2021年发

    102、行信用债2倍以上,明年整体融资还债压力大数据来源:同策研究院、wind趋势预判二:短期内市场降幅逐渐收窄,明年一季度后触底恢复结合市场周期趋势和目前国内房地产市场行情,短期内市场降幅逐渐收窄,明年一季度后触底恢复,2024年会有较明显回暖短期趋势我国房地产市场周期性显著我国房地产市场受供需波动、政策波动、货币周期波动等多方面因素影响,呈现出明显周期性特征,通过对过去十年中国住宅销售面积增速数据进行分析,市场表现出稳定的周期波动规律,且一个房地产市场完整周期约为4-5年,基于房地产市场的周期性,可以对未来1-2年的房地产市场走势进行预判2013-2022年全国商品住宅销售面积增速及其周期拟合%-

    103、0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25-60-40-200204060801002013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42

    104、022/7商品住宅累计销售面积同比周期拟合(右轴)房地产市场完整周期约为4-5年数据来源:同策研究院2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-

    105、122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12四季度市场降幅逐渐收窄,明年一季度后触底恢复上半年疫情导致市场比预期提前触底,结合周期预判和目前市场行情,今年四季度预计将延续前三季度市场行情,整体平淡,年底房企预计将开启销售冲刺,以价换量,成交量预计小幅回升,累计降幅收窄;明年一季度市场依然维持底部调整,二季度后,预计两会拉动经济、市场预期,同时叠加金三银四销售旺季,市场逐渐恢复;2024年市场会有较明显回暖,但市场规模上限难达到上轮水平短期房地产市场趋势预判房地产市场周

    106、期拟合及预测数据来源:同策研究院2022年前三季度市场受多重因素影响持续下滑,拿地、开工、销售全面遇冷下滑,市场较预期提前触底2022年四季度-2023年一季度市场预期依然走弱,年底房企预计将以价换量,四季度市场规模小幅回升,累计降幅逐渐收窄,明年一季度传统销售淡季,市场依然维持底部调整2023年第二季度-四季度二季度后,预计两会拉动经济、市场预期,同时叠加金三银四销售旺季,市场逐渐恢复2024年市场出现实质性回暖,进入下轮上涨周期,但市场规模上限难达到上轮水平趋势预判三:区域、板块分化成常态人口和产业向核心都市圈集中的趋势不可逆转,同时二十大提出深入实施区域协调发展战略,未来可能加大城市群发

    107、展战略支持力度,区域、城市间市场分化成为常态,产业人口持续导入的城市市场相对安全;由于购房逻辑回归居住本质,城市内部板块间分化可能加剧,有生活、产业配套板块更受关注结构性方面国际经验:人口和经济都不断向核心城市都市圈集中从国际都市圈发展的规律来看,经济、产业、人口集聚是共性特征,由此也带来对住房的持续且稳定的需求,并且均表现出人口聚集与住宅聚集高度一致的特征,经济的集聚度要高于人口与住宅的聚集度,这对我国房地产区域投资布局具有较高的参考价值区域2020年人口/万人2020年GDP/万亿日元2018年住宅存量/万套区域2020年人口/万人2020年GDP/亿英镑2020年住宅存量/万套区域202

    108、0年人口/万人2020年GDP/亿美元2021年住宅存量/万套东京1405106767.2伦敦9005039363.5纽约88010218364.2都市圈(除东京)2287771091.8都市圈(除伦敦)12174062529.1都市圈(除纽约)147410228573.2大都市圈36911831859.0大都市圈21179101892.6大都市圈235420446937.4全国126155386240.7全国6733215042954.8全国3317620936614215.3东京都占比11.14%19.70%12.29%伦敦占比13.37%23.43%12.30%纽约占比2.65%4.88

    109、%2.56%大都市圈占比29.3%34.0%29.8%大都市圈占比31.4%42.3%30.2%大都市圈占比7.1%9.8%6.6%数据来源:各国家统计局,同策研究院东京都市圈东京都市圈大伦敦都市圈大伦敦都市圈范围纽约都市圈新泽西州纽约州康涅狄格州纽约市宾夕法尼亚州东京和伦敦都市圈汇集了本国30%左右的人口和30-40%经济体量纽约都市圈汇集了本国约7%的人口和10%的经济体量经济圈集聚效应明显,市场分化将成常态目前我国经济圈产业、人口聚集效应逐渐增强,长三角、珠三角、长江中游、京津冀四个经济圈涵盖了全国54.4%的GDP,45.5%的常住人口和60.3%的住宅销售金额,发展潜力相对更高,二十

    110、大报告中也提出“促进区域协调发展,深入实施区域协调发展战略”,未来我国将持续坚持城市群发展战略,区域间分化可能成为常态区域省市GDP总量(亿元)GDP总量占比区域GDP占比常住人口(万人)常住人口(万人)区域人口占比商品住宅销售金额(亿元)商品住宅销售金额占比区域商品住宅销售金额占比泛长三角上海432153.78%24.14%2489.431.76%16.74%61053.75%30.98%江苏11636410.17%8505.46.02%1962612.06%浙江735166.43%65404.63%1717310.55%安徽429593.76%61134.33%75154.62%珠三角广东

    111、12437010.87%10.87%126848.98%8.98%1945811.96%11.96%长江中游湖北500134.37%10.99%58304.13%12.01%66724.10%10.55%湖南460634.03%66224.69%53903.31%江西296202.59%4517.43.20%51103.14%京津冀北京402703.52%8.43%2188.61.55%7.79%41172.53%6.83%天津156951.37%13730.97%21841.34%河北403913.53%74485.27%48142.96%四大经济圈合计62247654.43%54.43%6

    112、4310.8345.52%45.52%9816460.32%60.32%成渝四川538514.71%7.15%83725.93%8.20%90615.57%8.51%重庆278942.44%3212.432.27%47862.94%山东半岛山东830967.27%7.27%10169.997.20%7.20%110446.79%6.79%东三省辽宁275842.41%4.87%4229.42.99%6.89%28491.75%2.94%吉林132361.16%2375.371.68%11790.72%黑龙江148791.30%31252.21%7520.46%其他区域(其余15个省)30065

    113、426.29%26.29%4546532.18%32.18%3489521.44%21.44%全国1143670100.00%100.00%141260100.00%100.00%162730100.00%100.00%数据来源:wind2021年我国经济圈发展格局未来城市间人口迁移仍将持续进行现阶段一线城市逐步放宽人口流入限制,以质量型人口导入为目标;有着产业升级和承接诉求的二线城市将成为质量型和数量型人口导入的主要承载地,以“抽水机”的方式吸引一线和三四线城市人口流入,而五六线城市农民工返乡为三四线城市培育城市发展动力提供数量型人口基础一线城市二线城市三四线城市五六线城市吸引力强面向全国吸

    114、引力中等面向全省吸引力较弱面向全市吸引力弱处于人口流出以往不同能级城市对人口吸引力格局优化城市承载力功能疏解保持吸引力对标一线城市做大做强产业升级和承接提高吸引力质量型人口导入面向全国、全世界质量型和数量型人口导入面向全国、全省培育城市发展动力形成区域影响力培育吸引力数量型人口导入面向全市农民工返乡人才流入人才流入农民工流入现阶段二线和三四线城市吸引人口流入的动机最大说明:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二线城市为省会、计划单列市及省内经济强市;三四线城市为地级市;五六线城市为2865个县一级城市城市间分化:人口产业持续流入的城市更安全各都市圈的核心城市,如北上广深、杭州、南京等,由于产业、

    115、配套基础领先,吸引大量产业、资金和人口导入,潜在需求旺盛;市场稳定,安全性高,土地出让收入和房地产销售相关税收又进一步反哺政府投资,产业链条各环相互促进,这类城市市场依然有充足需求和发展潜力;都市圈内其他城市,主要是外溢型都市圈内的其他城市,经济和市场发展主要依靠吸纳核心城市外溢的产业、投资、人口,吸纳力更强的城市市场价值更高政府主导产业、基建投资房企拿地住宅销售核心城市需求旺盛,房地产运转链条始终能维持稳定运行核心城市发展成熟,产业、人口集中,政府财税收入充足,进行产业升级投资、基建投资力度大,产业、资金、人口吸附力不断增强产业投资、基建投资,吸引大量人口,为城市住房销售提供充足潜在需求和购

    116、买力各项投资提升土地价值,优秀配套和升值潜力吸引居民购房需求房企拿地首选城市,土拍基本保持稳定成交都市圈圈内周边城市依靠吸引投资、人口外溢经济圈外溢型都市圈外溢型都市圈发展较成熟,尤其在核心城市楼市政策收紧的背景下,向周边的邻近城市输出购买力比如上海都市圈、杭州都市圈、苏州都市圈、南京都市圈等产业、人口导入的速度、便利性、与核心城市的距离和协同度决定了周边城市的市场价值人口、产业外溢,带来购买力外溢城市间分化:封闭型城市发展动力较弱,多为点状投资机会四大经济圈内较核心城市较远的城市和四大经济圈以外的城市,发展模式都相对封闭,产业、投资、人口的吸附半径都比较有限,市场长期发展动力较弱,应谨慎布局

    117、,投资机会主要有两个方面:1、城镇化率较低的区域,依然有城镇化的发展空间;2、部分中西部城市承接产业转移,政策引导下产业转移阶段性新增就业,不过这些多为点状机会,投资窗口期和红利期较短1、城镇化发展封闭型城市主要投资机会及难点2、产业转移目前中国城镇化进程尚有空间,但未来速度会逐渐放缓随着大中型城市逐渐放松落户要求,推行租购并举,降低大城市生活难度,农村人口可能直接流入经济发达地区的大中城市目前中国大规模产业转移密集期基本结束,产业结构、格局基本形成封闭型城市承接产业转移能帮助留住本地居民就业,减少人口流出,但不太可能吸引外来人口,因此对于房地产市场实际并没有新增需求整体来看,封闭型城市投资价

    118、值较弱,投资窗口期和红利期较短,未来房企应谨慎布局城市内部分化:购房回归居住属性,板块间差距拉大多数城市“大拆大建”的快速建设时期基本结束,城市扩张速度放缓,新兴板块、远郊新城规划吸引力、成长速度不及原来,此外多重因素下,购房者逻辑发生变化,机会型投资客户减少,住宅投资属性下降,回归居住属性,生活配套完善(或已在建设当中)、有产业配套的板块更受关注01234567891019961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920201996-2020年中国城

    119、市建成区面积同比增速大拆大建、城市快速扩张阶段基本结束,近几年城市建成区面积增速持续放缓%住宅投资属性下降房价增速放缓政策打击炒房城市快速建设阶段结束新兴板块、远郊新城规划吸引力、成长速度下滑购房目的回归居住属性机会型投资客户减少,生活配套完善(或已在建设当中)、有产业配套的板块更受关注购房逻辑发生变化,城市内部板块间差距拉大数据来源:wind,同策研究院趋势预判四:制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税二十大后,在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段,即2024至2025年制度层面完善住房供应双轨制度,因城施策调整供应结构“二十大”报告中明确

    120、提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来各城市城市会加快完善“市场+保障”的住房供应双轨制度;双轨制在不同能级的市场会有不同的供应结构市场供应保障性供应一二线城市“市场+保障性供应”双管齐下三四线城市市场供应为主,保障性供应为辅市场供应保障性供应住房消费是内需的重要组成部分一二线城市住房需求旺盛,且房价较高,购房难度较大因此加大保障性供应,做到市场供应和保障性供应并重,解决大城市住房难问题三四线城市多为内生性市场,市场需求平稳,部分城市存在供过于求现象且房价较低,购房难度较小因此以市场供应为主,保障性供应为辅,保障市场活力房地产市场行情波动和房产税推进时点对比2015

    121、/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10房地产市场周期拟合计预测房产税暂缓出台,可能延至2024至2025年房产税是建设房地产长效调控机制的重要一环

    122、,也是“二十大”报告中提到的坚持“房住不炒”定位,“规范收入分配秩序,规范财富积累机制”的重要手段。近几年,中央在多次会议或报告中提及推进房产税立法,但目前市场行情来看,市场暂不具备房产税出台的条件,今年全国人大会议中,相关负责人明确表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,从市场趋势来看,房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段,即2024至2025年房地产税能有效且根本的抑制房地产市场投机行为,更能有效实现“房住不炒”的调控方针中国房地产市场增量到顶,但各地政府目前土地财政依赖度依然较高,政府需要土地出让金以外新的财税收入来源,摆脱土地依赖此外,房产税也是“二十大”报告中提到的“规范

    123、收入分配秩序,规范财富积累机制”的重要手段之一长期来看,房产税出台有其必要性和重要性2021年上半年频繁提及房地产税,加快推进房地产税试点扩大工作2018年两会政府报告:稳妥推进房地产税立法进程2019年两会政府报告:稳步推进房地产税立法进程2020年两会经济秩序受到疫情冲击未提及房产税2022年两会未提及房产税财政部负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件房产税的推进节点一般都在市场热度较高的时点,作为抑制市场过热的政策手段和态度2024年市场实质性回暖房产税立法、试点扩大工作可能重启01二十大后中国楼市短期趋势预判02二十大后中国楼市长期趋势预判趋势预判五:房地产市场增量见顶,

    124、但整体规模下限仍有一定支撑参照近年来趋势和发达国家经验,我国人口增长空间有限,新出生人口下降趋势明显,房地产市场发展增量见顶,但整体规模下限仍有一定支撑,未来市场规模可能维持在11-12亿平米中长期趋势0501001502002502002503003504004501960年1962年1964年1966年1968年1970年1972年1974年1976年1978年1980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年2010年2012年2014年2016年2018年2020年美国新出生人口(万人)

    125、新开工住宅(万套)国际经验:新房开工规模受新出生人口影响,且滞后一代人时间日本、美国房地产新开工规模变化趋势明显受新出生人口趋势影响,且滞后新出生人口趋势约15-20年,即一代人出生,长大成人释放住宅需求1535557595115135155175195800100012001400160018002000220024002600280019461949195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021日本每年出生人口(千人)日本每年新建住宅套数(万套右

    126、)千人万套1946-2021年日本出生人口与新建住宅套数出生人口见顶-新开工规模见顶间隔21年出生人口见顶-新开工规模见顶间隔22年数据来源:wind、同策研究院1960-2021年美国新出生人口和住宅新开工规模万人万套出生人口见顶-新开工规模见顶间隔13年出生人口见顶-新开工规模见顶间隔15年1973年后出生人口长期下行1995年后新开工规模长期下行1991年-2008年美国新出生人口呈现V型走势2005年至今美国住宅新开工数量呈现V型走势02000040000600008000010000012000014000016000018000010001200140016001800200022

    127、0024002600280030001949195119531955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021中国每年出生人口(万人)中国每年新开工住宅面积(万平米)我国新出生人口逐渐减少,房地产开发峰值已过从我国历史数据来看,我国商品住宅新开工面积与出生人口数量之间同样存在显著相关性,与日本经验相似,房地产新开工面积落后出生人口21年左右,从1991年开始,中国出生人口规模

    128、逐年递减,按照国际经验来推算,2011年之后,中国房地产行业已经进入换挡期,2016年由于二胎政策放开,中国又迎来一波小的人口出生高峰,但在总量上和对后续房地产开发规模的支撑明显减弱1981-1990年中国第三个人口高增长阶段出生人口见顶-新开工规模见顶间隔21年2002-2011年中国商品住宅新开工面积高速增长期1949-2021年 中国出生人口与新开工住宅面积万人万平米数据来源:同策研究院、国家统计局2015年二胎政策全面放开后,中国新出生人口又迎来一个小高峰,但规模上只达到上个人口出生高峰的70%,对后续房地产开发规模的支撑减弱长期来看,规模下限仍有一定支撑尽管我国人口长期增长趋势不断放

    129、缓,但房地产市场规模下限仍有一定支撑,主要来自于城镇化住房需求和住房改善需求,其中城镇化住房需求不仅包括农村人口进城,也包括部分城镇人口流向大城市的结构性人口流动;此外“二十大”报告中明确提出“增进民生福祉,提高人民生活品质”,未来政策也将鼓励合理改善需求的释放城镇化住房需求测算改善住房需求测算按照年均1%的城镇化增速简单估算未来年均进城1400万人,人均36.5平米则每年需新增约5.1亿平米住宅全国城镇住宅约321.6亿平米按照住宅产权70年进行折旧估算则每年需改善约4.6亿平米住宅注:按照2020年人口普查公布的城镇人均住房面积估算全国城镇住宅面积房地产市场规模支撑新增人口城镇化需求住房改

    130、善需求目前中国城镇化率为64%,与发达国家相比仍有一定空间,此外我国人口向大中城市、发达地区集中的趋势尚未完成目前中国人口增量逐渐放缓,根据预测中国人口总量预计在未来几年触顶,新增人口提供的市场需求支撑有限虽然刚需未来空间有限,但我国还存在大量住房改善需求,依据二十大报告精神,未来政策也将鼓励合理改善需求的释放支撑逐渐减弱支撑较充足支撑充足数据来源:国家统计局、同策研究院60000800001000001200001400001600001800002009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262

    131、027202820292030市场规模趋势:新房规模触顶下滑,未来规模维持在11-12亿平米根据人口变化趋势,以及结合城镇化率以及城市旧改折旧率,我国新房市场会进入一个持续下行的趋势,我国房地产市场进入下半场,未来规模会维持在11-12亿平米左右。但是二手房市场规模会逐渐上升,新房与二手房的比例呈现趋势下降,预计在2027-2028年,全国二手房市场规模将会超过新房数据来源:wind,同策研究院2023-2030年我国新建商品住宅成交规模趋势预判2023-2030年我国新房与二手房规模比变化趋势预判0.000.501.001.502.002.503.003.502009201020112012

    132、2013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028未来新房市场规模波动下行,但结合城镇化和改善需求考虑,规模可能维持在11-12亿平米左右万平米新房市场规模波动下行,市场向存量市场转型,二手房市场规模会逐渐上升,预计在2027-2028年,全国二手房市场规模将会超过新房新房成交套数/二手房成交套数趋势预判六:受收入增速影响,长期来看房价增速逐渐放缓居民住房购买力主要取决于收入水平和贷款能力,目前我国居民部门杠杆率已达到较高水平,长期来看房价主要受居民收入水平限制,随着GDP增速和收入增速放缓,房价增速也会进入平缓阶段

    133、,未来房价平均涨幅将低于收入增速价格趋势我国居民杠杆率已达较高水平,增长空间有限居民住房购买力主要取决于收入水平和贷款能力(额度),从我国居民部门杠杆率(以房贷为主)和发达国家居民部门杠杆率对比来看,近15年来中国居民贷款购房成为主流,居民部门杠杆率高速提升,目前已经达到了60%的瓶颈期水平,未来杠杆率增长空间有限01020304050607080901001980-31981-11981-111982-91983-71984-51985-31986-11986-111987-91988-71989-51990-31991-11991-111992-91993-71994-51995-3199

    134、6-11996-111997-91998-71999-52000-32001-12001-112002-92003-72004-52005-32006-12006-112007-92008-72009-52010-32011-12011-112012-92013-72014-52015-32016-12016-112017-92018-72019-52020-32021-12021-11杠杆率:居民部门:美国杠杆率:居民部门:中国杠杆率:居民部门:日本杠杆率:居民部门:英国1980年-2022年一季度中国与发达国家居民部门杠杆率趋势对比%数据来源:wind,国际清算银行60%杠杆率美国、日本、

    135、英国居民部门杠杆率均在达到60%后增速明显放缓目前中国居民部门杠杆率为61.4%,且2021年以来基本零增长,表明居民的房屋刚需购买力已基本释放,未来杠杆率和购买力增长空间有限长期来看,收入和城镇化是决定房价的核心要素成熟房地产市场发展规律来看,收入水平是影响房价的重要因素,同时,城镇化在75%之前,也是影响房价的重要因素。当城镇化率超过75%,更多地受到收入水平的变化影响美国房价指数与人均可支配收入趋势美国房价指数与城市化率趋势05010015020005000100001500020000250003000035000400001930193319361939194219451948195

    136、11954195719601963196619691972197519781981198419871990199319961999200220052008美国人均可支配收入(美元)美国房价指数(右轴)5055606570758085050100150200193019331936193919421945194819511954195719601963196619691972197519781981198419871990199319961999200220052008美国房价指数美国城市化率(%)-右轴0501001502002503000100000200000300000400000500

    137、0006000001963196619691972197519781981198419871990199319961999200220052008201120142017月均可支配收入城市土地价格指数日本土地价格指数与人均可支配收入趋势5560657075800501001502002503001955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991日本土地价格指数日本城镇化率日本房价指数与城市化率趋势数据来源:wind,同策研究院美元日元我国居民收入增速放缓,未来房价增速也会进入平缓阶段从历史数据

    138、来看,我国房价增速和居民收入增速也存在稳定相关性,党中央的“十四五”规划也明确提出主要目标之一是“居民人均可支配收入增长与国内生产总值增长基本同步”。近年来收入增速和房价增速都呈现出逐渐放缓的趋势,“二十大”报告中提出要着重推动高质量发展,我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段,未来经济和收入增速相对放缓,房价增速也会进入平缓阶段,未来房价平均涨幅将低于收入增速-50510152025010000200003000040000500001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年城镇人均年可支配收入城镇人均年可支配收入同比增速全国住宅房价增速1996年-2021年我国城镇居民人均可支配收入增速和新建住宅房价增速收入增速和房价增速都呈现逐渐放缓趋势元%数据来源:wind,同策研究院

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    本文标题:同策研究院:“二十大”后房地产行业的深度变革专题研究报告(2022)(86页).pdf
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